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当代置业执行董事兼总裁张鹏: 下半年地产市场三个趋势不可逆

2016年06月13日 10:29:24 来源: 新华网
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  新华网6月13日北京电(白云蛟)纵观全国上半年楼市动态,一线城市量价齐升,与之相应的土地市场也极具热度;二线城市一部分受惠于地域优势和产业产生、带动的净流入人口,也出现了相应幅度的量价增长;二线城市的高新区、开发区以及三四线城市,则因为缺乏产业支撑以及相应的净流入人口支撑,库存压力依然巨大。

  基于此,新华网、新华房产推出“百位地产名人看楼市”专题访问,面向100位中国房地产代表人物,从企业战略、区域特征和楼市预期三个方面展开提问,号脉中国房地产市场。

  本期采访的地产名人为当代置业(中国)有限公司执行董事兼总裁张鹏  

当代置业(中国)有限公司执行董事兼总裁张鹏   

    新华房产:2016年下半年,当代置业的战略是怎样的?谈一谈价格走势。

  张鹏:战略布局上吻合市场趋势,使当代置业在上半年获得一定的速度。我们在2015年已战略聚焦一二线城市,布局长三角、珠三角,新进上海、苏州、西安、佛山等城市。所以,在下半年,会依然是这样的发展战略,把更多的资源向一线城市、强二线城市进行倾斜。目前,在苏州,合肥,上海等长三角板块,当代置业都有不错的区域市场占有率。关于价格走势,影响价格的因素有特别多,比如土地市场的好坏,政策的松紧,我们还是期盼一个健康稳定的价格走势,骤涨和骤跌都容易。

  新华房产:在所处的(城市),你预计的土地市场是什么状态?所在企业(集团)下 半年有无拿地的计划?

  张鹏:北京的土地市场,比我们想象中要更为严峻。 北京的土地资源从上半年开始就是严控的局势,下半年这个政策也没有松动的迹象,下半年北京的土地放量依然会比较少,在整体去库存的战略方向下,短时间内一线城市控制增量是不会改变的。当代置业一直处于稳健发展期,不会放弃任何一块优质土地,拿地战略将会集中在已经进入的一线和强二线城市,对于个别发展较好的强二线城市也会积极拓展,并进入。

  新华房产:对2016年下半年全国的房地产市场怎么看?一线城市/新型城镇化区域。

  张鹏:这个其实谁都给不了准确回答。其实从几年前,房地产市场就已经定性了,既不会像以前一样疯狂的暴利,也不会像悲观主义者眼中这样惨淡。上半年因为政策的利好,投资者的预期,地产迎来十分特殊的一轮发展,不过这并没有扭转房地产整体的趋势,而且,在地方政府已经出现了很多相应的措施抑制市场的过载。从市场井喷到政策抑制的这场拉锯战中,一线城市区域因为先发优势,在房地产市场上,政策刺激不如二线城市那么大。所以,二三线城市在下半年将会受到市场较大波动,而一线城市趋于稳定。

  新华房产2016 年下半年什么样的产品受市场看好?

  张鹏:差异化的产品,真实地为客户打造的产品,会更被市场看好。

  差异化代表了产品的唯一性,而舒适化代表产品的利他性。房地产产品的金融属性在以后将会逐渐减弱,取而代之的是居住属性的逐渐增强。

  像当代置业这样,坚持绿色差异化战略的房企优势会逐步凸显。关注生存环境,关注居者健康,坚持绿色建筑,提供舒适节能住宅。一则担当世界环保之重任;二则符合国家绿色之战略;三则顺应健康人居之需求。当代置业的MOMΛ系列已经在所进入的城市拥有众多绿粉,我们也关注到有许多城市在招商引资中为房企设立绿色门槛。

  新华房产请问您对 2016 年下半年宏观政策层面的预测(利率、金融等其他影响 调控的政策)?

  张鹏:下半年,具体的宏观政策我们很难预测,但是在新的时代背景下,有三个趋势是不可逆的。

  第一,金融化。房地产金融全面突围。在信贷和债券市场当中已经明显的放量和突破。在信贷方面,房地产信贷累计达到了20万亿,与此同时,今年房地产债券市场同样发展迅猛。也带来新一轮的产业升级趋势,房地产+金融将是下一轮洗牌的关键点。

  第二,泛地产。泛地产行业全面兴盛。包括物业公司、地产资产管理机构、互联网+地产型公司等在内的房地产及其相关行业在资本市场上也获了不俗的发展。未来房地产的主业不再仅仅是开发商了,是城市运营商,也是服务提供商,更是互联网企业。

  第三,全价值。房地产基金向全价值链全面进军。大量房地产基金在向房地产全价值链PE投资进军,在向房地产相关新产业链领域、新产业的PE进军。全价值链的发展将是房地产最新型的市场,新产业链的组成会占房地产更大的比重。全价值链和新产业链投资比重的不断加大,将成为房地产基金发展的新常态。

  宏观政策会促进这些趋势。

   新华房产:中小房企下半年破局之路在哪里?

  张鹏:房企也都面临着三个突破。谁能完成这三个突破,谁就能站在地产异军突起的其列。

  第一个是产品突破,也就是按照客户需求,为客户未来生活方式设计产品,调整产品结钩,也就是现在说的供给侧结构改革;

  第二个是融资结构突破,原来融资以债为主,渠道单一,现在金融创新越来越多,不动产的金融化扑面而来,商业银行、保险、互联网金融、资产证券化、基金都会逐步市场化,多元化、证券化、股权融资使企业调整金融结构,降低资金成本;

  第三个是客户运营突破,过去房地产企业都是以土地、产品为主线的,获取土地,设计产品,建设房子然后销售,2016要真正以客户为核心,运营客户,维护客户,形成客户品牌,让客户感受到生活方式的改变,而不仅是物理的空间,而是一个有创意、有文化、有生活、有教育、有未来的社区,这需要研究客户、引导客户、客户参与,和客户共同打造一个未来模式的生活方式。这也是从增量市场为主转向以存量市场为主的一转折点。

  【当代置业及张鹏简介】

  当代置业(中国)有限公司设立于2000年1月11日(简称当代置业,2013年在香港联合交易所上市,股票代码1107.HK)。集团具有一级房地产开发资质,2015年房地产百强企业。

  张鹏先生2001年加入当代,历任集团人力资源总监、副总裁及首席运营官,操盘项目有北京当代北辰COCO MOMA、上海当代万国府MOMA等,创造性提出 "企业创变生态体"的理念,目前正在大力推动当代置业创变生态体的建立和执行。

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