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陈培进:不与中国房企拼速度 以“凯德式”强项寻求合作模式

2016年04月25日 16:09:13 来源: 新华网
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    新华网北京4月25日电(唐群) 在房地产圈,不同房企有着不同的成功路径和性格,有追求“国民度”的万科,有融创式的“周转王”,也有绿城这样的“产品癖”,而一提到凯德,更多人的第一印象则是低调地“默默干活”。

    若略窥低调背后的战绩与数据:这家在华深耕22年的跨国房地产企业,目前已将47%的集团资产倾斜于中国地区,在国内总开发规模约2,200万平方米,管理的总资产超过2,000亿元人民币,其中在中国38座城市拥有64家购物中心,物业总值达848亿元人民币,早已是中国最大的外资房地产开发商。

凯德中国华北区区域总经理 陈培进

    “凯德一直以来都是埋头苦干20多年,在圈里面其实很不活跃。”在近期与履新凯德中国华北区总经理的陈培进的交流中,他给“凯德式”性格做出了感性务实的诠释:低调做人、高调做事,不与中国房企拼速度,打好经验战,做好“稳生意”。

    华北区业务不设硬指标

    拥有在华工作十几年经历,陈培进对中国经济的走向和房地产市场的发展,有着一如既然的好奇与好感:“我曾有机会回新加坡,但当时中国经济正处于发展上升期,我非常好奇它的未来。”这位想留下来看看中国经济会怎么走的新加坡人,选择将之后的职业生涯甚至家庭生活均安置在国内。

    而此时甫一站上华北区总指挥台的他,不仅要分管华北区的业务,还授命负责全国范围的企业战略关系。他将早年在部队时念的产业发展专业、在华南区掌管中新合作项目广州知识城的开发经验与在北京担任新加坡驻华使馆参赞时的内地关系、人脉资源一并融合,“叫我分管华北区业务,也希望通过我之前的经验——军队、使馆、城镇开发和政府交流经验,把集团在中国的战略关系建立起来。”

    从市场判断出发,他认为北京市场有它独特的一面,政策强势的导向性某种程度上其实有助于开发商预测市场的未来走向,比如北京市近年来将人口外迁,形成近郊区住宅的热度上涨。而面对目前华北区的业务规模及开发体量远不及华东地区的情况,陈培进向记者表示,集团并未对他设硬指标,“凯德更注重全方面的布局,而非单纯的区域扩张。”

    在北京市场,凯德除了来福士、凯德MALL等遍布全城、运营成熟的商业项目外,目前最为重要的住宅项目当属位于昌平区的豪宅凯德麓语,这是凯德继卓锦万代之后重归别墅市场的重磅作品。对于凯德麓语,陈培进希望将新加坡的人文理念植入开发过程中,“把这地方尽量保留原生态,去做优化而非大片铲平、推倒重来的做法”。不同于国内豪宅的主流做法,凯德麓语在户型与社区的定位上更为多元和富有层次,陈培进不希望仅做传统意义的纯富人区,而希望融入更多人文与生活意义,这也正是新加坡房产的成功经验。

    平衡、规模、专业化

    在新掌门林明彦上任三年后,凯德实际仍处于一系列变革动作的消化期中,在架构重组、布局精简之后专注于核心市场发展是目前最重要的企业路线。

    对此,陈培进告诉记者大船转舵的凯德未来有三个方向很重要:“一个还是坚持在房地产业有关的,不做跟房地产无关的一些行业。另一个,要取得一定的平衡:一线城市肯定是要投入的地方,不过有一些较好位置的二线城市,也会参与投资的机会;中国和新加坡是两大核心业务所在地,也不是不可能有第三第四个国家,但还在探讨中;然后,我们也希望通过不同的方式,取得业态的平衡,住宅、商场、写字楼、服务公寓跟综合体,所以我们很重视在资产方面的平衡。第三块就是,必须要做到一定的规模,你会发现这些年我们越来越趋向做综合体,因为综合体是未来可以发挥规模化优势的地方,纯粹做住宅是很难的,一般都有商场的需求。”

    以“凯德式”强项 寻求合作可能

    过去20年国内高速的房地产发展,形成了高价拿地、快速开发、短周期售卖的激进发展模式,但这不包括凯德。“我们真正的实力,并不在房地产的快速开发,”陈培进表示,“我们强在管理,把一个土地增值,把周边的环境带动起来,所以基本上我们在商业运营方面是强项。”

    作为一家外企,资金到内地来本身存在着很大的阻力,而进入内地后的资金又缺乏运营的百分百把握,并且凯德的每个项目都是独立运作,无法汲取这个项目来支持另外一个项目,缺少像内地房企那般对资金的灵活运用。因此,与国内主流房企的运作不同,凯德自有一套难以模仿的开发模式,“我们整个资金的转化是完全不一样的,有些项目在拿的阶段,就已经有国际上的基金愿意投入。我们并不需要大量的贷款,就可以盘活一个项目。”

    对成本严格的管控、稳健发展的要求,也使得凯德能把商场好,“国内的商业很少愿意自持去发展,而我们是可以把资产包放在信托基金,也可通过现有合作伙伴基金持有投资者,把基金投下去,去全力地管好一个商业项目。”

    陈培进认为,比纯粹靠招拍挂高价去拿地更适合凯德的,是寻找开发能力强的内地房企,通过输出成熟完善的商业运营管理经验,形成互补互赢的合作模式。并且在当前市场背景下,这种合作的可能性只会越来越多,“可以合资,或者在建项目的转移,其实我们这些年已经在这方面有很多实践,未来还将探索更多的合作可能。”

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