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昔日欠债千万元房产遭查封 十年升值或过亿咋执行?

2015年11月18日 08:04:29 来源: 羊城晚报
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    因为12年前欠债一千多万,涉案企业的房产被法院查封。8年前,相关债权债务主体又发生了变化。但是十多年过去了,不变的是该案仍未执结。被查封房产的涉案企业珠海前山工业集团负责人认为,其遭查封的房产到现在已经估值超过两亿元,远远高于其应该清偿的债务。但是,十多年来,债务双方既没有达成一致的处理意见,当地相关法院也未能执结案件,因此该企业认为案件在执行中存在问题。为此,珠海前山工业集团负责人不久前在网上以“一份穿越时空的判决书”为题,实名举报了这一案件,还向广东省高院两度申请复议。

  两周前,广东省高院已再次受理该案。目前,珠海市检察院也已主动介入对该案进行监督。

  在这宗陈年旧案当了而未了背后,到底有些什么纠结呢?

  连续十年查封却未执行

  据涉案企业珠海前山工业集团负责人何贵称,该执行案源于2003年后前工集团改制后与银行之间的欠贷纠纷,2004年珠海中院判决前工集团欠农业银行前山支行2000多万元。

  2005年,前工集团因未能偿债,珠海中院根据农行前山支行的申请,执行“(2005)珠中法执字第385号裁定”,相继查封了前山工业集团名下前工大厦、田德花园数十个商铺,以及上冲工业区食堂、宿舍楼等诸多房产。

  2007年11月21日,农行前山支行、前工集团、华富和合公司三方签订了协议,由华富和合买下了前工集团当时仍欠银行的1546万元债权,华富和合公司由此成了前工集团的新债主,原执行裁定中的申请执行人也变成了华富和合公司。

  仅仅两天后,前工集团与华富和合公司“私下”签订了一份《房地产转让协议书》,合同约定前工集团将仍被查封中的前工大厦转让给华富和合,作价2000万元。合同中明确:“该转让款包括甲方(前工集团)将土地由划拨性质变更为出让性质需补缴的土地出让金和土地性质变更过程中所需支付的各项税、费等。”

  该份房地产转让协议书的合同中明确写明“华富和合公司受让珠海农行前山支行对前工集团的债权再以该债权抵消应付给前工集团的房地产转让款1546万元”,除华富和合支付的200万元订金外,其余200多万元则在更名过户时由华富和合支付给前工集团。

  合同中还约定“双方须在目标房产解除查封当日,且乙方(华富和合公司)提供齐备的资料的情况下,将有关房产过户变更的申请材料提交房地产登记中心申请办理过户登记”,约定的期限是“两个月内”。

  “事实上,当时我们合作的初衷是,可在签约后两个月内办妥前工集团改制遗留全部被查封的房产、资产、账户的解封手续。”何贵称,之所以引入第三方华富和合,是因为对方称“可打通一些关系,让案件得到更快的执行”。

  资料显示,华富和合公司注册资本为2000万元,成立时间正是在转让合同签订前的2007年7月。

  双方签约4天之后,前工集团便将前工大厦移交给了华富和合公司,并由其使用至今。

  然而,这份转让合同却并未履行下去。

  按照合同约定,本应在“以房款抵债”之后获得全面解封的资产,在时隔7年后,仍被债权人向法院申请处于查封状态;双方约定的尽快过户的手续,时至今日也未办理。

  起初未能过户,双方均认可是涉及国有资产切割等多种原因。2012年珠海市国土资源局作出《关于前工大厦改制房地产权变更登记问题的复函》,表示可以过户,但需补交土地出让金1200多万元。而在2007年时,该项土地出让金仅为200多万元。

  多出来的1000多万元土地出让金遭遇了无人支付的问题——一面是华富和合公司要求前工集团承担,一面是前工集团认为这是不可预见的风险,不应当自己承担。2014年,双方因此房地产转让纠纷在香洲区法院对簿公堂。

  据华富和合公司负责人杨经理表示,前工集团一直在拖,不愿意支付土地出让金,将房产过户;而前工集团负责人何贵则称,前工大厦早已移交给对方使用,且收益至今,但对方没有履行承诺申请对房产解封,所以无法过户。

  在这些复杂的过程中,2005年的执行案(即“2005珠中法执字第385号裁定”)既没有执行“评估、拍卖和偿还”的程序,也没有撤销查封。

  何贵认为,法院从2005年至今不执行,但却一直配合进行查封,前工集团甚至连查封的裁定都从未收到,这令前工集团资产蒙受了诸多损失。

  企业称陷入“一债两偿”

  2014年,自称“费尽周折才拿到了最新的查封执行裁定书”的前工集团,向珠海中院提出异议,称珠海中院的查封是超标的查封,要求除前工大厦外,解除其余资产的查封。

  但随后,珠海中院以前工集团未向法院提交任何证据证明前工大厦确切价值、执行额标的涉及双倍罚息数额巨大且在增长等原因,驳回了前工集团的异议请求。

  “珠海中院的查封是超标的查封!”前工集团代理律师邓镒透露,仅前工大厦一座楼,目前市值就超过8000万元,远远超过债权人的借款本息。

  据何贵和邓镒他们估算,即使按当年租金算,已经移交华富和合公司7年多的前工大厦,也足以为其带来上千万元收益。他们甚至声称,如今被查封资产总市值已超两亿。

  何贵和邓镒表示,按照民诉法和最高人民法院的司法解释,在有财产可以执行的前提下,案件应在半年内执行结束,即在查封后对财产进行评估、拍卖至最后偿债。

  在此案中,作为申请执行人的华富和合,为何长年未向法院要求强制执行前工集团房产,作为债权人,华富和合公司又有什么样的诉求?羊城晚报记者了解到,华富和合目前的诉求是让前工集团履行房产转让合同,完成前工大厦过户,并补交土地出让金1200多万元。

  对此,华富和合公司相关负责人杨先生接受羊城晚报记者采访时也表示,只有前工集团履行房产转让合同,他们才会向法院申请解封,“因为这是合同规定了的”。

  何贵称,法院的不执行让前工集团还陷入了“一债两偿”的境地。何贵解释称,他们当年只欠华富和合公司1546万元一个债务,但现在一方面是香洲区法院判决前工集团将早在多年前就已被华富和合实际控制了的前工大厦完成过户给华富和合公司;另一方面,珠海市中院却仍对前工集团的所有资产进行查封,而依据则是2005年的第385号执行裁定。

  “我们就只欠了一个债,要么中院执行局可以对我们的财产进行评估、拍卖偿还,那么房产转让合同则应判无效;要么是终止执行当年的执行案,解封我们的财产。否则这就是一债两偿。”

  11月4日,就前工集团称被“一债两偿”的问题,香洲区法院开庭进行异议听证,华富和合代理人在庭上表示,将会申请撤销在中院的385号执行案。

  接到投诉省高院两度立案

  焦点:“是否为超标的查封”

  广州一名审了多年民事官司的法官告诉记者,查封房产却连续十年不执行,这确实让人难以理解。

  早在2014年6月,前工集团就珠海中院的10年查封行为是超标的查封的执行异议被珠海中院驳回的情况,向广东省高院申请复议。

  省高院立案审理后认为,关于申请执行人华富和合公司和被执行人前工集团所签订的《房地产转让协议书》,对其认定将会影响到2005年执行案的处理结果。但由于其是在法院强制执行程序之外达成的协议,并未提交法院,不构成执行和解协议。

  省高院认为,本案的焦点在于“是否是超标的查封”,执行法院(珠海中院)在异议审查过程中就应当首先查明执行标的额和所查封财产的价值,将两者进行比较,才能判断是否是超标的查封。就此,省高院于2014年12月18日做出裁定:“珠海中院既没有审查清楚执行标的额,也没有审查清楚所查封资产的价值是多少”,即做出裁定驳回前工集团的异议,“属于事实不清、证据不足”。

  广东省高院依法撤销了珠海中院做出的执(2014)珠中法执异字第6号执行裁定,并发回重审。

  然而今年5月,珠海中院重新审查后仍以“前工集团异议的实质是认为本院执行实施部门不作为,而对此类问题的异议依法不属于执行异议的审查范围”为由不予审查,并做出再次驳回前工集团公司的异议请求的裁定。

  对此,前工集团再次向广东省高院上诉称,珠海中院的行为是“违法采取执行行为”,应“及时纠正”。

  目前,广东省高院已正式受理该执行异议申请,并已再次立案,或将组成合议庭进行审理。

  除此以外,珠海市检察院向前工集团通报称,目前已派检察官对此案进行调查和监督。

  珠海中院执行局负责人称:

  涉案双方私下转让查封中房产

  早在9月10日,就该案件,珠海中院执行局局长万惠民接受羊城晚报记者电话采访时表示,“现在仍在商量、办理这个案子,已经到了执行阶段”。对于记者询问为何10年不执行,万惠民反复强调称“这是历史问题,在土地性质等问题上处置起来有障碍”。

  对是否是“一债两偿”的问题,万惠民表示已经注意到这个问题,“现在正在研究这个问题是怎么产生的,如何由来的,在查卷中”。对于该案会如何执行?万惠民表示,“承办人在找方案”。

  对于为何十年没有执行,刚接手该案只有3个多月的法官周勇此前接受记者采访时表示,“当年前工集团与华富和合产生了新的债权债务,私下转让及购买房屋。且还是用债权来购买被法院查封的标的物,这已经脱离了法院的控制,他们也没有向法院来申报。”周勇说。

  但对于在双方产生协议和发生合同官司之前为何不执行,周勇则表示“我确实不知道,我刚接手这个案子”。对于是否“一债两偿”,周勇当时也坦白表示“对于这个案中案的问题,比较复杂,该怎么搞确实暂难答复。”

  昨日下午,羊城晚报记者再次联系到周勇,他表示法院刚刚收到一份关于终止执行(2005年执行案)的申请,但他还未来得及研究,暂时无法明确告知案件最后结论。(记者 李国辉 实习生 欧楚欣)

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