> 正文

连续“拍地”带热大兴 开发商“全限价房”如何盈利?

2015年07月10日 17:46:10 来源: 新华网
分享到:

    新华房产7月10日北京讯(记者 唐群)过去两周,北京大兴土地市场一连诞生了两幅“全限价房”的地块。一宗为6月30日由由旭辉天恒永同昌联合体竞得的庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块,成交总金额24.1亿元、配建限价房2.8588万平米;另一宗瀛海镇区DX08-0002-0304等地块为北京城建所获,拿地总价为22.8亿元、配建限价房6.3278万平米,商业地块楼面价更高达3.6万/平米,创南五环外的地价纪录。

    据亚豪机构统计,今年上半年(截止6月24日),北京土地市场仅实现土地成交34宗,比去年上半年减少55宗,出现近8年来同期土地成交数最低。在土地供应创历史新低的背景下,推出的少量地块均引发超乎寻常的惨烈“争夺”,对上述两家竞拍险胜的房企来说,得地的喜悦或瞬间被担忧替代:“全部配建限价房”的成本和代价甚大,未来开发过程中该如何盈利?

    北京土地的“荤素搭配”

    “北京是目前限价房开工规模最大的城市。”在易居智库研究总监严跃进看来,除北京以外的一线城市并未那么热衷于建限价房或自住房,“对于北京地方政府来说,希望通过多元化的物业开发来实现对住房市场改革的推进。”

    记者调查发现,广州是首个推出限价房的城市,去年已有几个陆续“满五”的项目可直接上市交易;而上海直至去年才推进首个限价房,“自住房”则一直处于模式研究的状态。相比北京,限价房与自住房在广州、上海并未大幅度地推行开来,严跃进认为,限价房虽然限制了价格上涨的幅度,但其实由于大多位置比较偏,申请的行政要求比较多,所以其实性价比也是在打折扣的。

    然而,近年来北京推出的地块,几乎无一例外须配建一定比例的限价房或自住房,“对房企来说,有时候既然政策如此,所以不积极做限价房,那么就拿不到优质地块。因为北京土地出让者开始尝试这样一种荤素搭配的模式,所以这也只能接受。”

    “全限价房”成本高 需做低密换溢价空间

    对近日出让的两个大兴“全限价房”地块来说,楼面价成“难以承受之重”,后一个瀛海镇地块的商业部分楼面价更达到令人咋舌的3.6万/平米。如何开发和如何盈利,成为接下来拿地房企的首个问题。

    严跃进告诉记者,“目前此类物业的盈利机制基本没实现,很多是通过开发新建商品住宅等项目来盈利,进而考验房企的财务平衡能力。”

    亚豪机构副总经理高珊也指出联动开发多个项目的实际操作模式,据知,此次拿地的两家房企旭辉联合体和北京城建,均在大兴区有在开发项目。拿北京城建来说,“在区域内有几个项目一起联动,会考虑到规模性的配套发展。另外,刚拿下的瀛海地块在北京城建·海梓府的旁边,也会考虑战略性的布局以及商业配套未来的价值潜力。”用高珊的话称,每块地的背后都有开发商必须要拿地的一个初衷原因。

    至于如何折回“全限价房”的高昂成本并获得盈利,高珊认为“尽管两个大兴地块的所有住宅面积都竞成了限价房,但容积率只有1.2,金融地块可以由限价房背一部分容积率,做成低密度产品,在不限购的情况下还是有非常大的溢价空间。” 

集成阅读

热点推荐

频道推荐

    010030091550000000000000011100001115888159