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大兴楼市再现新一轮热潮 新地入市带动“暖南”

2015年07月04日 07:15:09 来源: 北京晚报
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  6月25日,随着大兴土地供应开闸,大批新地的供应让因供应不足而脱离楼市视线的大兴再次成为了楼市焦点。

  在近几年来,有冷转热再转冷的大兴楼市虽然经历了楼市的起起落落,但在起伏的过程中,大兴却已经牢牢占据了北京购房人首选的购房区域,而房价相比5年前的上浮以及区域规划的落实,也让这里的二手房有了稳定的市场。

  不得不说,大兴依旧是未来北京楼市供应与销售的主要区域。

  新增供应再入市

  对于大兴而言,早年前的黄村与天宫院成为大兴楼盘的主要供应区域,销售方面也在2015年前一直占据着北京楼市成交的前三把交椅。但随着2013年以后,土地供应的减少,使得2015年以来,大兴首次离开了楼市成交的前三甲。

  但在上周三,大兴土地供应再次开闸,其竞拍的火热程度也让大兴一跃成为楼市的焦点。据了解,此次大兴区瀛海镇姜场村02-1-1地块挂牌出让,吸引了包括旭辉、首开、天恒、K2、中骏、永同昌、新城、汇璟、润科、天运房地、鑫海泰顺等在内的11家房企参与。最终,经过72轮的举牌,旭辉地产以2.25亿元的总价、配建12600平方米自住房的条件摘得该地块,自住房面积占总建筑规划面积的66%,限价17500元/平方米。

  而在此地拍卖后,大兴还有6块土地将在近2个月的时间内陆续入市。由此可见,在断顿许久的大兴土地供应,将迎来新一轮的爆发期。

  但值得注意的是,此轮土地供应并未集中在大兴传统的黄村与天宫院区域,而是开始转向更为偏远的采育、庞各庄、瀛海等板块。资料显示,其中,还将在近期入市的5宗大兴出让住宅类用地集中分布在大兴区瀛海镇、庞各庄镇;1宗商业金融用地主要分布在大兴区采育镇。

  而针对后续大兴土地的竞拍,亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,庞各庄住宅地块26.62万平方米的规划建筑面积有利于地块的整体开发,但还需配建限价商品房,该地块的优劣势均很突出,预计大型房企参与竞地的可能性很大。挂牌出让中的黄村地块,虽然是商业用地,但由于该区域住宅社区已成规模,且多已入住,对商业配套的需求较为渴望,预计将以高溢价成交。

  库存减少 热度不减

  近几年来,大兴楼市俨然已成为京城最为火爆的区域之一,交通利好、品牌房企扎堆、南城规划助推。而从北京南城规划的公布,到亦庄和大兴行政资源整合,都被视作大兴楼市发展的又一重大契机。第二机场选址大兴,给大兴带来的机遇又是难以估量的。与此同时,大兴本身是传统老城区,本地人口也有旺盛的置业需求和购买力。

  对于大兴目前楼市而言,在售项目的持续减少使得大兴的库存也进入了低点。据亚豪机构数据统计显示,截至6月24日,大兴区商品住宅库存套数为12507套,相比去年的供应旺季减少了近一倍。

  目前,大兴在售的项目(除亦庄区域)仅有华润·公园九里、保利首开熙悦春天、果岭假日、一品嘉园、龙熙公馆、北京密码这6个项目,而其余项目则绝大多数都已在6月前完成了清盘。由此可见,大兴的供应已经陷入了低点。

  但在供应减少的过程中,大兴的去化率却并未降低。据亚豪机构数据显示,6月中上旬,大兴的楼市成交达到了近300套,而这一速度也远超其他的区域。

  6月初,位于天宫院区域的鑫苑·鑫都汇二期宣告基本售罄,所剩的房源已经不足百套。6月14日,大兴另一项目开盘,307套房源在1个星期的时间内便基本销售一空。此外,作为大兴目前在售体量最大的保利首开熙悦春天目前月均销售也基本维持在了200套左右。

  伴随着在售项目不断的售罄,大兴楼市何时才能有新盘成为不少购房人期盼的事情。

  但据记者了解,距离上一纯新盘入市,大兴已有近半年的时间未曾出现过纯新盘的。而下一纯新盘的入市,或将等到9、10月份。

  而不出意外的话,大兴的下一纯新盘将是由旭辉和星牌联合开发的庞各庄6号地。据旭辉方面人士介绍,该地块所在区域因星牌及富力的先期入驻开发,周边生活配套设施相对成熟。此外,地块距离4号线天宫院站5公里,距离南六环双源桥仅7公里,交通出行便利。而对于产品的开发,该人士也表示,目前项目已经完成了产品的规划,在项目整体的开发中,旭辉将发挥其在中高端产品开发中的优势,结合地块属性,打造符合客户需求的创新型产品。

  刚需企稳 改善上涨

  对于大兴房价而言,供应量的减少也让房价有了些许的变化。但针对不同的产品,变化的方式也有所不同。刚需受到自住房的压力一直保持着相对较低的售价。但对于改善型项目而言,房价则有了一定幅度的上涨。

  以保利首开熙悦春天为例,目前,该项目的销售均价在23000元/平方米,而在今年4—5月份,该项目的售价便已经在22000平方米。此外,鑫苑·鑫都汇则从今年年初一直保持着21000元/平方米的销售均价。而刚需之所以在去化较快的趋势下,房价却仍难上涨的原因来源自两个方面。

  “一方面是自住房的压力,”鑫苑·鑫都汇有关人士表示,上半年,大兴区域入市了至少3个自住型商品房项目,售价大多在18000元/平方米。为此,自住房吸引了一部分客群,使得商品房的购房人群并没有以往那么多,现在所拥有的客群,也刚刚好能够消化。

  至于另外一个原因,该人士则表示是大兴在售与纯新项目太少。“以往大兴价格上调较快的时间是在不少项目扎堆开盘的时候,而不少纯新项目的陆续入市其实也在不断提升区域的热度,而在目前的情况下,在售项目的减少加之纯新盘的减少,让不少项目实际都是‘各自为战’,因此只能通过价格的调整来吸引购房人。”

  与刚需不同,大兴的改善项目则属于少数,为此货源稀少,自然也有了价格上涨的空间。目前,位于黄村板块的华润·公园九里的洋房价格已经达到了35000元/平方米,而项目推出的别墅类产品的价格已经达到了45000元/平方米左右的价格。

  成交价领涨京城

  在二手房市场,大兴区表现也毫不逊色。据伟业我爱我家市场研究院统计,近半年以来,北京市二手房环比均价涨幅前三位的区域分别是亦庄开发区8.5%,大兴区4.1%,朝阳区3.37%。今年6月,大兴区二手住宅成交均价24270元/平方米,同比上涨4.5%,比今年3月增长了2.1%。

  随着整体市场回暖,无论是二手房主力区域老城区黄村,还是刚刚有交房的天宫院区域,都有涨幅,其中黄村区域成交均价较3月上涨了5%,天宫院区域成交均价较4月初上涨了5%~10%。

  “目前这边的商品房大多都不到两年,不享受营业税减免政策,短期内成交可能不会有太大变化。”据天宫院置业顾问工作人员介绍。

  “跟去年年中相比,现在区域里大幅下调价格的房源已经不多了。不少卖房人看到市场回暖,对价格咬得比较死,除非是急着用钱或者换房,都不肯轻易让步。”大兴黄村区域一中介门店经纪人介绍。

  链家地产的统计数据也显示,进入3月以来,大兴可议价房源占比在持续下降,购房者与房主之间的议价空间进一步压缩。截至目前,链家地产统计的议价空间指数为2015年以来的最低水平,也反映出目前业主方面让价意愿进一步降低,议价难度上升的现状。

  链家地产分析师李巧玲表示,自去年底以来,北京房地产市场利好政策不断,市场逐渐升温,多数区域今年的二手房市场的成交规模已超过去年同期。从4月份开始,随着客源持续增长,预期改善,需求集中的市场区域,房价开始上涨,表现在业主提价意愿增强,议价空间缩小。从购房者角度看,入市意愿也有明显增强。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,京南区域目前事实上已经成为北京市刚需和改善人群置业的主要热点区域。近年来,随着京津冀协同发展战略的不断升温,大兴国际机场的落地等利好的影响,区域未来的发展前景值得看好。在这两大背景因素的影响下,大兴区二手房交易相对活跃,均价上涨速度也相对较快。

  庞各庄9企夺地 旭辉联合体胜出

  在近日的土地争夺赛中,多宗地块的放量均来自大兴区域,大兴区无疑成为土地交易市场上的“主角”。本周二下午,大兴两地块成功出让,共吸金33.8亿元。大兴庞各庄和大兴新城两宗地块分别被旭辉永同昌天恒联合体和威克多收入囊中。

  其中,大兴庞各庄地块竞争最为激烈,共吸引9家房地产企业及房企联合体参与现场竞拍,其中包括恒大、中骏、富力、碧桂园、万科、兴展、k2、旭辉永同昌天恒联合体以及首开保利联合体等。经过84轮竞价,最后花落旭辉联合体,以全部建设限价房的代价拿下,共5.95万平方米限价房限价9335元/平方米。

  另一成交地块则为位于北京市大兴区黄村镇的大兴区新城北区DX00-0301-6001地块,该地块属于F3多功类用地,因此其争抢程度大打折扣。该地块挂牌起始价8.7亿元,截至下午3点,北京市国土资源局网站共收到3次网上报价,最高报价为8.79亿元,其中包括威克多、K2、天恒等,最终由威克多以9.7亿元的价格获得该地块。 据业内人士分析,土地供应的稀缺性,促使大兴地区成为众多开发商眼中的“香饽饽”,未来房企关于大兴区域的争夺战还将继续。这必将推动大兴区域内地价的上涨,高地价下买房势必得看好项目未来升值空间大小。

  作为大兴目前在售体量最大的保利首开熙悦春天,目前月均销售也基本维持在了200套左右。(记者 徐楠)

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