京沪两地待售房企股权达100亿 中小型房企春天已逝

    新华房产5月28日北京讯（记者 孙梦姝）近期由于各项经济政策利好，一线楼市销售回暖，不过三四线城市的销售却始终冷淡。此外大型房企不断寻求新的发展机遇，强强联合。但大型房企的“联姻”对于中小房企而言无疑雪上加霜。

    记者在北京产权交易所以及上海联合产权交易所上发现，截止目前，京沪产权交易所待售的房企股权达到了24宗。其中有14家房企100%股权出售。

    京沪两地待售房企股权达100亿元

    房地产行业并购重组的步伐正在加快。2010年以来，在北京和上海产权交易所中，房地产类股权转让的金额、宗数保持较大规模。据中国房地产协会和兰德咨询机构共同发布的报告显示，从2011年开始，房地产类股权月度平均交易规模达百亿元，年度交易规模超千亿元。

    在北京、上海产权交易所，2015年以来上海新挂牌转让房企股权超过86亿元，北京新挂牌转让房企股权超过13亿元，此外还有一些面议的股权价格。整体而言，转让房企股权已经超过100亿元。

    截止目前，北京产权交易所新增挂牌房企分布于苏州、昆山、三亚、沈阳等二三四线城市。

    四川某投资公司以3.1102亿元转让100%的股权、海南长城开发科技有限公司以1000万元转让100%股权，沈阳某房地产开发有限公司以7亿元转让100%股权，成都某精品酒店有限责任公司以2.8亿元转让100%股权。100%股权转让成功后，意味着这些房企将完全退出房地产市场。

    而在上海产权交易所，有15宗共计86亿元房企股权在等待出售。其中，上海房企有5家，南京房企有6家，还有蚌埠等三四线城市房企。

    上海葛洲坝阳明置业有限公司以12.195亿元转让71%股权，南京6家公司都是全部出售股权，挂牌价共44亿元，股东为南京临江老城改造建设投资有限公司，是中冶置业集团下属子公司。

    中小房企过去风生水起 如今举步维艰

    从结构、业务、业绩等指标看，此类中小房企多带有先天不足的特点。一般注册资本在200万—1亿元的区间，职工数在20—50人范围内，多属于二级资质的房地产综合开发企业。此类房企经营业绩较差，年销售额低于20亿元。而从业务结构上看，此类房企业务经营比较“杂”，除了开发业以外，还涉足了建筑业、物业管理、家居装修、物资供销等业务。

    那么为何中小房企过去可以风生水起，如今举步维艰？关键点在于融资渠道的因素。此前此类房企可以依赖信托工具等获取资金，虽然成本高，但房产项目的增值速度会很快赶超此类融资成本，进而为后续发展提供持续资金流。不过，随着对信托违约的各类担忧增加、银行信贷收紧等，此类中小房企会发现融资渠道的开拓难度在持续加大。

    以往国家在保护中小房企，但随着我国经济体制改革的推进，需要中小房企进入市场，进行市场化运作，优胜劣汰。因此很多中小房企逐渐丧失了经济优势和政治优势。当房地产盈利空间收窄时，此类中小房企就会寻求产权交易所的“庇护”。

    中小型房企春天已逝

    全国政协委员、国家住建部专家委成员张泓铭对于中小企业该如何应对地产新常态沉思很久，“房地产的井喷时期早已经过去了，2015年也并不是需求爆发年，经济上是稳定上升但增速放缓，房地产也是如此。因此，无论是大型房企或是中小房企有两个选择，坚守或是离开。比较而言，中小企业缺少竞争优势，逼迫它逐步地退出，这是一种客观趋势。中小企业可以投靠大房企，还可以联合起来组成大的公司。除此以外只能离开这个产业。”

    面对着房产市场低迷、投资回报率逐渐降低，中小房企正在逐步转让股权，对此北京工商大学经济学院经济研究中心执行主任周清杰对记者表示：“市场低迷，（房企）选择用脚投票，（来）摆脱市场风险无疑是理智选择，否则会坐以待毙。(并且)股份变现后的投资选择更大。行情好的是一线城市，（但）小企业进不去，只能呆在三四线城市，导致过剩严重。目前中小房企的春天已逝，维持下去很难。”

    北京理工大学管理与经济学院副教授、工商管理系主任周毕文认为中小房企转让股权是市场引导的结果，至于市场接盘者较少主要是实业空心化的表现。当记者问及以后这种抛售是否会频繁发生时，他表示消亡与开张同在。

2015年上海联合产权交易所股权转让情况

2015年北京产权交易所股权转让情况