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一线城市豪宅“云端化” 多为营销策略或有价无市

2015年05月22日 07:37:18 来源: 新华网
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    新华房产5月22日北京讯(记者 唐群)近日,继上海黄浦湾壹号爆出38万一平米的最高单价后,北京豪宅市场再传“破天花板”的消息,将有单价36万元起、最高50万元/平米的顶层近1000平方米空中四合院问世。显然,这与时隔不久前香港半山售出的一套每平约80万人民币、总价创亚洲新高纪录为2.88人民币的公寓豪宅,形成豪宅“云端市场”的隔空呼应。

    业内人士称,这是市场对一线大城市地段价值的持续认可,后续仍将有一定的抬升空间,但现阶段也不排除有开发商动用营销策略的影响因素在内。

    市场背景:稀缺性即“硬通货”

    据了解,“天价”豪宅并非始于日前,早于2011年,位于海淀区东钓鱼台7号院的东钓鱼台家园就曾以30万/平方米的创历史单价震惊过京城楼市。对此,亚豪机构副总经理高姗认为,稀缺性本身就是一种“硬通货”,“对北京、上海这样的一线大城市来说,确实地段稀缺,目前北京四五环内的刚需都已达到四五万的水平了。”诞生“云端化”豪宅的市场背景为何?

    高姗认为,但凡价格达到几十万级别的豪宅,本身都具备一定的地段、景观、城市资源等稀缺价值,并且豪宅拥有非常长的销售周期,开发商对未来有着很好的预期,就会提早做出溢价空间,这源于对未来市场大势的判断。

    与此同时,她指出一般这类豪宅产品都会有附加值,对高端性的打造不再仅是为了居住功能,“而是倾向于把它变成一个艺术品,就像拍卖品,这一级别的富豪并非按使用价格来判断住宅价值”;但也不排除“开发商单独拿旗下某类产品做价格标杆,以提升在市场上的品牌度。”

    与香港相比:后续仍有抬升空间

    据悉,日前以2.88亿人民币总价约合433平方米售出的香港半山公寓,就单价而言并不是香港最贵的项目。早于去年6月,香港恒基地产于半山推出的大型豪宅,便以最贵每平米90多万的价格登鼎“亚洲楼王”,价格在4年内约涨了一倍。

    反观北京,2014年,四环内主流豪宅纷纷迈入“十万元时代”,这被许多媒体誉为北京豪宅的新纪年。“主流豪宅的价格目前主要在10万元左右,但随着市场心理价位的提升,后续主流价格走向20万元的可能性是很大的,预计在近两年可能达到。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向记者表示。仅在价格体系层面,北京豪宅距离香港豪宅仍有较大的市场差距。

    与严跃进的观点相似,高姗亦认为,跟香港乃至国际核心城市相比,北京、上海的豪宅未来仍有上涨空间,“近年来国内财富(客群)积累足够多,大陆有很多人去香港买豪宅,把它当作一种身份和财富的象征。”

    至于两城市豪宅间的单价差,高姗特别指出一点,“香港寸土寸金,房子的尺寸小,单价高可以理解,一般在总价上会受控。”反观大陆,“许多刚需、刚改产品已在200-300平方米,尺度将决定总价会很高。”

    云端豪宅风险:或有价无市 缺软性价值

    由香港持续发达的豪宅市场,几乎能肯定一点,那就是核心城市的土地稀缺性会一直持续下去。

    “从这个角度看,豪宅价格的持续攀高,符合预期。”严跃进对记者表示,并且他认为,受市场追捧及“物以稀为贵”观念的影响,此类物业背后的投机因素也比较重,且不排除某种程度上是一种豪宅市场的营销策略,“在市场处于复苏的情况下,对于此类产品的价格干预会比较少,因而房企也敢于报高价。”

    然而,另一不容忽视的现象,是此类豪宅大多仅在价格上进行“自我超越”,并未从产品价值本身做出一种跨时代性的颠覆,因而市场亦未予以同等程度的反应。资料显示,一度堪称“上海最贵豪宅”的汤臣一品,成交均价早已攀至20多万/平方米的级别,却于八年间去化率不足五成,成为遭受市场“冷暴力”的云端项目代表。

    “除固定的建安成本之外,高端豪宅仍需打造更多专属于某类客人的软性资本,把产品做出极致性,让他们为某一项服务的舒适性买单。”高姗对记者说,她认为云端豪宅除价格外,仍有在产品价值上的提升空间,“近年来,北京诞生了许多价格十万多以上的地王,这些地王项目近期纷纷上市,面对市场,必须做好软性价值与差异性。”

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