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行业观察:转型年 主流房企有哪些关键动作

2015年05月13日 07:23:36 来源: 新华网
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    新华房产5月13日北京讯(记者 唐群)十年黄金时代向白银时代转折,地产行业停止膨胀转而去粗取精:一线与二三线城市之间已呈现分化,主流房企集中回归一线主战场;从供需上,卖家市场正历史性地向买家市场过渡;住宅产品而言,主流产品也逐渐的由期房向现房或二手房过渡。

    处于该转型边界上,主流房企的发展视野会发生哪些变化?在制定未来发展战略上,有什么方向性的调整?同时,在产品定位与开发方面,房企又将如何调整?

    节奏变化:淡化“唯业绩论”

    年报季与一季度财报披露期间,房企们表现出不同程度的“拖延症”。事实上,目前已发布2014年年报和2015年前3月销售业绩的房企中,有一半以上表示受到季节因素及整体市场下滑的大环境影响,不乏领军企业者出现业绩的负增长。

    而与业绩下行相同步的,是房企开始逐渐淡化“唯业绩论”的心态。

    “地价在涨,但房子售价已过了前些年的飞速增长期。”绿地的京津事业部总经理欧阳兵向媒体预测,“房地产会向任何一个行业一样,它的利润率会趋于行业平均,我们看发达国家就知道我们的未来,不管是房地产、金融还是汽车制造,农业,平均的税后利润率就是5%到10%,每个行业差不多。”

    而另一“先觉者”万科,则直接在4月3日的2014年业绩发布会上,称2015年将不设销售目标。郁亮明确表示今年将继续淡化速度和规模,努力做好转型探索,他认为房地产利好政策的出台亦不能逆转房地产白银时代的趋势。

    “房企淡化业绩,既是一种无奈,也可理解为新常态楼市经济下的策略调整。”上海易居房地产研究院研究员严跃进说,他认为房企出现“心态的转变”,很多大房企不再在土地扩张上做文章,而积极寻找一种业务的转型。“不唯业绩论,说明是对后续盈利模式的一个转变。”

    方向调整:“返迁”一线城市

    近一年,一个很集中的现象,是主流房企纷纷减缓扩张步伐、缩减二三线城市的业务规模,回归到一线城市。

    某央企副总裁谈到集团在全国业务布局时对新华网记者表示,若再三努力和调整队伍之下仍对某些城市不熟的话,“可能暂时考虑要退出”。他认为,房地产市场确实从“黄金时代”来到了“白银时代”,但如果搞不好,这个市场不只有“白银”,还有“白骨”。

    欧阳兵也向记者表露他对二三线城市市场现状的隐忧:“我之前在外地一些省份工作,房地产各类产品供求关系的严峻局面,可能是北京想象不到的。真的就像有些说法,某某城市的房子卖十年都卖不完。”他表示,接下去将与团队全力专注于北京市场。

    对此,严跃进认为,房企在北京等一线城市占据地盘,能获取土地增值的收益,从实际情况来看,也会带来整个市场价值的提升。“而一些三四线城市的风险比较大,很多房企担忧楼市发展后劲不足,所以并不会主动去进行投资。若非地方政府有土地优惠,那么实际上还是投资一线城市更划算。”

    重新定位:创新或调整产品

    目前为止,已有万达、万科、绿地等多家龙头房企,坚决表示要结合市场的新形势对产品定位与结构进行调整,或创新,或微调。

    据悉,万达自去年便开始积极做产品转型,提出从重资产向轻资产过渡,项目重心逐渐由万达广场向万达文化旅游城转移,同时又与百度、腾讯一齐联手打造互联网思维的电商平台。王健林在今年4月的年会上表示,转型有代价,但万达会把代价控制在最低,同时也会引入一些合作者。

    转型速度之快如万科,在今年披露的未来十年业务版图构想中,除提及“三好住宅”和“城市配套服务商”之外,并称将延伸“产业地产”和“消费地产”业务,尤其是对创客的空间试验,将有可能撬动一个新的产业生态圈及其背后隐藏的万亿市场。据爆料,近期万科已准备拿出3亿,支持员工离职创业,实现万科更深远的平台化野心。

    “前几年房企注重规模扩张,近两年都开始调整,”中国房地产业协会名誉副会长朱中一向记者表示,他认为大企业对市场反应的速度很快,总是比一般房企要先做出创新、转型动作,也更快地顺应新常态下的市场。

    “房企产品定位调整,商业模式转型,其背后还是寻找一个可持续性的、成本低的发展模式。”严跃进告诉记者,“尤其是在互联网产品的拓展上,房企会加大力度,占据行业制高点。通过涉足互联网,也能够对房企现有资源进行一个整合,这是最关键的一点——符合房企产业结构和商业模式转型的需求。”

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