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京城高端市场激战:豪宅多点并起 老项目坐拥土地升值

2015年05月01日 09:20:39 来源: 新华网
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    新华房产5月1日北京讯(记者 孙梦姝)2015年的豪宅市场大有千军万马过独木桥之势,据不完全统计,待入市的新豪宅就包括融创·北京壹号院、恒大·华府、泰禾·西局项目、懋源·钓云台、远洋·刘娘府项目、保利首开·东坝项目等16个项目;已经入市有中赫·万柳书院、保利·海德公园、中信·国安府等近11个项目,加之一些老项目推新,用井喷来形容一点也不为过。

    如此大的放量,豪宅市场硝烟弥漫在所难免。在这样的竞品时代,地产商使出浑身解数,竞争的方式也进入到了时间、空间、文化、格调等各个维度。

    传统价值回归 中西结合“疗效”好

    我国经历了多年的配给制计划经济,没有商业意识,流行文化都带着浓重的政治符号。突然的开放,外来文化的进入如冲破堤坝的洪水,一方面人们猝不及防,另一方面它直接冲击中国的传统文化。文化如此,建筑也是如此。

    京城的高端住宅,最初也许是秉承着“国外的月亮比较圆”这样的理念,因此设计产品初期多为托斯卡纳风格、英伦风格、地中海风格等等。随着时代的发展,当地产商意识到“只有民族的,才是世界的”时候,建造风格开始转变,中式元素被豪宅重新推崇。

    近几年,随着东方文化自信的回归,伴随着国学,唐风,中国传统文化的复兴,房地产领域一股被称为“新中式人居文化”掀起猛进热潮。从成都清华坊,到万科第五园,从四合院,徽派到江南园林,中式建筑,中式别墅大行其道,一度成为市场明星与热点。然而,在繁闹和喝彩的背后,大多数中式人居却不可避免的走向符号化困境,有中式文化之形而无中式文化之魂,中国式人居亟待新生命力破局。

    “形—意—和”,会成为中国式人居发展的路径吗?龙湖别墅以“中魂西技”引盛世唐风向人们展示了中式居住只有以兼容并包的态度,中西合璧的方式,才能真正焕发生命力。

    中赫万柳书院在传承中国古代建筑风范的同时,将东方情怀与西方科技交融合一,更为其凭添几分书院气质。

    设计师邱德光先生设计的保利·海德公园更将居住品位淋漓展现,运用东方华丽、艺术、时尚元素、将生活形态和美学意识转化为尊贵身份,赋予新奢华生活新内涵,塑造当代东方都会美学与21世纪时尚多元的生活形态。

    所谓“中魂西技”,就是说整个大宅的空间设计、技术和材料的应用,都是集天下之美,兼容并蓄为我所用的,空间的布局上延续中国传统的礼序文化,融合西式的设计手法。建筑的外立面,带有鲜明的中式建筑元素。

    正如高级建筑师谢远骥所讲,好的中国建筑就应该萃取中国元素之精华,同时也吸纳国外的先进技术,两相结合,满足现代人的生活需求,这样的产品才能在市场上站稳脚跟。

    豪宅多点并起 高端楼盘遍布全城

    纵观北京的豪宅区域版图,除了相对成熟的西山、万柳等传统豪宅区域,受土地供应的影响,孙河、东坝、西局等多个新区域也不断崛起。而发展相对滞后的南城,近两年来,随着大兴区、亦庄区、房山区土地的不断放量,也“乘上”了高速行驶的地产动车。

    孙河处于朝阳区东北部,位属顺义中央别墅区核心。目前,孙河已有龙湖、泰禾、首开、中粮4家开发商进驻,土地已成交5宗,将近区域总供应的一半。2013年的孙河区域无疑成为楼市“黑马”。随着开发商的相继进入,使得该地区楼面价一路从2万元/平方米上涨至近5万元/平方米。整体容积率1.1—1.4,低密度地块集中供应区,且中央别墅区经过20多年的发展,周边配套相应成熟,这些都是房企争夺孙河区域的原因。2014年以来,孙河区域仅龙湖和泰禾两个项目的销售额就达到了40亿元 ,2015年首开、中粮的项目相继亮相。

    东坝区域,自恒大斥资51亿元高价地,保利、龙湖先后进驻。北京市房地产业协会副会长陈志认为,随着品牌房企的争相进驻,以及区域发展的完善,东坝板块的高端化进程正在提速,未来该区域内房价突破十万元大关并不离谱。

    而在南城亦庄,随着远洋天著、北京城建•海梓府、亦庄金茂悦、枫丹壹号、金第万科•金域东郡等项目的入市,各家房企对亦庄区域的改善性住宅争夺战更加白热化。同时,融创紫禁壹号院的入市,也是的亦庄加入高端豪宅的竞争序列。在众多项目纷纷入市的背景下,高端豪宅聚集效应逐步显现。业内表示,“产品细分”是2015年高端市场的一个重要特点。尤其是类似亦庄豪宅扎堆推盘,集中入市的情形下,产品独特性与差异化优势将成为开发商突围的重要因素。

    西局紧邻西南三环,是2015年又一个新兴的高端住宅区。目前,西局村旧村改造项目搬迁整治土地面积约88公顷,已出让两期土地,三期、四期也已经基本完成土地一级开发,预计将陆续上市。2014年年初,在春节后的“首拍”中,龙湖以35.7亿及配建限价商品住房5.4万平米的代价摘得北京丰台西局地块。随后,泰禾在2月以49.58亿元的价格,在西局再下一城。业内预计售价将在10万元/平米以上。

    “面粉”价格不一 老项目坐拥土地升值

    自2012年9月龙湖以14.7亿元拿下孙河首宗地块,先后有泰禾、首开、中粮大型房企入驻。区域楼面价也水涨船高,从2万元/平米,上涨至2.9万元/平米,直至4.8万元/平米。“面粉价格超过面包”,对于较晚进入的首开中粮来说,未来产品的定位和销售的策略都会遭受很大的挑战。

    在西局,尽管龙湖、泰禾拿地之后表现的信心满满,但超过6万元/平米的楼面价还是会业内人士直呼“被豪宅”。而对该区域的老项目紫辰院来说,却是极大的利好。根据北京市住房和城乡建设委员会网站查询得知,嘉源置业已经深耕此区域十年之久,相比于龙湖、泰禾的高价拿地,其坐拥土地升值暴利无疑。其最近取得预售证时间为2014年年初,拟售价格达到6.7万元/平米。

    当年创下全国单价地王记录的融创农展馆地块,以16.5万元/平米的拟售价格取得预售证,成为北京获批预售价格最高的期房项目。当初融创以21亿元的总价竞得农展馆8号地块,加上需支付给军区总医院22.24亿元的建设费用,实际上融创的拿地成本超过43亿元,而楼面价也高达7.3万元/平方米,创下全国单价地王纪录。不过,距此项目较近的泛海国际二期于去年年底开盘,虽售价接近10万元/平米,但其土地成本却和融创农展馆地块有天壤之别。资料显示泛海国际二期于2004年拿地,此前因囤地被国土部点名曝光,且一期成交价格仅为15000元/平米,如今上涨6倍不止。

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