新华房产12月18日北京讯（记者 余月）近期，“新华宜居指数调查”活动组记者对鲁能地产在北京开发的4个已入住的项目进行了实地走访，其中鲁能7号院、优山美地、佳和宜园3个项目位于顺义，鲁能格拉斯小镇位于通州。
鲁能集团公司成立于2002年12月，是国家电网公司全资直属企业。历经资产重组整合和产业结构调整后，鲁能集团已形成以房地产、新能源为主营业务，以持有型物业为重要方向的产业发展格局。
项目距离中心城区较远 高端项目配套稍差
四个项目所处位置均距离北京中心城区较远，配套水平参差不齐。其中，佳和宜园周边的配套设施最为齐全丰富，构成了较为完整的10分钟生活圈，鲁能格拉斯小镇的配套资源在四个小区中相对最少，鲁能7号院、优山美地周边的配套仍有待进一步完善和升级。
根据北京市的城市规划，四个项目均处在或毗邻未来的新城市中心，从长期来看，四个项目周边区域仍有较大发展空间。就公共交通便利度来说，佳和宜园周边的公交线路最多，公共交通便利度最高。其他三个小区附近公交线路的数量和频次仍较有限。四个小区均距地铁较远。
除佳和宜园为低端的回迁房项目外，其他三个小区皆为高端住宅项目。
高档小区内部环境均堪称优美宜人。鲁能格拉斯小镇和优山美地更是各以其极低的容积率、极高的绿化率、上佳的原生态环境、极大的开发规模或国际社区氛围在北京的别墅市场中占有重要的一席之地。
封闭式管理 安保水平较高
三个高端项目均实行全封闭式管理，门禁严格、有效，保安警惕性很高；围墙上均设有电子围栏，防止人员翻越。四个小区均实行保安24小时巡逻。
优山美地和格拉斯小镇都为别墅，每栋别墅都设有独立的地上车库，两个项目没有进行人车分流；别墅内部都设有一定的消防设备或紧急呼叫按钮，确保消防安全，防范紧急情况。鲁能7号院进行了较为严格的人车分流。
佳和宜园由于在门禁、商业管制等方面的漏洞较大，小区内屡次发生盗窃案件，治安环境亟待提升。
高端项目建筑质量较好 物业服务水平较高
除佳和宜园出现过漏水、电梯故障等众多的小质量问题外，其他三个小区的建筑质量均较好。
鲁能7号院和格拉斯小镇不同程度的受首都国际机场航班起降的影响，途经的飞机带来较大的噪声。
佳和宜园物业服务水平稍差，其他三个小区的物业服务人员均训练有素，服务意识较强，处理业主问题较及时，物业服务质量上乘。
鲁能格拉斯小镇：项目入住率较低 内部环境无可挑剔
入住时间：2008年 地址：通州机场高速杨林出口东南6公里
首次开盘价格：11700元/平方米 目前二手房价格：29806元/平米 区域新房价格:25800元/平方米
鲁能格拉斯小镇位于通州机场高速杨林出口东南6公里，项目占地面积达3400亩，是鲁能地产在北京开发的超大体量的高端别墅项目。项目目前开发时长已达10年，前两期已基本售罄，目前在售的主要为第三期。
周边整体环境待改善 项目入住率较低
项目位于通州和顺义交界区域，周边多为农田和稀疏的村庄，生活配套设施较为缺乏。格拉斯小镇项目内部建有“小镇中心”，有一定数量的商业设施。但记者探访时发现，小镇中心门可罗雀，多数门店处于关闭状态；超市内商品稀落、灯光暗淡，除了售货员和格拉斯小镇的工作人员，顾客很少。
根据工作人员的介绍，项目的整体入住率目前较低，不少别墅售出之后仍被空置着；整个项目开发10年来，现在仅有六十余户入住。
根据北京市的总体规划，该项目处在未来的东坝国际商务区及第四使馆区的东部毗邻区域，从长期来看，该项目仍有一定的区位优势，周边的发展潜力较大，未来数年会得到较大程度的释放。
格拉斯小镇开展过不少社区文化活动，部分活动为小区组织，部分为开发商组织的促销活动。
内部环境无可挑剔 安保水平较高
项目的内部环境无可挑剔。项目的容积率仅为0.3，是北京市场目前容积率极低的别墅社区。整体绿化率超过60%，项目拥有上佳的原生态环境，项目紧邻温榆河，内有纯天然水域穿过，天然水域面积达24万平米，项目内还有300亩原生态自然湿地。
项目实行全封闭式管理。大门入口、各分期小区的门口都设有严格、有效的门禁，业主或经业主确认同意的人员和车辆登记后才可进入小区。格拉斯小镇已开发的三个分期小区都有单独的围墙与外界隔开，围墙上设有电子围栏和监控探头，保安对整个小区进行24小时巡逻。
建筑质量较好 物业服务上乘
小区的建筑质量较好，物业服务质量的上乘。据业主反映物业人员训练有素，服务态度良好, 处理业主问题较及时。小区实现了垃圾的分类处理。
由于项目所处的位置恰好位于首都国际机场航班起降必经的航线上，在记者调查期间，机场的航班不时从小区上空低飞经过，飞机引擎的轰鸣声较大，噪音污染将是业主难以避免的困扰。
佳和宜园：配套设施完善 物业管理混乱
入住时间：2010年 地址：顺义马坡乡燕京啤酒厂对面
首次开盘价格：回迁项目 目前二手房价格：16420元/平方米 区域新房价格:21000元/平方米
佳和宜园项目位于顺义马坡镇顺恒大街东段北侧，是鲁能地产开发的一个回迁住宅项目。
配套丰富完善 小区的内部环境较乱
记者从地铁15号线顺义站出站后，15分钟左右的公交车可到达，小区周边各种生活配套设施丰富完善。商超、餐馆、休闲娱乐场所等一应俱全，且紧靠小区而建。根据规划，该项目处在顺义新城的核心区，从长期来看，小区周边区域的发展仍有提升空间。
小区的内部环境较乱。小区卫生环境一般，不太整洁，在小区内可不时见到业主乱放的木材、丢弃的建筑垃圾、晾晒的蔬菜等各种物品。
小区内的公共绿地被严重侵占。许多公共绿地被业主开辟为私家菜地，种植了各种蔬菜，用栅栏进行了隔离，甚至有业主布设了大棚。据保安反映，城管曾要求业主恢复过去的绿地，但未见收到任何效果。
安全环境稍差 安保漏洞较多
小区的门禁形同虚设。任何人员和车辆均无需刷卡或登记即可随意进出小区。
小区大门附近的楼栋放置了许多房屋租赁、美容、培训等方面的广告牌，小区内部也可见到居民开设的超市，显示小区对内部的商业经营管制非常松懈。
小区虽有24小时保安巡视，但由于在门禁、商业管制等方面的漏洞较大，小区的治安环境稍差。业主们反映，他们多次听说小区内的电动车、自行车失窃。楼内可经常见到各种小广告。小区没有进行人车分流，发生过小型交通事故。
建筑质量小问题较多 物业服务不够规范
据业主们反映，小区的建筑质量一般，各种小问题五花八门。多名业主说，各种质量问题包括：小区多家顶层的房屋存在漏水情况；多处墙皮脱落；隔音效果略差；房门漏风；门框安装歪斜；电梯曾出过故障，困住业主。
业主们反映，小区的物业服务多有不规范之处，服务态度有时不够友好，处理业主的问题有时不够及时。
鲁能7号院：目前配套有限发展潜力大 小区内部环境优美
入住时间：2012年 地址：顺义马坡镇顺恒大街东段北侧
首次开盘价格：8500元/平方米 目前二手房价格：19907元/平方米 区域新房价格:21000元/平方米
鲁能7号院项目位于顺义马坡镇顺恒大街东段北侧，是鲁能地产开发的一个高端住宅项目。
目前配套有限 处规划新城核心区
小区周边生活配套设施缺乏，紧靠项目的配套多为低档的小饭馆、小型超市和商摊；附近的公交线路数量较少，如果没有出行车辆，该小区在生活便利度上将相对不足。不过，该项目处在规划的顺义新城核心区，从长期来说，小区周边的发展潜力较大。
小区的内部环境优美宜人。小区路面干净、整洁，设有宠物粪便箱。小区目前入住率较低，整个小区较为安静。小区的绿化率达到35%，花草树木修剪得井井有条。小区每逢节假日即开展各种社区文化活动。
安全水平较高
小区的整体安全水平较高。小区大门和楼门处设有两级门禁系统，均需刷卡才能进入。保安对小区进行的24小时巡逻，涵盖小区的室外空间及各楼栋内的公共空间，并设有电子监控的巡逻点，确保消除巡逻盲区。
小区四周的围墙上设有电子围栏，同时小区内进行了较为严格的人车分流，记者调查现场一名业主也表示对“小区的安全状况感到满意”。
建筑质量较好 飞机噪音污染难免
据小区的业主们反映，小区的建筑质量较好。物业人员会定期对小区内的公用照明设施进行检查和维修。
由于项目所处的位置恰好位于首都国际机场航班起降必经的航线上，在记者调查期间，机场的航班以数分钟一架的频率从小区上空低飞经过，飞机引擎的轰鸣声很大，难免噪音污染。
物业服务规范、上乘
业主们反映，小区的物业服务规范、上乘。小区的物业人员均统一着装，服务意识较强，服务态度较好，处理业主问题较及时。小区提供24小时的物业服务，在每栋楼的一层设有物业人员信息的公示栏。
优山美地：地处中央别墅区配套有限 物业服务上乘
入住时间：2004年 地址：顺义后沙峪镇白辛,新国展对面榆阳路4号
首次开盘价格：2200美元/平方米 目前二手房价格：32599元/平米 区域新房价格:25500元/平方米
优山美地是鲁能地产在北京开发的第一个高端别墅项目，位于顺义后沙峪地区，地处北京最早的高档别墅群落中央别墅区内。
地处中央别墅区核心 配套设施略少
项目所处位置距离北京市中心城区较远。经过多年的发展，目前项目周边区域已经发展出一定规模的商业配套设施，能满足业主一定的日常生活所需。
项目自身还建有26000平会所，距离首都国际机场较近，国际学校、高尔夫球场、赛马场、冰雪世界、度假村等顶级配套在周边区域环绕。
小区的内部环境上佳，绿化率达到41%，容积率仅0.4，环境优美宜人。小区经常开展各种社区文化活动。
小区的国际社区氛围浓厚。据房屋中介人员介绍，小区内40%的业主为外国人。在小区周边的街道、商超内，记者可不时见到往来的外籍人士。项目周边的商超、餐馆等配套设施多标配英文，商超内多是进口商品。
全封闭式管理 物业服务上乘
项目实行全封闭式管理，小区在大门处设有严格、有效的门禁，保安在确认业主身份或经业主同意后，才允许人员和车辆登记后进入小区。小区的围墙上设有电子围栏和监控探头，保安对整个小区进行24小时巡逻。
由于项目为别墅类型，每栋别墅都设有独立的地上车库，因此，项目内没有进行人车分流。
未有业主向记者反应有建筑质量问题。物业服务质量上乘，人员训练有素，服务态度良好, 处理业主问题较及时。
