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独家专访刘德扬:物业资产管理服务重在诚信

2014年09月22日 14:40:23 来源: 新华网
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  “作为一个服务提供者,我们是做物业管理、资产管理,还有其他一些投资代理服务的,这个本身就是以信任作为基础的(商业行为),开发商或是投资者委托我,我就要帮他管理好,这个过程诚信特别重要。”

  在接受新华网专访时,第一太平戴维斯中国董事长刘德扬表示,除了拥有强大的国际平台、丰富的资产管理经验和一支精锐的工作团队之外,第一太平戴维斯能在行业中不断保持竞争力,核心当属“诚信”二字。

  20年前,第一太平戴维斯进入中国市场。作为国际领先的物业管理企业,其为国内众多优质的房地产项目提供物业及资产管理服务,可以说,正是凭借着上述诸多因素,第一太平戴维斯以领先的行业标准与优异的服务质量,赢得了国内市场的广泛认可。

  截至目前,第一太平戴维斯在全国管理的高端物业面积超过1.3亿平方米,同时拥有6000多名专业人员组成的物业及资产管理团队,荣获国家建设部颁发的物业管理企业最高等级一级资质。

  然而,随着中国城市化进程的不断加快,中国房地产的产业链正在发生变化,市场的发展也愈加成熟。行业的不断细分,使得高度专业化与精准化的房地产市场对物业管理企业也提出了新要求。

  刘德扬讲到,原先的市场重在物业的管理,从住宅到豪华住宅、别墅;从百货公司到大型的购物中心,大型的超市到体验的商场;物业从很简单的种类演变成比较复杂的种类,只是对于物业管理的要求也不一样,但重心还是在物业管理。

  而如今开发商变得更富有经验,他们不再只盯着拿地、卖房,而是越来越多的通过更多的持有核心地段的高品质物业,用稳定的租金回报有效抵御市场波动时的风险,由单纯的开发商转变为运营商,资本则专注于投资。

  因此,如何将物业管理服务进行升级、更好的优化配置持有的物业资产,并让资产保值和升值是推动物业管理服务向资产管理服务转型重要因素。

  刘德扬称,除了从“物业管理”到“资产管理”这种服务模式升级这条途径外,第一太平戴维斯同时也开始顺应房地产发展的潮流,抓紧向重点城市布局。他介绍,未来八个月内,第一太平戴维斯将会在南京、西安及武汉成立分公司,与之前仅仅只做单一的项目不同的是,今后在这些城市他们将会从“一个业务”扩展成“一盘生意”。

  “中国的过去十几年,从产业,从成就、从收益来说还是一线城市是最关键的,但是一线城市已经很成熟了,我现在主要的省会城市也开始起来,中国的城市化,鼓励二、三线城市加快节奏,这个过程同时也代表我们业务里有一个新的增长空间,所以我们也开始去新兴的省会级的城市去作补充。”

  以下为新华网采访第一太平戴维斯中国董事长刘德扬文字实录(有删减):

  新华网:作为世界五大行在中国区营业面积最大的、管理面积最大的资产物业管理行业的标杆企业,您觉得第一太平戴维斯能取得今天这样的成绩,核心的竞争力是什么?

  刘德扬:前前后后差不多有20年,20年也是见证了中国的改革开放、现代化,我们是从一开始就参与其中,比如说在中国内地管理的有一亿四千万平方米的物业,这个也是个很惊人的数字,这个都是过去二十年的积累,我们谈不上竞争力,因为大家刚刚来中国市场的时候都是一张白纸,那个时候也没有现在所谓说的市场,有些规则都没有,当时还是计划经济刚刚改变的时候,但是我们还是坚持几点原则:

  第一,我们要坚持我们国际品牌还有国际的经验,中国是一个很大的市场,当然它是改革开放以后,把隐藏的潜力重新焕发出来,这么庞大的人口,庞大的发展,它最终的方向还是很明确的,从跑量到提高质量,所以第一我们是坚持我们品牌还有国际的标准,这个是很重要的,我们没有因为到了一个新的市场,把我们的标准放低,而是应该帮助这个市场把标准提高,不是去降低标准去为做业务,这个是很关键的。

  第二,我们是有非常稳定的团队,在任何一个新兴市场做我们服务业都是看人员人手的,培养一般很好的员工,最重要的就是怎么会留住他,我觉得这一点我们第一太平也做的不错。

  新华网:也就是说第一太平戴维斯非常重视人才的培养?

  刘德扬:对,不但是培养,是培养提供人才发展的方向,我们很多同事来工作,我们就会跟他说你是来工作还是来发展你的前途的,工作到处都有,可是找到一份工作可以作为一个前途,一个将来的事业是一个重要的事情,我们是致力于让员工可以来这里首先是工作,然后进一步当成是他的一个事业、一个前途来发展。这一点我们很重视,所以这个是第二点,我觉得是非常重要的。

  第三,作为一个服务提供者,诚信是很重要的,我们是做物业管理、资产管理,还有其他一些投资代理服务的,其实房子不是我们盖的,我们提供是服务,服务就是将开发商的房子可能卖给别人,或者是将开发商的房子委托我,我帮他管理好,这个动作本身就是以信任作为基础的,他是委托我去做这个事情,我们对诚信是非常重视的,作为一个专业公司没有品牌,我们宁可放弃一个业务,假如我们感觉这个业务做下去会影响我们诚信的,比如说这个楼质量不是很好,我们感觉到我们不应该去代理它,这个楼比较差,有隐患。

  新华网:所以在前期的一些代理物业的选择上,也是有自己的一套标准的?

  刘德扬:对,有自己的标准,所说的标准都是建立在诚信的基础上面的,我们的总公司在英国,大家也可能知道,英国是世界上历史最悠久的房地产市场,也是最优秀、有规模、规范的房地产市场的。在英国所有做房地产的人员都要通过英国皇家测量师学会的认证,这个会是1881年到现在的,已经有二百多年历史了。它有一个戒条就是要诚信,因为这个是人家把他的土地、他的房产委托给你,这些东西都是非常贵重的,作为一个操盘手,你的诚信是非常重要的,没有诚信就不要做这份工作,所以这个是第三个,我觉得我们的核心竞争力是在这里。

  另外一点,我们来到中国二十年,我们把国际经验带到中国来,但是也针对中国的市场作出另外一套的变化,一些经营的手法,我们是国际的经验,当地的操作,是两者相融合的。每个地方我们都尊重当地的文化,我们有标准的,你试试看这个标准对你是不是有用,假如有用我们可以参考,参考他好的东西,或者做一下调整来适应它,适应性的生态,尊重当地文化,这个态度是很重要的,我们做起来应该是比较顺的,因为这些都让我们更适应在这个市场有一定的运作,但是也可以把一些新的事物和经验带给中国的开发商、投资者,这一点很重要,最终体现在服务质量上。

  新华网:上个月,第一太平戴维斯宣布全面升级物业管理服务,进一步加强重视资产管理的服务,以前强调的是物业管理,现在重心可能要放到资产管理上,你当时讲这是一个全产业链、全服务链,这是不是也是应对日益变化的市场的方式和手段呢?

  刘德扬:这个是顺着市场的潮流和需求,中国的房地产市场是非常年轻的,真正意义上来说我们的市场是2000年以后才有的,2000年以前,基本上我们还是分房。99年房改以后,陆续才有这个市场的形成,当时也是粗放一点的,从零开始。

  现在的追求是有了,但是也提升了,市场的需求不一样了,整个中国的房地产市场也是在演变,当时是买套住房很开心,现在很多老百姓不止一套住宅了,他要投资物业。所以我们对物业的管理也因为这个产品不一样,一开始就是住宅,后来就是豪华住宅,别墅都有了,从百货公司演变到大型的购物中心,大型的超市,到现在我们讲的体验的商场,物业从很简单的种类演变成比较复杂的种类,对于物业管理的要求也不一样。

  从前的开发商房子盖了房子卖掉,赚钱盖楼开发,现在开发商开发部分是卖掉的,部分是营运、收租金的,从一盖一卖到一盖一租的变化就很大了,因为租的时候有一个365天,一天24小时的运作,那跟把房子简单卖掉是两个概念,物业管理到资产管理感觉也是这个演变,资产管理就是从最基本的物业管理层面把服务扩充,包含到经营运作当中去,不单是说很简单的公共地方的清洁、维修、维护、安保,它是以一个商场一个物业为原则,经营它,让它产生利润,不是说花钱擦地板,不是这种概念的,这是个投资性的行为,是把你的投资增值提升,让它的生命周期延长,普通的物业管理也要考虑这一点,即使很简单的减去障碍,清洁保安为首,刚才我说了,你也感觉到了,附加性完全不一样。

  新华网:说一下今年的楼市吧,从年初开始迎来下行,一直到8月也都没有看到回暖的迹象,您个人对今年的市场有什么感受呢?

  刘德扬:住宅市场从去年开始因为调控、限购或者限贷,已经是跌到了一个低点,到下半年可能限贷这些解除了,限购还存在,特别在北京、上海、一线城市限购还没放开,上半年稍微松动了一点,我觉得从这的意义,楼市的方向没变,还是处于调控,可能现在松了一口气,但是目前咱们要买房子是刚性需求的,其实调控的原因就是因为它涨的太快,所以调控的背后就是因为这个东西太多人要,问题就是这个调控维持到什么时候,还要长期的调控以后会发生什么情况,这是长期压抑以后,一旦释放的时候,就不要紧,所以我不敢说中国的市场,很多人说是崩盘的,我不觉得,我觉得是在调控,调控就是要压抑它的价钱。

  新华网:您觉得现在其实还是属于在调控?

  刘德扬:现在是在调控里面,基本上没变,局部松掉一点,在二、三线城市,已经有很多限购都解除了,我其实很早的时候在不同的场合和媒体都说过了,调控的政策是一定会改的,这个是不自然的东西不会长久,长久去做会有后遗症和并发症的,现在我们调控下来控制住楼价,还有政府在盖这种保障房,其实是一压一推,我感觉市场会维持目前这个水平一段时间。

  新华网:第一太平戴维斯业务上有没有受到这种影响呢?

  刘德扬:其实调控不是今天的事情了,我们是持续有的,调控也持续了好几年,我们也是在工作业务上已经适应了这个节奏。

  新华网:有观点说,李嘉诚抛售内地的资产,暗示中国的楼市可能很糟糕,对这个问题您怎么看?

  刘德扬:李先生是一个非常出名的、精明的投资人,很多我们在香港出来的人把他作为投资的典范,这么多年他都是保持首富的地位。但是你他去买去卖的时候,其实他是在做生意,市场全球化以后,每一个市场有好的或不好的时候,好的市场掉的时候,不好的市场又买进来,现在很多的投资人都已经做了全球化的部署,在不同的市场里面分配着他的投资者。

  我个人觉得李先生卖中国的房子不是对中国没信心,是典型的竞争市场的行为,他把房子卖掉,也是因为他从前很低价的时候持有的,当现在市场到高峰的时候把它套现,这个是一个非常聪明的行为。

  新华网:这是一个商业行为?

  刘德扬:对,我们在商业市场里面,每一件产品、货品都可以卖的,我们可能不是说要拥有它一百年才叫拥有它,假如你去外国,特别是国外的投资银行,他跟你说的投资理念比这个还极端,他觉得所有东西都要有买有卖,你不买卖是永远赚不到钱的。一进一出,可以让你的利润放大很多倍,所以我觉得他不是对中国没信心。我觉得是(国外)有更好的机会出现。现在中国人去澳大利亚、美国、英国买房子,很多国内的朋友去买,其实都是一样的,他并不是说代表要离开中国,对中国没信心,但是确实觉得哪边有些好的投资机会也应该去看看。

  新华网:对于国内的一些老百姓来讲,他们选择的投资渠道比较少,从您的角度来讲,您建议如何配置房产投资呢?

  刘德扬:这个没有绝对答案的,每个人的情况不一样,我觉得在一线城市,上海、北京,房子还是很好的,因为这些都是我们说叫一个人海的门户城市,等于是中国很大,但是核心的门户城市只有几个,上海、北京、广州,内陆可能是成都,我觉得暂时还不是,这些门户城市有个特点就是永远吸引外面的人来的,不管是国外或是国内,它的人口是不断的增长的,比如说现在上海有2300万人口,在十多年前上海只有1300万人口,在这十五年,它增加了1000万人口,实际可能不止这个数字,因为我们做官方调查都是慢的,每天都在改变,其实门户城市是不断的扩大的,不断接受不同地方的人才的,然后不断的投资,房产永远都不够,要盖房产就盖几年。

  新华网:您讲门户城市的房子永远是升值的?

  刘德扬:对,所以在一线城市的朋友,我觉得你手上面有房子的,拿着不要卖,它会保值,还能收租,租金越来越贵,除非中国停顿发展,否则我们所有的门户城市会一直增长的。其他的投资组合,我不是其他投资的专家,但是现在股票开始有沪港通了,都是希望把这个市场的规模做大一点,可能做大了以后,他相对有更多的选择,目前做房产还是很重要,假如你有其他的房子也不错,先留着,因为房产是抵抗通胀最有效的投资工具,钱都会贬值的,股票都会贬值的,房产基本上是抵抗通胀最好的工具,所以我还是看好房产的,现在调整有的,长期的方向不会改变。

  新华网:最后一个问题聊一聊在南京开分公司这个事,是基于什么样的理由呢?

  刘德扬:我们很久没开分公司了,但是我们自己看的话,确实也需要重新在二、三线城市做布局,中国的过去十几年,从产业,从成就、从收益来说还是一线城市是最关键的,但是一线城市已经很成熟了,我们说主要的省会城市也开始起来,中国的城市化,中国的城镇化,城镇化就是鼓励不是城镇的地方变成城镇,那么就鼓励二、三线城市加快这个节奏的,在加快城镇化的时候,也代表我们业务里有一个新的空间,就是在这些新兴的城市,所以我们也开始去补充一下新兴的省会级的城市。在南京,之前其实一早就在那边有业务在做,只是没正式开过一个所谓全功能的分公司在那边。这种省会级的城市,我们要补充。

  新华网:未来还会有哪些城市可能开分公司?

  刘德扬:一个是南京,另外一个是西安,西安我们可能明年的年中,都是在我们规划里面的,还有就是武汉,武汉现在也是发展很快的。

  新华网:就是东中西部都有布局?

  刘德扬:对,但是我们其实在西部,成都、重庆都有了,另外一个就是西安,中部来说就是武汉,武汉我刚刚去过,那边现在给我感觉就好像十多年前的上海,每条街道看到的都是工地,你从地平线看上去都是建筑物的塔吊,密密麻麻,所以我们在武汉也是在很紧密的做工作,我们有业务在那边,只不过没有开公司,开公司不是为了一个业务开,是为了一盘生意开的,是长期经营的。具体看什么时候,现在是南京、西安,然后是武汉,在未来8个月里面完成。

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