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清华大学房地产研究所所长刘洪玉:房地产市场长期而言还有上升空间

2014年09月12日 10:27:20 来源: 新华网
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清华大学房地产研究所所长刘洪玉接受新华网的专访

    新华房产9月12日北京讯(记者 孙梦姝)近日,清华大学房地产研究所所长刘洪玉在“中国主要城市居住用地价格指数”发布仪式暨土地市场论坛上接受了新华网的专访,他表示:“我国的房地产市场从长期趋势上看,还有向上发展的空间。”

    房地产市场长期而言还有上升空间

    记者问及未来一、二线城市房价的走势时,刘洪玉对此的判断为:一、二线城市的房价不会大幅增长。原因在于基于以前的发展状况,以及未来的预测,还有住房市场以外的环境变化,既要从宏观经济的角度考虑,还要从目前土地市场的状况考虑,包括整个住房市场均衡的情况,得出我国的住房市场从长期趋势上看,还有向上发展的空间。

    房地产市场的价格在随着经济社会的发展而不断地变化,但并不是说房价和人均GDP是正相关的关系。因为不同的国家由于制度不同,人均GDP和房价并不是正相关的,例如有些国家经济发展水平高,但是房价并不高。但总体而言,在市场经济这种大的体制背景下,房价的变化和社会经济基本面因素相关联。

    我国是一个发展中国家,虽然北上广深这些一线城市几乎已经达到中等发达水平了。但如果未来我国全面进入到小康社会,进入到世界中等发达国家行列,我们的一线城市可能跟发达国家的城市类似,所以从这个角度而言,价格上涨还是有一定空间的。但和历史相比较,过去我国房价上涨得太快,这就要像另外一个方向调整,至少上涨得慢一些。甚至有一段时间要向下调整,来修正。而且房产外部环境也在发生变化,大的经济环境发展速度在放缓,房产市场的供求关系也逐渐实现了均衡。过去我国居民没有房子住,而现在大体上是均衡的,但存在一些结构上的问题:有的地方过量供应,有的地方供应不足,还有很多地方住房的质量比较差。这就需要一个长时间的发展过程来不断地改善质量。

    因此刘洪玉认为:我国房地产市场的规模可能已经比较大了,但价值量还有一个上升的空间,和过去相比不会过快上涨。如果上涨过快,会出现大的问题,应保持中慢速地发展,这样和整个宏观经济的发展态势比较吻合。

    创新金融工具使土地金融规范化

    对于我国和美国以及新加坡的土地制度和金融制度有哪些不同之处,刘洪玉表示:美国的土地是私有制,对于假设中国在多年之后如果土地私有化,价格是否会有很大的变化?实际上仅仅是制度的变化可能不会导致太大的变换,但制度的变化会导致供和求的关系发生变化,继而可能会影响到价格。在美国这种制度之下,人口少,可使用的土地又比较多,因此美国土地的价格长期而言是比较稳定的。有一项研究表明,美国在一百多年间每年土地价格真实的增长才0.25%,而我国是接近10%,所以我国土地价格上涨得太快了。从长期来看,也不能永远上涨这么快,时间久了会出问题,因为经济不仅只有房地产这一个分支,人们的生活之中也不是只有住房这一项需求,还有很多其他的需求,所以美国的土地制度是和它的国情特点相关的。

    新加坡有着十分完善的祖屋供应体系,所以新家坡的私人住房市场只覆盖了15%的供应,而这个市场政府也比较关注,因为市场变化太快也会影响祖屋市场的供应。所以和中国有相似的地方,新加坡政府会干预私人住房市场,控制市场的价格,继而稳定市场的价格。

    对土地金融市场存在的安全隐患问题,刘洪玉认为:政府在进行土地储备和土地一级开发的过程中,有很多开发贷款,有些城市还从非银行的金融机构里进行贷款,有些城市把土地抵押了去做其他的事情,土地金融是一项在城镇化的发展过程中很重要的工作,要恰当地使用,融资规模要和偿还能力相关联,用好金融这个工具,实际上要有边界,要有约束,并规范其行为,创新金融工具,使得土地金融市场规范化、阳光化。

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