新华房产8月21日北京讯（记者 柴丁）近日盈石集团研究中心对20大城市市场数据显示，庞大的未来供应将使得商业地产行业的竞争更趋白热化，商业地产的开发商和运营商将在更广的地域和更深的领域面临更激烈的竞争。
在此背景下，商业地产项目整合自身资源，从而避免项目的同质化？如何采取措施以抗衡电商的冲击？新华网专访了凯德晶品购物中心总经理潘婉菁。
记者：凯德晶品北京西部以高端和大院消费为主，凯德晶品如何进行定位调整和品牌提升，进而做到差异化经营？
潘总:开业之初，凯德晶品购物中心就定位为北京西部“全新时尚购物中心”，主要瞄准北京西部地区有消费力的年轻时尚人群、白领阶层和中产家庭，是一个中高端的购物中心。有五大主力组合：国际服装服饰、人气主题餐饮、影院、悦享教育&服务体验和超市，涵盖众多精准挑选的品牌。
凯德晶品有近200个品牌，包含众多颇具人气的国际时尚服饰品牌，如：Juicy Couture、Armani Exchange、DKNY等。还吸引了北京西部商圈较为缺乏的体验式消费项目，比如博纳影城、字里行间书店、Danstyle舞蹈等；以及羲和同乐、南京大牌档等人气餐饮品牌，为目标客群提供全方位的时尚生活及社交场所。
对于凯德商用旗下购物中心来说，即便是同样的品牌，我们在店铺的装修设计、商品陈列等方面也都力求与众不同，我们有专门的租户设计管理部门来负责跟租户沟通。比如新引入的绿茶餐厅，就使用了全新的第三代设计形象。2012年引入的南京大排挡，是该品牌跟凯德商用的首次合作，租户也非常重视其店面形象和服务，一开业就非常火爆。
因此，凯德晶品的入驻大大丰富了北京西部商圈的业态构成，为当地追求高品质生活的居民提供了国际化、多元化的消费新体验。希望带给西边的消费者眼前一亮的感觉，让大家不用到东边，也能同样享受时尚品质生活。
记者:以儿童和餐饮为代表的体验式业态在购物中心大行其道，成为揽客主力，请问凯德晶品这方面是否做出尝试和努力？目前服装服饰、餐饮、休闲娱乐等业态各占比多少？
潘总:两年来，我们根据目标客群的实际消费需求提升业态和引入新的品牌，购物中心内增添了更多的时尚生活元素和气息。我们可以看到目前餐饮、休闲娱乐业态越来越受欢迎，所以我们也相应增加了比重。目前服装服饰和餐饮分别占1/4，休闲、教育、美容健身业态加起来占1/3左右。但这个比例不是一成不变的，会根据周边消费者需求的变化不断进行优化。
比如去年年底引入中新合璧的羲和同乐，是中国羲和餐饮集团和新加坡同乐餐饮集团合资创办的。这两个餐饮集团都是知名品牌，合资开发的这家餐厅开业以来很受欢迎。今年地下LG层引入了颇受小资欢迎的绿茶餐厅，三层引入了烤鱼连锁店南锣肥猫和新派川菜馆青城外婆菜，B1层新增9家轻餐饮和热门小吃，如日出茶太、西树泡芙、Max Fruits等。
考虑到周边年轻中产家庭的需求，新引入了米蒂跳儿童乐园、主营儿童攀爬的军昂童子军和乐友孕婴童超市，为周边家庭提供了周末亲子休闲娱乐场所，每到周末都有很多家长带小朋友来玩。加上原有的北外青少英语、MaxEn国际教育、EF英孚、Up & Up英语，共同满足高品质的儿童业态和品牌需求。
记者：凯德晶品未来有何发展计划？凯德商用曾经成功将很多新加坡品牌引进中国，凯德晶品是否有凭借公司的优势在京西引进新品牌的计划？
潘总:我们有全球化的、广泛的零售商网络，在全球有超过15,000份租约，会根据项目所在区域的消费需求精准选择适合的品牌。除了之前提到的新加坡同乐餐饮集团，还有Juicy Couture、Armani Exchange等很多国际知名品牌首次进入北京西部商圈。未来我们将继续保持“全新时尚购物中心”的定位和风格，进一步丰富业态构成，提升购物体验和服务，更好地服务西部地区乃至更大范围内的消费者。
希望把更多国际精品、潮流品质品牌带入北京西部商圈，给区域商业注入新的活力。
记者：除了升级业态和品牌，凯德晶品还有哪些吸引顾客的举措？
潘总:为了满足顾客日益增长的对个性化消费的需求，凯德晶品尝试引入个性化品牌或者为这类品牌提供展示空间。去年年底到今年上半年，中高端个性设计师品牌单农在凯德晶品成功设立了一间创意、前卫的“快闪时尚店铺”或者“临时概念店”（pop-up store）。快闪时尚店铺最近在中国刚开始流行，我们选择跟这类新兴品牌合作就是希望引领潮流，创造独树一帜的消费体验。几乎每周都举办与项目“全新时尚购物中心”这一定位相匹配的市场活动，与顾客互动，带给大家惊喜。
除了时尚类的主题活动，还有一些主题深刻的公益活动，让大家有耳目一新的感受。比如：今年3月举办中国罕见病纪实摄影展，由著名主持人张泉灵主持活动，真实呈现了全国一批优秀摄影记者奔赴各地记录的罕见病家庭充满艰辛但永不放弃的生活态度，不少人专程带着全家来看。活动深深触动了观看者，也让大家日益认可购物中心所发挥的社区纽带作用。
今年还举办了“旧衣零抛弃——中国品牌服装企业旧衣回收活动”，凯德晶品购物中心携手到店顾客共献爱心，已经募集到三百余件旧衣物，并捐赠给活动组委会等。
记者：凯德晶品购物中心目前在电子商务和会员管理方面做了哪些尝试？收获如何？
潘总:购物中心不同于电商，是与周边社区紧密联系的。我们的购物中心满足了消费者购物、餐饮、休闲娱乐的一站式需求，大家在这里聚会和互动。
项目提供免费WIFI, 同时利用微信微博进行推广和营销。增进了跟顾客之间的互动，提升了消费体验。
今年上半年凯德晶品推出了凯德购物星会员服务，通过四种途径中的任意一种即可轻松成为“凯德购物星”的会员，包括：自助服务机、智能手机应用程序、客服柜台和购物星官方网站。会员可以进行自主积分兑换，并在现有的商店优惠之上获得额外的购物奖励。我们还会不断推出与消费者互动的一些新尝试。
购物环境和服务也很重要，能吸引顾客在逛完后实际去购买。这包括优质的会员服务、视觉陈列和线上线下的有机结合（比如顾客可能马上就开始在网上发表购物的感想和评论，吸引其他人关注到购物中心）。
