龙湖双珑原著营销经理李帅接受新华网专访，探讨孙河区域热点。
新华房产北京3月3日讯（记者 姚心璐）对于北京来说，2014年似乎将是高端住宅市场集中上市的一年。各大高端住宅项目都在陆续推出新盘、老盘推新，去年市场反响颇高的龙湖双珑原著，也将在3月份进行二期项目开盘，推出价格区间在800万到1200万元之间的32套叠墅项目。
为此，新华网第一时间采访了双珑原著营销经理李帅，探讨了区域、市场等相关问题。
“地理位置是高端住宅能够成功的重要因素。而双珑原著所在的孙河是北京市唯一一个先规划、后建设的高端区域，这一规划将整个中央别墅区完整拼接在了一起，”在接受新华网采访时，龙湖地产双珑原著项目负责人李帅这样评价双珑原著所在的孙河区域，“我相信孙河还会有一个更高的空间，值得不断去挖掘和提升。”
作为长年涉足于高端住宅市场的地产人，李帅认为，地理位置是高端住宅最重要的属性之一，也是组成其不可复制性的关键要素。“高端住宅一定是不可复制的，如果可以复制，它的价值就会被分化和稀释。”
同时，李帅表示，具有不可复制性的经典高端住宅产品，势必会在市场竞争中脱颖而出。
中央别墅区日趋成熟 孙河价值将继续提升
中央别墅区是指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域，是北京最早的高档别墅群落。
李帅称中央别墅区的发展历程三个阶段，“中央别墅区从1992年到现在，大概是经历了三个阶段，开始时主要发展天竺板块，然后97、98年逐渐跨到了大湖板块，也就是观唐、香江花园这样一个位置，那之后第三个阶段就是后沙峪板块。”
而孙河则正处于一个核心位置，“之前的三个板块形成一个三角形，然后画条线，中间的一个位置就是孙河。”李帅介绍说。
李帅认为，与中央别墅区其他几个“先建设，后发展”的版块不同，孙河是唯一一个先是合理规划、后进行具体建设的版块。加上中央别墅区20多年的发展历程，孙河具有极高的先天优势：定位高端、配套齐全。
“这是国际教育非常完善的区域，国际学校有14家，占到全北京的70%以上。基本上是一个国际学校的刚需住宅区，另外周边也形成了包括欧陆广场在内的几个高端小型商业配套群，以及一些高尔夫球场。”李帅说，“所以从教育、商业、休闲配套上来讲，孙河可以说是代表北京市最高端的生活方式和生活趋势。”
在他看来，孙河的价值提升是毫无疑问的事情，“大家都看到了2013年孙河的土地市场情况，一年之内地价已经翻了2.5倍。而现在孙河仍然处于一个向上攀升的位置，我们都十分看好孙河的前景。”
不可复制是高端住宅的终极属性 评判靠业主体验
尽管李帅认为合适的地理位置是高端住宅最重要的属性之一，但他同时表示，位置并非决定豪宅的全部因素。
“高端住宅最重要的一个属性是不可复制性，一旦这个产品可以复制，那它的价格和价值就会被分化和稀释。”具体解释这个不可复制性，李帅认为包括几个部分，首先就是之前所说的地段，这决定了未来的售价、上升空间。
资源的占有是另外一个重要因素：“首先是城市配套资源，一个产品能够占有的资源越多，那么这个产品价值、和支撑产品价值的内容就会越多，就可以让居者享受更多的资源，比如教育、医疗、交通，以及一些休闲娱乐生活的配套；另一方面是自然资源的占有，比如北京的公园板块，像朝阳公园、玉渊潭公园，这些资源已经被大家熟知；而真正的核心资源是山和水的资源，而中央别墅区是位于温榆河，所以能够形成一个高端住宅区。”
李帅说，最后一点、也是和客户息息相关的一点就是产品本身，“现在市场上的产品越来越多，无论是谈到产品的功能性、还是客户需求的满足性，最重要的一点就是用心去打造一个产品，在自己之前的产品之上有一个提升，达到别人无法达到的一个高度。”
他认为，真正优秀的产品是要靠业主入住以后才能体验出来的。“产品在销售过程和入住过程中的差别是非常大的，销售面对的是市场，而真正居住则是面对业主。高端住宅应该倾尽集团去打造一个从居者角度出发、真正满足高端客户需求的产品——甚至是一些居住‘奢求’，是客户之前不曾想到过的一些东西，建造者去满足他们。”
2014年将成高端争霸年 优质产品期待市场竞争
李帅表示，随着市场的发展，从2014年开始，入市的高端项目将越来越多，也使得高端市场的竞争更为激烈。
而他认为，这正是高端产品的发展契机。“这其实是一个机会与风险并行的时间段，”李帅说，“这种情况下，给予了客户更多的比较和选择的机会，而这时，那些真正专注于产品的、或是真正具备打造高端住宅经验、底蕴开发商的产品，会在这一轮竞争中脱颖而出。”他以龙湖举例，介绍说因为去年双珑原著已经取得了市场的认可，所以对今年项目的新推盘十分有信心。
“通过比较后，再来选择龙湖，这对我们将是更大的促动和鞭策。”李帅说。
在李帅眼里，双珑原著正是“具有不可复制性的优秀产品”的最好印证。“原著系的定位就是豪宅产品，不可复制性是我们设计产品的出发点。而具体到双珑原著，我们实施了很多设计理念和手法，也根据区域因地制宜地做了一些创新。”
李帅认为，舒适的住宅应该让业主进入社区后能够享受非常好的入院体验，“比如我们将整个双珑原著的社区做了一个整体抬地的设计，整体向上提高，使得绿化带有一个延长，也减少外面市政道路对社区的一个影响。再包括我们做的龙形水系、全域式照壁、三进式的设计，都是用中式元素将社区由内到外打造成一个整体。”
他表示，双珑原著花费了大量的人力物力去进行设计，花费了许多心思，“终极目标是希望业主入住之后，能够有一个好的居住感受”。
李帅对于经过精心设计的双珑原著十分有信心，“虽然今年高端项目会多了一些，但好的项目并没有很多。而且今年双珑是主推叠拼产品，总价在800万到1200万，这个价格区间的需求量非常大，目前市场上在这个区间的产品已经差不多被消耗殆尽了。同时，以双珑1.1的超低容积率，可以说是非常难得，在朝阳区是唯一一个产品。”
李帅这样评判未来的竞争：“物以稀为贵，将来经过大浪淘沙，好的项目会越来越少，也越来越注重经典的项目。”而真正经典的产品，他仍然认为，是“经过业主认可的产品”。
