主持人：权威声音，精彩呈现！各位新华网的网友，大家下午好！这期《新华有约》的论坛我们请到了四位嘉宾：城市中国研究院执行院长李伟先生，首都经贸大学房地产研究中心主任赵秀池女士，北京理工大学房地产研究所所长周毕文博士，北京嘉富城股权投资基金管理有限公司合伙人孟永超来参加此次论坛，此次论坛主要探讨楼市调控政策的去投资化问题。
李伟：大家好。
赵秀池：各位网友好。
周毕文：大家好。
孟永超：大家好。
主持人：今年，中央工作会议、新国五条细则、“两会”及相关部门的声音，传达了政府坚持楼市调控不动摇的大基调。目的很明显，从经济角度来讲，利用楼市“去投资化”取得成交的时机，来倒逼资本回流实体经济，促使实体经济结构转型。对此，请各位专家谈谈自己的看法。
赵秀池：马克思说过如果有10％的利润，资本就保证到处被使用；有20％的利润，资本就活跃起来；有50％的利润，资本就铤而走险；为了100％的利润，资本就敢践踏一切人间法律；有300％的利润，资本就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。很多热钱投向房地产，住房的基本功能是居住，去投资就是把投资功能去掉，如果让住宅具有投资功能，住房需求就是无限的，无限的需求是无法满足的，就不能够抑制，去投资是为了消除房地产泡沫的危险。要让它回归居住，回到实体上去。
周毕文：去投资化这个提法非常好，刚才赵老师说了资本的逐利性，不能把住房作为一种像股票一样的产品进行杠杆放大化的逐利行为，应该回归到住宅的最基本的功能上来，需要全方位的调控，不光要堵，还要考虑投资往哪里去，希望各行各业均衡化的发展，有相对的利润，而不是集中在房地产一个行业，其他的金融基金的行业有一个太差异化的利润存在。当然这个过程是漫长的，需要一个坚定不移的决心和市场全方位的措施。
孟永超：去投资化这个方向来讲是对的，为什么大家会去投资房地产，最主要的是对房地产的看法将来有一个预期，预期房产会升值。国家要制定一些政策让大家看到房产将来会降低一些，房地产就会去投资化，这个方向是对的。
李伟：我比较同意三位的意见。房地产不应仅当做一个投资品。大家希望往产业进行投资，但是渠道不是很畅通。相比较而言，投资的产业化的机会成本是非常高的，机会成本高，房地产的利润非常高，而产业化的风险不小，但是利润并不是很高，加在一起机会成本是非常大的。如果真正想资本流到实体经济确实要借鉴一些东西。确实是机缘巧合。我到都江堰去受到一些启发，水是往低处流的，货币也一样。其实我们对实体经济出台了一些办法，但是在实际落实过程中，这种洼地效应看起来可能有了，但是洼地之间还有很多制约资金往这流的堰塞湖，形成了壁垒，之前有人说像玻璃门，看起来不错，但是走过去就撞了。资本看起来有，但是流不过去。
主持人：第二个问题其实跟第一个问是紧密相关的，第二个问题是去投资化有很多是刚需，因为改善需求释放成交量较大导致一线城市、部分二线城市房价上涨过快，以北上广深等为代表的热点城市出台阶段性收紧措施，调节市场需求结构，以完成房价控制目标。总体来看，改善需求成为2013年楼市一支重要力量，这个特征会不会因为年底政策的收紧而改变？
赵秀池：住房的需求有三个层面：生存、发展和享受。第一套房是刚性需求，改善性需求目前定义为基本上跟第二套相关。改善性需求实际上也是人们的一种需求。随着生活水平的提高，物质文化需求，这物质里面就含有住房，生活水平提高了，住房的面积和质量都应该好一些，大一些，这是符合社会主义生产目的的，改善性需求也是有保障的。政策是去投资的，没有办法分刚性的、自住的，第二套就视为投资和投机的嫌疑，现在第二套首付是7成。我有一个粉丝是上海的，他说自己很苦，退休之后也离婚了，其实并不像年轻人那样，我在外地工作，老家在上海，我老了要回家养老，而上海限购了我又买不了房子。我有一个观点，投资性需求也要保护，不是每个人都买起房，租买并举，要两条腿走路。比如有一些年轻人短期在这个城市生活就必须要租，这里面投资有一个比例的问题，政策还是要细化，改善需求还是要保护，具体要落实到政策上，包括贷款和其他的让不让购买的政策。
李伟：赵老师的意思是，改善性需求从目前政策来看从60%提高到70%，限制二套房，这种东西对不对本身是值得商榷的。第二套住房当成投资性需求明显是有问题的，我有一个同事原来只有50平方米的房子，卖掉可能也不是很方便，还有父母在，这样就需要再买一套房子，这时候就不具备条件了，就买不了房子。改善性需求做不到，实际上是必须的刚性需求，或者很多本质上第二套房子是刚性需求，这种案例在我们公司是很多的。
赵秀池：原来他的房子是公房。
孟永超：年底政策收紧肯定会影响到改善性需求，现在进城大量的年轻人连第一套房子都没有，我支持这个政策，首先解决的是刚性，第二套需要改善的人可以往后拖，先保障第一部分人先有房。
李伟：现在我们的政策是很多城市究竟为谁服务的，北京市主要为户籍人口服务，是这样的导向，难道支撑北京市发展的仅仅是北京人吗？这显然是有问题的。我们公司80%到90%都是外地人，这是一个现实问题。支撑北京发展的是大量没有北京户口的，有可能在北京工作3到5年，他在北京就是没有房子的，就是会受到伤害的。
孟永超：会有这种问题，我也是外地的，我也需要改善住房。
李伟：制定这些政策的时候确实要考虑到城市的消费者是谁。城市政府应该真正服务于城市自己的消费者，或者城市自己真正的主体，你不要把主体定为户籍人口，这显然太狭隘了。这可能是一个大的问题。
周毕文：制定政策本来就是易粗不易细，是一个大方向的肯定，或者是一个约束。刚才说到首套刚性确实需要保护，但是很多人在目前的房价条件下是没有资金购买的。还有一个渠道就是去租，租的房子从哪里来？恰恰租的房子是有第二套房和第三套房的人走向市场。只要他走向出租市场，他对社会也是一种贡献，而且相当于政府没有那么多钱建保障房的时候投资购买商品房对外出租。因为我们也知道现实社会中租售比也是不平衡的，从积极的角度去说，但是我们限购不仅仅是一套、二套、三套，可能限的是更多套的群体，纯粹是拿投资房产进行获利的，很短的时间就要去倒卖，这是非常明显的。赵老师说的二套、三套界定是投资属性还是投机属性是很难的。我提倡从某个角度来说，能不能把空置的房屋挤出来，不允许空置。在新加坡有一种空置税，放在那里要强制的，在德国放在那里不用就强制分配给很多穷人。这是一个偏门的观点。
孟永超：有一个统计的数据，北京的空置率大概是2%，不是很高。
赵秀池：有说28.6%的，还有40%多的，有很多口径。
李伟：可能是不同的区域。有一个问题确实是没有想明白，房地产调控和去投资化，为什么要这样做呢，我也没有想明白。
周毕文：当人们感觉到真实需求甚至以后出租房屋都没有人租的时候，房价马上就会下跌。我们在研究人口结构的问题，到一定的时候，为什么放开单独二胎的政策，就是因为再往后看会出现老龄化结构的倒置，没有那么多的刚性人群了。到我女儿那一代的时候就不需要购房了，再过5年10年结婚的时候家里结婚就有房了。
李伟：你女儿可能从爷爷、奶奶、姥姥老爷和父母那里就继承四、五套房子。
周毕文：对，现有的房子出租都没有需求了，还有流动人口，他们的出租需求仅仅在于流动人口吸纳特别多的一线城市才有可能，到了地级市为什么盖了那么多房子，房价起不来，没有流动人口的支撑。城镇化的问题重点是把经济发展均衡化，发展中小城市，甚至是镇变成城市化。
赵秀池：限购也是有地区差异的。
孟永超：这点我不同意周老师的观点，国家在制定城市化还是城镇化的时候有争议，我支持城市化，不支持城镇化，比如法国的一些城市里面的乡镇都在衰落，社会人口停滞增长，小城市的人口都在下滑，大城市的吸引力和凝聚力还在逐步的增强。但是中国现阶段来讲，包括县域吸纳的人口，县城的房价相对便宜，农民到中等城市买不起，同时和县城之间有一件必然的联系，有亲戚等等，确实有很多人希望进城，在农村里面年轻人大部分都进城了。在中国一个县的人口应该在60到80万人口，而真正的一个县城只有20到30万人口，他去了很多地方，可能是县城一级往上走，镇的规模还是比较小一些，比如供气、供暖等等方面的功能都是弱一些。我个人认为城市化是一种方向，或者大城市化或者超大城市化是一种观点。
李伟：从城市化和城镇化两种观念来看，我也是很纠结的。因为我服务于城市的时候，县级的也服务，地级市也服务，尤其在地级市和县域的时候，我发现一个现象，做一张人口图会发现县级前100强人口都是净流出的，乡镇往县城流动，县城往大城市流动，但是数据表明，实际上真正的县级的人口是净流出的，在现实中往往是这样一些区域城市规划在不断的扩大，整个人口100多万，但是在规划未来在周边吸纳多少人口。数据告诉我们，最强的县级市都是人口净流出这样的城市的时候，你怎么办，城镇化这个问题，我比较支持新型城镇化的观点，但是真正要落到城镇当中去是一件特别恐怖的事情。我会认认真真的研究这个区域产业有没有支撑，这件事情还是很可怕的。
周毕文：最后发展到一线城市到一定时候也是很恐怕，大城市病突然要发作了。北京水也不成了，雾霾天天有。
李伟：大城市是走城市群路线。北京有11个新城，实际上这11个新城并没有发展的很好。
周毕文：我两年前就提出了，要把新城发展好，要把限购在这11个新城放开，产业要向这些地方去移动。
李伟：如果不把北京周边真正发展成一个城市群的话，大城市病就会出现。如果一个城市群像其他地方一个省那样进行管理，我相信北京这种大城市病会小很多。
赵秀池：我当时提出的建议就是高标准建设新城，加快人口向新城布局，从根源上解决这个问题，北京的问题不能光看北京，再放大是区域经济的问题，把天津和河北发展起来，北京就不会有这么大的问题了。
李伟：探讨房地产问题如果离开城市的发展，其实不太容易探讨。根据城市的发展状况和政策来探讨房地产问题。
主持人：最新的一个统计，13个城市发布最新的调控政策，像我们知道的“深八条”、“京七条”、“汉七条”之类的，大家觉得整体上传达出一般怎样的调控基调，也可以从区域经济和城市化问题对这个东西进行解读。
李伟：我看过几个，但是看的不是很多。从北京看，北京除了自住型商品房的问题，从政策的导向来看新意不是很多，增加土地供给这个角度可能有一些新的提法。从整体政策，北京市也提政策是在长效机制建立之前的政策，但是我个人更关心到底是什么样的是长效机制，长效机制本身和现代政策之间的衔接这个问题是更重要的问题。从调控的角度来看，我们现在所采取的政策目前来看仍然是一个“以堵为主”的方式。我不让你干什么，有一个加大土地供应是属于疏的方式，但是更多的政策是围绕堵的手段。比如增加第二套首付的比例，增加社保年限，行政性的方式相对来说更强一些。我刚从都江堰回来，最近也在推一个主题，就是金融都江堰，房地产问题本质上是一个金融问题。孟总是研究金融的，赵老师和周老师对金融也是有所涉及。
我个人感觉，房地产问题从金融入手好一些，要打造金融的都江堰，一个城市管理城市的金融流动是在房地产之间流动，更多的是采用多开一些疏导的口子，少用一些堵的办法，这是的整体评价。从未来的角度，十八届三中全会传递的政策，房地产这一块究竟哪块是公共事业，哪块是市场化，为什么要建立长效机制，给每个消费者和每个投资人都有一个稳定的预期。我想这个是重要的。现在的稳定预期稳定是一定成长的预期，投资人想投资不会出现总值变动。这十年一直想调下去，形成的预期就是越调越涨，怎么把这个预期改变了，这是房地产调控目前要改变的东西，但是我目前还没有看到。
赵秀池：这个原因还是供不应求。供不应求的时候价格上涨，供过于求的时候价格下降。为什么要限购呢？我从经济学角度来说，刚才说了需求，自住有生存、发展和享受。从需求来讲，如果加上投资的需求是无限的，而供给是有限的，这是一对儿矛盾，不能够解决的。一方面要增加供给，一方面要减少需求。需求是分层次的，要分析限购，限制投机性和投资性需求，投资性需求是要保护的，如果投机性需求靠短炒，这个是要打击的。从各城市的政策，所有的基调都没有变，都是从供求关系上入手，一个是增加土地的供应量增中小户型，加大保障性的供给，这是刚需的。要减少需求，限购越来越严了，包括北京成立限购监督委员会，如果信息不实会打入黑名单五年不准买房，还有限贷和限价，我认为这些趋向没有错，从经济学的角度增加供给减少需求，不外乎用的是财税政策和货币政策，基调没有变。
至于手段，我认为限购这个行政手段也是可以采取的，因为我要达到这个目的，这个手段是可以用的，经济手段、法律手段和行政手段都可以采用。如果在供求矛盾很大的一线城市二线城市，因为城市化是加速阶段，北京09年1755万，2012年是2019万，多了300多万人口，这些人是不是需要住房呢，所以我们要限购、限贷、限价，不管用什么手段都是要达到供需平衡。
孟永超：我认为各个城市出现的几条目的都不是原意，房价上涨过快，这是我个人的观点。
周毕文：楼市是怎么出来的，98年开展大规模的买房，买不起出台了很多金融政策。最近大量的房企出现是政府给他大量的房地产政策，如果金融的火不撤，仅仅是在行政上弄点限购和限贷的政策，可能是短期效应，而不是长期的。
孟永超：从房地产调控当然是一个供需的问题。需求是无限的，供给是有限的。我认为供给相对需求来讲也是，需求也是有限的。就北京来讲，5环到6环面积之间土地面积大得很，为什么不能做住房开发，最主要的是土地制度的问题。如果把土地供给问题解决了，仅仅把6环之内的土地都发展城市了，北京的房地产市场会是另外一种情况。我个人认为，社会是不完美的，都会出现城市的毛病，不可能解决的很完美，发展中的阵痛，甚至在发展阶段出现各种现象都是必然现象，不要担心大的城市病问题。
李伟：刚才孟总说的问题从规划的角度可以解读。规划人口是根据常住人口做计数来进行适当的调整，建立在一个落后的土地规划基础之上的，不是按照北京真实的人口需求的角度做的常驻规划，我记得刚规划出来的时候，其实北京市人口2020年1800万，而2009年是1755万，提前是10年，在这样的前提下，北京市这些区域房价和土地的供给不足实际上是一种必然，规划的体系制约了这样大的城市。
赵秀池：现在的问题是各城市的资源差异太大。要均衡优质资源。多标准配置其他的城市。
李伟：公共资源配置这个提法是非常好的，但是在实际操作过程中就变成平衡分配了。中央关于房地产产品到底是用什么样的产品属性，也许这是长效机制的一个根本的出发点。
周毕文：调控不能改变趋势，只能改变坡谷，只能是波动的幅度大小控制一下。
主持人：由于时间的关系，最后一个问题，希望四位专家对今天自己的观点用一句话或者用一个词来总结一下。
孟永超：我更相信房地产一级城市的发展是一个自然的条件的过程，一个市场化手段调整的果断，而非行政化手段调整的过程。
周毕文：市场的力量根本规律是主导的，计划只是一个应急的调整手段，希望借助于这个手段能够使得各行业均衡化的发展，成为一个理想到现实的过程。
赵秀池：市场经济和宏观经济不矛盾，市场经济是有条件的，现在符合完全竞争的四个条件不存在，所以我们要调控。我自己还写了一首小诗：市场经济虽给力，也有缺陷与不济。居住投资两相宜，限购限贷成必须，供求均衡实现时，行政干预退出时。
李伟：我最近关注的焦点是政府在经济发展过程中，怎样能够更好的向都江堰一样，多用疏的办法少用堵的办法，这就是我最核心的观点。
主持人：谢谢李院长，最近感谢各位专家的精彩言论。本期新华有约节目到此结束，我们下期节目再见。
