新华房产11月28日北京讯（记者 姚心璐）“从需求来讲，如果投资的需求是无限的，而供给是有限的，这是一对很难解决的矛盾。因此，调控的本质就是一方面要增加供给，一方面要减少需求。”首都经贸大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池表示。
作为大学教授，赵秀池的观点始终十分严谨，一直将落脚点放在“供求关系”这一本质问题上。她认为，应将投资需求和投机需求分开，保护人们对改善型住房的需求；但对于投机性需求，则应用手段调控来进行抑制，以达到供需平衡。
“去投资化”消除房产泡沫 回归居住本质
“去投资化”是近期讨论的热点。今年以来，各部门多次发声，传达了政府坚持楼市调控不动摇的大基调，目的就是利用楼市“去投资化”，来倒逼资本回流实体经济，促使实体经济结构转型。
面对房地产与投资的关系，赵秀池认为，只要有高利润，投资化就无法避免。“马克思说过如果有10％的利润，资本就保证到处被使用；有20％的利润，资本就活跃起来；有50％的利润，资本就铤而走险；为了100％的利润，资本就敢践踏一切人间法律；有300％的利润，资本就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”赵秀池表示。
“住房的基本功能是居住，”赵秀池说，但是，一旦投资成为买房的主要目的，这一需求就被无限扩大了，“如果让住宅具有投资功能，住房需求就是无限的，无限的需求是无法满足的，就不能够抑制。”
“去投资化是为了消除房地产产生泡沫的危险，”赵秀池表示，“把投资功能去掉，要让它回归居住，回到实体上去。”
改善性需求应保护 政策需细化
“住房的需求有三个层面：生存、发展和享受。”赵秀池说。
赵秀池并不认为“去投资化”就是仅仅确保刚需，她将“投资性需求”分为两种，一种是生存问题解决后，希望将小房子换成大房子的改善性需求，这一需求的本质仍是自住，应该给予保护。“可能我家第一套是小房子，想换大房，改善性需求实际上也是人们的一种需求，生活水平提高了，住房的面积和质量都应该好一些，大一些，这是符合社会主义生产目的的，改善性需求也是要保障的。”赵秀池表示。
而第二种则是单纯以赢取利润为目的的“投机性需求”，对于这种需求，赵秀池表示应严格进行调控。
而这就是政策调控的难度所在，她表示，“政策是去投资的，但没办法分出投机、自住这些，只要是第二套房就以为是有投机的嫌疑，将第二套房的首付设为7成。”
因此，赵秀池表示，政策应该进一步细化，分清投资和投机，“改善性的投资需求也要保护，”她说，“政策还是要细化，目前改善型需求定义基本与第二套房有关，这种需求应该要保护。具体要落实到政策上，就是贷款和其他让不让购买的政策。”
多地调控因供不应求 供求平衡是发展关键
面对多地连续出台调控政策，赵秀池表示，本质原因还是供不应求。“供不应求的时候价格上涨，供过于求的时候价格下降。为什么要限购呢，从需求来讲，如果加上投资的需求是无限的，而供给是有限的，这是一对矛盾，很难解决。”
“从各城市的政策来看，所有的基调都没有变，都是从供求关系上入手，”赵秀池说，其中增加供给的主要方法是增加土地的供应量增中小户型，加大保障性的供给，也就是刚需。而“去投资化”则是从减少需求的方面来进行调控，“限购越来越严了，包括北京成立限购监督委员会，如果信息不实会打入黑名单五年不准买房。还有限贷和限价，也同样是减少需求。”
“从经济学的角度来看，增加供给减少需求，不外乎用的是财税政策和货币政策，基调没有变。”赵秀池说。
从这一方面来看，赵秀池表示很支持限购、限贷的手段，她说，“我认为限购这个行政手段也是可以采取的，因为我要达到这个目的，这个手段是可以用的，经济手段、法律手段和行政手段都可以采用。”
“市场经济是有条件的，现在符合完全竞争的四个条件不存在，所以我们要调控，这是相辅相成的，”赵秀池说，“我们要限购、限贷、限价，不管用什么手段都是要达到供需平衡。”
她认为，当供需最终实现均衡时，行政调控手段就可以退出市场，她用一首诗表达了自己的观点：
市场经济虽给力，也有缺陷与不济。
居住投资两相宜，限购限贷成必须。
供求均衡实现时，行政干预退出时。
