【摘要】从北京市房地产的情况来看，亦庄本身就是近两年的热点区域，资源、道路、市政、交通都相当成熟，以及本身得天独厚的公园湿地资源，更会受到消费者的关注。 【楼市新说：京七条搅动楼市】
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亦庄镇政府距天安门17公里，距黄村镇18公里，距首都机场38公里，北与朝阳区小红门和十八里店接壤、东连通州区马驹桥及次渠、南邻大兴区瀛海镇太和地区；西接大兴区瀛海镇、旧宫镇，是四通八达的咽喉要地。
主持人：权威声音，精彩呈现。欢迎各位如约收看本期的《新华有约》。
这两年来，房山、昌平、大兴始终是北京楼市的供应主力，亦庄由于土地资源的不足以及可售房源的不足，没有受到置业者的过渡关注。然而从今年以来，亦庄区域频频拍出优质地块，实力房企也纷纷入驻。尤其是今年8月14日融创和葛洲坝联合体以楼面价以三万元每平方米竞得的亦庄地块，更是把亦庄区域从价值洼地推升到了价值高地的位置。
首先请允许我介绍一下今天参与讨论的各位嘉宾，他们是：
北京市房地产协会秘书长 陈志
亦庄金茂悦项目营销负责人 陈辰
新华房产总编 尹晓波
中广信投资控股公司事业部总经理 韩昆
主持人：欢迎各位。下面马上进入今天第一个议题。亦庄一向被业内人士称为价值洼地，这个“洼”字指的是成交量和成交价都是相对较低的水平，现在亦庄楼市成交量和成交价双双上涨，在这种现状和预期之下，各位嘉宾觉得亦庄现在是已经达到高地了，还是仍旧为价值洼地呢？
陈志：我不想用“高地”、“洼地”的概念。我觉得这应该是我们企业的认识，企业的认识可能和行业的认识是不一样的，这是微观角度，到政府角度可能又不一样了。
最近北京推出了自住型商品房，也叫商品房，最大的特征就是所有的符合购房资格的人群都可以买。强调是“符合购房资格的人群”，这里面就包括了一部分改善的，一部分自住的；而且我们也强调了，没房的优先，包括放宽到已经申请保障房的，特别是保障房的那些申请两限房的家庭，通过家庭的帮衬、朋友的资助，可以组合一下，再加上一定贷款就能够有实力购买。应该说，在自住型商品房的价格和两限房价格之间并没有特别大的落差。
在这样的大背景下的发展中，亦庄地区确确实实在今年出现了比较快速的价格增长，同时我们也看到了今年亦庄的布局，它的土地的供应量出现了比其他区域要多的现象，而且也看到了这个区域的土地价格，为什么我讲这个呢？实际上我们现在的价格有土地的刚性支撑的因素，所以我们单谈房价，如果不考虑土地因素的很重要的刚性成本的支撑，显然是忽略了这样一个生产要素。
亦庄地区之所以在几年之内得到快速发展，得益于整个资源的配置，这几年北京市政府对亦庄地区做了比较大的调整。我们知道，亦庄地区被人们所广泛了解和认知，其实是因为经济技术开发区，现在金茂悦所处的这个位置实际上不在经济技术开发区的范畴内。原来我们从历史上，或者查地名能看到的“亦庄”，也不在经济技术开发区的范围内，而是亦庄镇。现在我们看到新的亦庄地区的概念，实际上是在原来的经济技术开发区的基础之上，向西、西南一直延伸到南海子公园，然后过京沪高速，向东侧延伸，一直到与台湖接壤。包括沿高速公路两侧的规划布局已经基本形成了，而且很多土地已经整理出来了，这是一种资源的调整。
我们看到现在的产业布局，已经在向东部延伸，特别是东南部地区的产业布局，工业、物流等等大的布局，包括地铁的轻轨的延长线。这些规划都会提升本地、本区域的价值。这是显而易见的。这么多的土地整理、资源的重新配置，包括产业的落地，都会导致产业逐渐向这个区域靠拢，很多工业产业、物流产业都在朝着这边来，而且工业都是国家指导支持的、无污染的产业在这边。这些产业集群的落地，势必会推动这部分产业人群的住房需求。
第二点，由于我们城市不断的扩大，我们城里边的整体资源现在逐渐向城外转移。比如我们谈通州，通州区域实际上大量的资源在重新配置，通州区域也是热点。通州的发展和我们这儿不一样，通州是以新城为核心，向周边向南、向梨园、向台湖的方向，向通州北的区域，向东基本就是六环路了。
从规划上看有很多资源今后将会落地在通州；亦庄这块更不用说了，从北京市房地产的情况来看，亦庄本身就是近两年的热点区域，资源、道路、市政、交通都相当成熟，以及本身得天独厚的公园湿地资源，更会受到消费者的关注，这种关注不光是居住本身的关注，而且是要考虑到由于居住带来的其他的附加值的提升。
无论是价值洼地还是高低，我们都很难对亦庄做一个定性。但从这两年价格的提升、价值的体现，特别是附加值的体现来看，在这个区域已经得到了社会、得到了很多消费者的认可。因此，亦庄引起了业界也好，引起了很多媒体的关注，这是必然的结果。
所以我觉得如果我们要谈亦庄是不是洼地，应该看看两个角度，一个角度是本身我们的产品品质在不断提升。比如我们今天所在的金茂悦的产品，它的品质是其他很多同类产品所不具备的。严格意义上来说，它的价值或者给人们带来的幸福指数、健康指数，包括未来住房的投资性、投资的成长性，是其他产品所不具备的。另一个角度是交通，我刚才过来觉得交通非常方便，我从荣京西路那里过来就几分钟。再往六环走，就是马驹桥了。从区位上看，这个项目很不错。
正好借逐个平台，我把10月份的情况通过咱们新华网跟大家做一个沟通。今天早晨我刚刚得出来的简单的数据。1到10月北京的成交均价是21700元，全市大平均就是打破平均逐月变化的因素，我们看到全市累计均价在往前提。我们看到的情况是比上个月要下降，跟去年同比是有下降的。我们也看到了10月份单月的成交均价，我很惊讶，可能媒体、受众、所有的买房人都会觉得很惊讶，就是现在又跌回到了两万以下，是19400。其实大家觉得19000和21700之间有多大差距呢？没多大差距。基本上以两万左右一个分水岭，其实下来没有多少，才几百块钱，上去也才一千多块钱。下降是什么原因导致的呢？是供应的区位性结构带来的变化。
区位性结构的意思是，10月份主要成交的是五环以外，占比是97%多，全市总的交易来看的，应该说这是历史上的高点，城里没有任何销售，没有达成交易。五环以外有些地块相对来说价格也不能说低，是什么原因造成的呢？五环以外到六环、六环以外，六环以外的占比是55%。在98%的占比当中，有一大半是六环外的交易。从我个人的理解来看，这几年政府调控的效应显现了，也是一种普宅，或者是能够让大部分消费者能够接受的价格，在这些区域形成。
从这样的情形来看，金茂悦现在所处的位置，五环外，还没到六环，其实是五六环之间，这样的位置是成熟区，我们旁边有几块地，像融创、保利拿的地，离我们这里很近。我过来的路上，北侧有一大片地。其实这一片未来会有很多项目推出来，区位上还是有价值优势的。
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