邹平座：中国人民银行研究局研究员、上海财经大学研究生导师
转移性支付需要谨慎
从房地产价格未来的走势上来讲，我觉得长期房价上涨趋势还是有的，短期目前来讲我们现在这个问题就是银行的信贷收紧，主要还是资金问题，我们没有有意要打压房地产，但是在实际的人民币贷款利率市场化以后，贷款利率上浮，导致我们银行的资金成本上升，现在我们银行利率都在5-6%左右，比以前高了百分之二三十。所以大家也看到，很多城市银行已经停止了放按揭贷款，有些城市开始上浮按揭贷款的利率，无疑这种趋势的加剧会使未来房地产的需求发生较大的变化。现在我感觉这根弦已经绷的很紧，整个房地产的形势会不会出现一个调头，现在很难判断，如果这种趋势继续下去，一线城市一旦出现价格回调的话，中国的房地产可能要有一个大的波动。但愿不要出现这种情况，中央总的政策上还是要促进房地产业健康、稳定、可持续的发展。
在整体的价格结构上，中国这个房地产在结构上问题比较大，一线城市价格上涨比较快，有的已经超过了年终的目标，包括北京、上海这些城市，但是很多城市现在也在苦等、苦熬，一些房地产商撑一天是一天，所以说特别是很多三线城市，典型的像鄂尔多斯、温州，包括像贵州，相当一部分的二三线城市现在已处于一种困局当中，所以说从总体上来讲，如果需求方的形势再出现恶化，那么不排除房地产会出现一个短期的下跌。但是在整体经济的要求上，对房地产价格有三个重要的因素，一个就是供需，第二个就是经济发展情况，第三个是货币的方面，货币，加上供需，加上经济发展情况。
货币来讲，我感觉未来全球性的货币扩张还在持续当中，大家知道，美国的量化宽松政策也没有停止，所以说通货膨胀将是世界经济发展长期的一个趋势，所以在这点上它有拉高房价的可能，但是就经济增长来讲，现在各地出现不同的情况，像我们国家，整体上实体经济应该说在下沉，各个方面的问题还是比较多的，并没有想象的那么乐观，所以说在经济发展这个方面并不支撑房价的进一步上涨。第三个，货币短期信贷的收缩对房地产形成压力。所以说，土地本身来讲是自然资源，是不可再生资源，长期全球来讲不仅仅是中国房价是持续上涨的，只要人口在上升，土地在减少，这个趋势不会改变，可能会有阶段性的波动，但是房地产这个行业价格上涨是必然的。另外，有的地方会发生一些房地产泡沫的破灭，但是在整个的经济史上，它是不能改变房价上涨的这种趋势。
另外，纸币的流通规律，大家可以看，从纸币发行开始，最早从英国开始，实际上一直在贬值，纸币的流动规律从一定程度上贬值就是它的基本规律，所以这也是促进房价持续上升的一个根本原因。
另外就是我们的供需，我们调控应该增加房子的有效供给，特别是一线城市，房地产调控未来的改革，包括三中全会要出台的政策，我认为可能是一个铁三角的架构，什么样的铁三角呢？一个就是以市场配置资源为主体的，就是说市场要有效，建立一个有效的房地产市场，可能是最重要的调控措施，我们现在市场无效。经济学诺贝尔奖的得主法玛，他提出了有效市场理论，实际有效市场理论的核心就是信息完全充分的时候价格与价值是一致的，这就是完全有效的市场。我们现在要一个有效的市场就不存在房地产的泡沫，所以如何建设好这个市场，建立一个有效的房地产市场，是我们宏观调控最重要的目标。
另外，要科学的监管，无论什么市场都离不开监管，离不开规则，所以说我们现在监管体系不完善，互相推诿的问题还是比较严重的，所以说只要大家能够科学的监管，提高监管的效率和监管人员的素质，在监管这一块实际上是防止房地产的暗箱操作、腐败等各种问题的发生，违法市场规则的问题，监管是要处理这种问题。
还有就是我们的房地产法，我们国家的法制建设跟不上市场的发展，市场需要有一个完善的房地产法律来跟进，现在我们的法制都是多少年前的，包括我们的金融方面，也感觉到我们的法律滞后，使市场没有一个完善的规则，这个房地产的问题就是监管和法律。
第三个，就是政府的转移支付，我们不能让没有钱的那些买房子的人那些劳动力没有地方住，那就影响经济。所以对我们的一些劳动力，刚毕业的大学生，一些穷人，要提供转移性支付的房地产。在这里我要特别强调的是，转移性支付，我认为应该是由廉租房来承担，经济适用房这块暗箱操作的太多，不好监管，应该政府储备大量的廉租房，这是一个问题。第二个问题就是，要建立一个科学透明的有效率的廉租房制度。
做精做强做好房地产
中国的经济，我们对房地产的认识要充分，房地产是一个国计民生的重要行业，我们很多人对它有偏见，实际上它对经济整个的需求占的比例相当大，我们80%到90%的行业，包括我们整个银行体系，跟房地产是相关。但是并不是说一个国家的发展完全依赖房地产，房地产是我们生活的目标，就是说我们生产的目标实际上就是为了生产很好的房子、生产很好的衣服，吃、穿、住、用、行，这就是我们对基本的经济的理解，它是一个重要的内需。如果说抛弃房地产去搞扩大内需肯定是弄不好的，这是我们以前一段时间调控当中遇到的一些问题，一方面要扩大内需，一方面要打压房地产，之后导致内需也没扩大，两难困境。
实际房地产这个行业，未来的发展还是要去做精、做强、做好，让人民能够居住更大的房子，更宽敞、更健康、更安全，甚至是循环经济，我们以高科技注入我们的房产，房地产在世界上任何一个国家都是国家经济的一个主要的动脉，不仅仅是中国。所以说美国后来的经济扩张性货币政策当中，最主要看的一个数据就是美国的房价是不是在回升，一旦回升他们认为经济转好。所以说不能去简单的误解房地产这个行业，中国改革开放其实从1989到2009年20年的高增长与低通胀，其实在当时我们也认为1989年的时候通货膨胀“储蓄存款”是笼子里面的老虎，随时会出来形成通货膨胀。随后我们中国政府进行了两大改革，一个就是房地产市场的改革，一个就是股权改革，这两个市场吸纳了大量的流动性，同时促进了经济的增长和发展，这个就是实现20年高增长与低通胀一个内生的动力。一方面增加了人民的财富，另一方面，带动了相关产业的发展，同时也提高了城市建设的水平。
这20年来，到现在为止，大家会对房地产是不是要卸磨杀驴呢？说它出了很多问题，很多人甚至谩骂这个行业，我觉得都不对。未来房地产我认为要做成中国经济的蓝海战略，当然我并不是说盖很多房子，主要是把它做实、结构要合理，让人们住上更加安全、更加健康、更加宽敞的分子，这个是国家经济发展的一个目标，所以不能去对房地产这个行业妖魔化，这种观点我是极度不赞成的，所以说经济增长还是要使房地产能够健康稳定可持续的发展。
优化结构 稳定发展
其实我们应该明白，不能就房地产看房地产，地价和房价跟各个地区的经济发展是高度相关的，所以很多人说买房子要看位置，实际这是非常有道理的一句话，就是说经济好了地价就高了。房地产目前的结构问题，也反映中国的经济结构并不是在优化、，我们整个的中小企业融资非常困难，现在大约融资综合成本达到15%到20%，对我们民营企业来讲是非常困难的，所以说这种高利率的情况不可能再持续过长的时间。
为什么北京房价高呢？北京是央企的集中地，所有大的国有企业，央企的总部，基本都在北京，所以资源向此集中。同时我们又能看到，像温州这些地方，经济迅速衰落，房价下跌，它的原因是标志着中国民营企业在走一个非常困难的道路，。如果不去调整这种结构，将来会非常危险，甚至我们的市场经济规律，市场机制就会破坏，所以说我觉得房价高与低跟各地的经济是高度相关的。所以我觉得房地产在总体上，应该在结构、市场效率上进行优化和提高，然后使它房价能够保持稳定。
有些地方，像贵州一些地方，一些二三线城市建的房子太多了，要采取措施少建一点，有人说增加供给，不是这么回事，到处都建了房子，之后还刨掉？自然是巨大的浪费，不符合经济规律。有些地方，像北京这种地方，建的少，同时结构也不合理，将来随着中国区域经济的均衡，北京的房价也会趋向于稳定，甚至是逐步的增长速度减缓这样的情况出现。
经济进行改革，要打造一个最有利于企业，特别是民营企业发展的经济环境，现在我们没办到，所以说土地的价格，北京的土地价格，目前说它高、低，我觉得都不能下结论，我觉得应该说是北京这个地方，目前地价是适合的。北京就这么大，另外将来北京要打造全球的经济制高点，中关村已经提出一个口号，光中关村一个区将来的GDP要达到10万亿，2020年的规划，包括“一区十园”，不仅仅是海淀的中关村。所以说在这种密度的情况下，你说它的地价不涨可能吗？海淀现在土地不对外拍卖，全留着发展，所以说它地不够，所以说地价是这样的情况。
现在来讲，我觉得目前我们确实出现了按揭贷款紧张的情况，这个跟我们整个金融体系的资金紧张有关系，并不是有意要控制按揭贷款，主要还是我们现在整个的银行间的市场力度在上升，所以说这个情况是变化的。不是说一直要绷得很紧，这跟我们整个国家的经济形势是相关的。现在中国的整个宏观经济，根据我的理论，已经陷入一种紧缩性的陷井。什么叫紧缩性的陷井呢？就是说当货币对商品供给的弹性大于货币对商品需求的弹性的话，就是供给弹性大于需求弹性的时候，紧缩政策会导致物价上涨。我讲这个供给和需求是指微观经济学当中决定价格那个供给与需求，不是宏观经济学的供给与需求。
我们的货币政策、信贷政策，还是要稳健的支持房地产的有效需求，不能强行地进行压制。同时要优化房地产的结构，解决低收入家庭的住房制度，要依靠科学的转移支付制度，不能动用国家资源。
另外，还要支持房地产行业健康、稳定、可持续发展，这是我一再表态的，我不主张房价去涨，也不主张它太跌，根据经济发展稳步地做好，房子的质量要提高，居住的环境要改善，甚至把我们这些循环经济的概念都用到我们的房子里面去，我们发明高新技术不是为了研究导弹，要研究住房，使我们住的舒服，我们把太阳能这些高科技用在衣、食、住、行方面，这是我们所有生产的目标。
另外就是要大力的发展资本市场，现在资本市场这个心脏已经停止跳动了，IPO调了一年，整个经济不再输血的时候还谈什么经济良好运行？所以对于房地产而言，要支持它的稳定发展，同时结构优化。
