高姗：亚豪房地产服务机构副总经理
从供需层面看市场
我说几个数据，先来谈一下北京市场。北京市场，这几年我们一直在谈的就是供需结构问题，我们一般看市场的时候，不管价格走势，还是销量走势，我们都先看供需两个层面。
我们先说供应层面，从今年来看，我大概看了看，因为今年是第四季度了，前三个季度的供应量，跟2012年相比，基本上2012年的基础上目前的状态是超越2012年前三季度的总供应量的，这是一个情况。2012年整体的供应量在1200套左右，目前2013年前三个季度已经实现了将近900多套，就是基本上能够达到了超越2012年三季度的，这是一个情况。
另外一个情况，我们看存量。存量的情况就是从今年6月份开始，6月份之前基本上存量谈过一个数叫6万套，但是从7月份开始跌破了6万套了，5万9千套，到今年9月份最终是5万6千套，就是说存量在不断的衰减，就证明供需是完全失衡的，即使在我们这么多年几十次的调控状态下，仍然导致了或者说目前的状态是一个供应失衡的状态，所以从整个市场来看，供需矛盾没有解决，房价上涨的原因也是因为供需原因导致的。
市场数据不可尽信
实际老百姓现在看到的数据并不完全准确，为什么这么看？我们如果按照刘东总界定的一千万以内跟以上的这两个标准，我就延续的讲，一千万以下一般都指现在的普通住宅或者刚需，刚需的产品其实虽然看到它的均价整体可能会下跌，但是我们忘记了一个维度，就是它的位置、区位，其实基本都是奔着六环走了，如果说北京的郊区城市现在已经在说六环甚至七环的概念了，将来的七环是河北、八环就是河南，现在六环比如大兴、通州、房山什么的，这些区域土地也有一个远近的问题、也有一个周边配套的问题，所以现在表露出来的均价对老百姓而言没有太多的参考价值。
再有一点，一千万以上的豪宅，因为亚豪是做豪宅营销的，我所了解到的实际豪宅的销售情况是什么样子的，我们告诉大家一个事实现象就是，在网上统计的数字完全不准确，为什么？因为今年整体的状态是政府在控制所有入市的价格，包括期房跟现房，实际上开发商并没有完全按照政府这个价格去实现真正的签约，就是说我们经常会听到的是网签合同跟实际扣交的钱是两个数据，网签是毛坯，实际扣交钱买单的还有一部分精装修的费用，所以我们了解到一千万以上所谓豪宅，当然豪宅的确定标准是因人而宜的，每个企业也不一定，真正实现的数据远远不是我们表上或者说系统统计的那个数据，这一点我不希望误导老百姓。
高姗：我是觉得这个高没标准，为什么这样说，所有的商品价格都是供需矛盾的结果，所以我在分析这个结论之前我要说几个事。第一件事我觉得，中国，特别是中国的房子跟国外不太一样，它承担的责任或者是意义不一样。首先，中国所有的房子要解决的第一个历史使命是解决温饱居住问题，这是所有人不管是穷人、富人的第一个需求，必须用房子来解决居住的问题，遮风避雨。只是现在有的人已经有了很多遮风避雨的地方，有些人还没有。
第二个观点，中国人所有的买房者都赚钱了，就是房子本身对老百姓来讲，既是刚需也是承载着投资挣钱的一个使命，就是大家都认为这是可以投资挣钱的，这就是对房子的观念。
第三个观点，我觉得房子就变成了一个身份或者是结构变成一个面子的象征。比如说很多城市都有房子，为什么只有一线城市那么多的需求量？是因为一线城市有很多其他的附加因素，比如说教育、医疗等等一系列让人们去选择一些集中城市去购买房子，就变成了一种身份或者是说一种需求的象征。
还有一点，就是现在所谓的豪宅，这个房子不止是住，还变成了一个平台，比如说会所，比如说自己的一个收藏平台等等一系列的。如果房子承载了这么多的意义的话，绝对不是一个价格高低，或者说简简单单的供应量增加就能解决的问题，因为这种需求是不断地在持续发生的，特别像北京、上海、广州这些城市，因为永远不能被其他城市所代替，因为是特殊的，是政治经济中心，这是一点不是供应量增加能解决掉的。
第二点我认为，从供应来看，整个房地产的供应是靠土地供应导致的。现在中国的土地里边，我们一直在说六环了，六环以内、五环以内，四环内没地了，五环屋内的地都已经很少了，现在谈的是六环外到七环了，但是我们有一个数据比较，北京跟天津非常近，但是可能在一个大七环的概念范围之内，因为它不是北京，无论是机制也好，政策也好，都完全不一样了，在天津的人不会因为离北京近，而放弃在北京购买房子，这是一个特点。就是说，你到了一定环的结构的时候，完全的需求就变了，并不再是说四环可以挤到五环，五环可以挤到六环，六环再挤是很难的，挤出北京城了。如果扩张到这个程度，说我在六环以外不断增加保障房，甚至到七环增加保障房，会有一个边际效应，不会有人去，因为他考虑的是说为什么我要在外地买房子，这是一个特点。所以我觉得一味的说增加供应量能解决这个问题，我不同意。
再有一点我觉得从政府而言，我不能说多么理解透彻政府的意图，我觉得很难。难在什么地方，举个例子，前段时间在上海和重庆做房产税这个事情，有两个结果出来，我看到郎咸平教授分析这个的时候提供了一组数据，我觉得还是挺有帮助的，重庆实行房产税的时候是这个机制，所有的存量房，就是房叔、房姐的房子全收，新增房不收，结果导致了大量的房地产交易的价格下来了，为什么？因为供应量多了，挤出来了很多房子，这些房子能够供大家选择，这些房子的位置相对条件还很好，这是一个特点。结果就是，政府一年下来，2012年持续下来之后收了2.6个亿的房产税，这是一个结果。
杭州不是，杭州执行的是增量房收，就是说房叔、房婶没危险，你再买房，新增房我来收这个税，结果变成了房价持续在上涨，供应还是失衡，结果导致他们收了房产税160个亿，就是说上海比重庆翻了70倍还多，作为政府来说，作为历届政府，或者说作为重庆和上海的政府来说，税收高了是不是就是政绩，税收高了干吗去了不知道，但是我税收高了。所以很多城市，原来新增量可以增加160亿个，存量可以增加2.6亿个，政府能放弃这个税收嘛，现在政府所有的结果都是靠税收来挣钱，我是觉得，中国就是这种状态。因为所有的经济目前的结果是靠出口和投资，房地产又带动了那么多行业，所以很两难。
唯一能解决的方式就是调结构，调结构就是双轨制，双轨制增加保障、增加市场，像新加坡那样，保障是一条路，市场是一条路，但是有一个前提，我们这么多年所有的经济适用房跟保障房，全部都是有产权的，就是你卖完了不归政府控制，而且这个保障房是越建越远，现在想到了在哪个城区配售的问题，但是仍然是越来越边缘化、郊区化的。所以政府考虑的是应该做廉租房。租，我只卖使用权，不断的周转，这个房子的归属是我政府的，这样的话，你一旦没房子可以住，有房子你可以搬出去，当然这个也考验刚才各位领导说的，还一个有监管机制、透明度、联网等一系列的东西。但是公租房有一个最大的问题就是考验政府的投资，因为你的资金回笼太慢了，靠租金这个成本投入太慢了，开发商不会帮你干这个事的，没有回报，那就需要投入。
购房应该“量力而行”
我想用一个词叫“量力而行”，这个词可能是对目前的房地产市场是一个总结，也是对未来房地产市场的一个提示。比如说我会从几个层面去讲这个事，量力而行，首先是从政府层面，我觉得现在的这届政府所有的作为，包括现在我们在说今年几次，就是风雨欲来的感觉就是要出新政策了要怎么怎么样了，一直没有出来的原因，就是政府很谨慎。我们看到了几十次调控手段的结果，所以这次政府其实是想从根本找到核心问题，所以他们是在量力而行，根据目前经济情况、市场情况、整个国家的情况。
此外我想提示地方政府，现在很多二三线城市，为什么刚才邹老师也在说，二三线城市成交量是在下跌的，是冰火两重天，是因为很多二三线城市，甚至三四线城市，政府完全是为了房地产市场而做房地产市场，比如像鄂尔多斯这样投入很多房地产项目，但是他没有持续的需求，他没有产业支撑，没有持续的生产力，没有更多的持续的人去这个城市，他肯定必然造成了就是空城、鬼城这样的状态，肯定会有崩盘的那一天。
所以二三线城市，包括各区域的政府，一定要量力而行，看这个城市是不是能够支撑一个循环的持续需求。像一线城市有持续需求，有很多来自全国甚至世界的持续需求。
另外一个，我对开发商，我觉得开发商现在的心理状态很可怕，很可怕在哪里呢，今年出现了很多的地王，以后我们接触开发商，特别是我们在整个市场的豪宅营销，其实更多的是从一级拿地的从产品开始做，开发商有这样的心态，你看，我今天拿这个地，今天是地王没事，明天还出现我不是地王了，后面还有比我更强硬的，天倒了有高个儿顶着，他们是这样的心态。
再有一点，实际上有很多数字表现，比如说像农展馆那块地，拿下的整个楼面价，为什么最后算完是7万多，实际土地出让金算按整个面积是不到的这个价格的，但是因为有一个引申的内幕，是因为政府让它建一座医院，几十万平米的医院，这个医院是要他一次性投入资金的，他隐含了这笔钱也是成本啊，因为开发商的很多资金不是源自于土地成本和房价，比如说成本，一个豪宅和非豪宅的成本不会说翻倍的，比如说你拿地7千，可能将来我们大概算的话，你的住宅卖1万5、1万6就能回成本了，但你拿地7万也不可能15万回成本，房子不可能是7千块钱跟7万块钱的成本差距，但是有资金成本、有融资成本，这个是非常大的，所以这些成本都会纳入房地产的成本里面算。他们算起来以后，加上我给政府待建那个楼的成本，加上我开发的成本，就变成了土地一平米7万多，我要再卖的话要卖多少钱，这是软体。所以我觉得就是，现在开发商不要盲目乐观，因为你是不是有这个金刚钻揽这个瓷器活，因此我觉得开发商一定要量力而行。
再有就是，我觉得对于消费者，消费者是什么，现在很多的人是，我们前段时间讨论一个话题还说到什么丈母娘买房、丈母娘经济，就是很多人为了买房而买房，因为房子好像是一个根、是一个保障，但是买完房之后其实很痛苦，包括如果政府一旦调价，没有升值，造成压力很大，银行贷款很高，这种状态，我觉得量力而行。
再有一个，很多人说房价下来我一直不买，一直不买半年之后又涨你买不起了，很多人怨声载道，我是觉得现在中国这个房地产市场，长远看因为供需原因造成的房地产还是会保值的，所以如果您现在有需求不要等到说抄底那一天，也不要认为自己亏了那一天，要从长线看，就跟股市一样，你要淡定，所以如果说你现在有需求，有这个实力就买，没有这个需求也不要踮着脚让自己痛苦，所以我觉得量力而行吧。
