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发现“价值洼地”城市:超预期的“大连曲线”
2017-12-07 11:54:02 来源: 新华网
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  随着调控政策的深度发酵,各地楼市的房价向价值回归,中国的房地产市场格局也发生了明显的变化。

  以往易被忽视的东北部地区,因楼市重新聚焦居住属性而受到关注。作为东北地区经济增长火车头的大连,近年来新房市场继续扩张,二手房快速崛起,其未来的发展前景如何,房地产市场的需求有多大,租赁市场如何更加契合旅游城市的优势,产业链上下游存在多少机会?成为市场关注热点。

  大连持续“去库存”

  在今年,大连的房地产出现了鲜明的转变:由新房开发转向二手房市场、由刚需转向改善型需求、由以购为主转向租购并举、由小市中心转向新区格局,诸多变化使大连呈现出与众不同的“大连曲线”。

  “过去一段时间里,无论从宏观角度还是微观指标上来看,大连的经济在结构调整和动力转换方面走在东三省前面,未来将成为东北地区城市的领头羊,大连的房地产市场前景并不悲观。”在近日的一场链家思享会上,链家研究院首席市场分析师许小乐分析表示。

  谈到大连房地产市场的现状,许小乐指出,与全国大部分进入“五限时代”的城市不同,大连的政策环境较为宽松,仍然保持“去库存”的政策基调。在政策利好条件下,大连新房住宅市场热度维持较好,与周边的沈阳、青岛、济南等城市相比,大连是2017年新房交易量唯一增长的城市。而另一方面,大连市场供需总体趋于平衡,房价收入比维持在9.5,处于相对合理的水平,可见居民购房压力不大,增量需求空间有限。

  对于未来短期走势,许小乐认为,随着去库存政策进入到不加杠杆阶段、棚户区改造支撑力度减弱,大连的房地产市场将回归住房需求的基本面。尽管大连人口增长不快,但随着城市发展阶段的转换,居民对住房条件改善的需求将会支撑市场的发展,未来可能成为东北市场的“意外惊喜”。

  长效机制已经发生

  近半年来,围绕“房住不炒”的定位,国家对保障性住房、共有产权、租售并举等探索已经开始,单纯的房价调控正向住房资源优化配置的制度设计转移。而房地产市场理性也有所恢复,盲目投机炒作的氛围开始消淡,这些积极变化,正在促进一个顶层设计、制度修复相结合的长效机制形成。

  “中国的整个住房体系的变化,这两年大家明显感觉到一个词——长效机制,到底长效机制是什么?什么时候会出来?就我的理解而言,长效机制已经在大家的身边发生了,它不是一纸文件,而是通过各种机制、各种房地产供给和需求的模式的变化给大家的生活业态带来深远的影响。”中信建投首席房地产分析师陈慎表示。

  陈慎认为,从成交的结构来看,这一轮市场的最大特点是,无论是重点城市,还是重点房企,都以改善型的需求为主,以房换房成为近两年市场的主要趋势。“我们可以看到政府的调控价格的目的已经达到了,但相对来说,二手房的价格更为真实,因为大家都是在二级市场成交的一个价格,很多城市的二手房也在真实地回落。北京市场距离房价高点已调整了10%左右,而很多城市二手房调整的趋势还没有结束。”

  城市圈时代 大连市场如何求变

  中国正在进入城市圈的发展阶段,核心城市和周边城市的关联性越来越强,而大连的城市圈进化路径相较于北京则有所不同。北京作为大都市,在快速向外围发展,环北京市场热度一高再高。而大连本身与东三省的联动性不高,相对较为独立,未能对周边市场的需求形成强力吸引,把东北的净流出人口吸引到大连来,以“环大连”的思路,以此来创造这个市场。

  链家研究院院长杨现领认为,大连楼市需要改变的是市场参与者的思维。“房价不涨或许是件好事,行业的稳定能让产业和资金的匹配关系更加合理,让城市长期的保障机制建立起来,从长期来讲是一个好的现象。”杨现领表示。

  事实上,大连的中介市场非常的肥沃,虽然市场小,但是孕育了相当不错的企业。杨现领表示:“大连中介行业的规范程度,职业化发展的程度,基本上达到成熟市场的高度。”数据显示,大连二手房流通率处在稳步提升阶段,其3.6%的流通率已经达到北京的水平,大连二手房市场的流通已相当活跃。

  对于大连楼市的发展进化,许小乐解读认为,从长期看,大连房地产市场呈现五大进化方向:第一,增长曲线进化:目前大连城市发展的各项指标均走在东三省前端,传统动力复苏,新兴动力增强,经济增长动力超过预期。第二,向品质居住进化:人们对居住品质的需求日益提升,由“有的住”向“住得好”转变。第三,向存量市场进化:目前大连的二手房市场已经跟新房并驾齐驱,未来将进一步走强,市场主体将更加依赖存量,二手房交易占比逐渐上升。第四,向居住本质进化:支撑大连房价上涨的去库存政策、棚改货币化、居民加杠杆政策未来可能趋弱,未来房价的驱动力主要以人口增长、居民收入为主,更多以改善性需求的平稳释放为主,房价不大会出现大起大落。第五,向区域平衡进化:目前城市中心与周边区域的房地产市场发展存在不平衡,表现在市中心需求旺盛但供给有限,主要是土地供应、公共资源配置的不平衡,近年来甘井子区、开发区增速较快,说明市场出现从内向外延伸的态势,进入均衡发展的阶段。

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【纠错】 责任编辑: 聂静
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