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杭州二手中介转战周边三四线城市
2017-10-19 07:53:06 来源: 钱江晚报
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想“上车”的客户多,但诚心房源少,房东挂价太高

  CFP供图

  今年以来杭州二手房补涨,严女士也趁着这波风潮,出手了自己手头一套市中心老破小,置换了一套次新二手房。在这一买一卖过程中,她认识了不少二手房中介公司的经纪人,并加了他们的微信,打算多了解市场。

  前几天,严女士看到朋友圈里有位经纪人发了一套建国南苑38m2的二手房源信息,总价约160万元,经纪人配文表示这是“望江门唯一诚心出售的小套房源,要买的抓紧”。

  “现在二手房行情都这么夸张了吗?大多数房源都是不诚心出售的?”她把截图发到自己好朋友的群里,结果小姐妹们都表示“这很正常”。有位小姐妹还告诉她,自己的几个中介朋友都转战周边三四线城市卖新房了,说是杭州市区没房子好卖了,“最近两个月,朋友圈里中介们发的房源几乎都是外地的项目,我现在被限购了,有时候也在想要不要去周边投资一套。”

  海宁、柯桥、诸暨、上虞

  这几个区域最受青睐

  小G是某网络中介公司的经纪人,他说,经过今年前三个季度的量价齐涨,最近杭州市区二手房确实处于房源量不多、诚心房源少、价格高企的状态。“身边的同事都在感叹最近手头没有像样的二手房源卖。”而中介经纪人是靠成交的佣金提成过活的,因此现在小G把工作重心转到公司代理的新盘上来。

  大概从9月份开始,小G就在朋友圈里大力推荐周边县市的一手新房。比如:嘉兴海宁的钱塘外滩、倾城一品等; 柯桥的恒丰金玉园;上虞的君悦龙山;诸暨的东旺时代广场、鸿润星公馆;湖州德清的临杭美岸;淳安千岛湖的青城嘉园、天香华庭等等。

  绿城置换的经纪人小黄的微信朋友圈里,这个月以来发布的房源70%都是周边县市项目。其中海宁、柯桥、诸暨的楼盘最多,此外,还有安吉、桐乡、象山等地的楼盘。他苦笑:“杭州市区现在每挂出来一套好的二手房源都有很多中介公司抢,去周边县市拓展房源也是被逼的。”

  可以看出,这些县市区基本上都属于“无缝对接杭州市区”。比如海宁就在下沙隔壁,今年5月海宁一宗靠近下沙的沿江地块拍出上万元的楼面价,被网友戏称为以后楼盘名字可以叫“武林十九里”;柯桥就在萧山隔壁;诸暨接壤萧山和富阳两个区;德清和桐乡都接壤余杭;安吉就在新晋的临安区隔壁。而上虞已经纳入绍兴市区,杭州和绍兴一直历史渊源深厚,未来也是要打造杭绍一体化的。

  因为地理上的邻近,这些县市通常会第一时间承接杭州楼市购买力的外溢。而且随着杭州城市框架的拉伸,这些县市近水楼台先得月,最容易享受到基建红利。尤其是杭州拥江发展、城市东扩的战略,带热了位于杭州之东的海宁、柯桥等县市区的楼市。

  豪世华邦城东区域的经纪人王炜说,最近几个月,带杭州客户去外地周边县市看房源,在中介行业中越来越普遍。“我前段时间也带几波客户去海宁看过房子,平均下来带看成交率大概在10%左右。”

  绿城置换的小黄也说,确实有不少杭州客户看了海宁、柯桥、诸暨、上虞房子后下单的,“9月底的时候,这几个地方的房子都卖得挺红火,房价也普遍上涨了一些。”

  市区二手房源出售条件苛刻

  实际房源供需比达1:3.5

  在豪世华邦营销策划中心总监刘辉看来,眼下中介经纪人纷纷“走出去”,跟杭州市区二手房源供需失衡脱不开干系。“经纪人虽然转战外地,但客户主要还是杭州本地人。”

  刘辉说,从豪世华邦的客户数据来看,目前杭州二手房源的供需比大概在1:3.5,购房需求仍然高涨。一来不少客户看到去年以来杭州房价涨幅大,今年老破小补涨、买新房要拼关系拼全款,从而产生紧迫感,只要手里还有点余钱,都觉得还是用来买套房子最安耽;二来不少租赁客户几年工作下来也有了一笔积蓄,本身就有了实际的买房需求,在当下这股买房风潮的席卷下,原本可以慢慢看房,现在也急着要“先上车再说”,“很多之前在我们这边租房子的租赁客户,今年都参加了公司组织的外地项目开盘认筹。”刘辉说。

  而二手房源的供应方面,房东惜售心理依然严重。“现在越是诚心卖的房源,房东出售条件越是苛刻。”刘辉说,基本上现在房东对于手头的房源,能不卖就摒牢不卖,诚心拿出来卖的通常都是要置换房源存在资金缺口的,因此房东一是价格往高里挂,比如说今天挂出来的价格通常都是加上了下个月的预估涨幅(大概是3%~5%),二来对于首付成数基本要求六成以上,全款的也不在少数。

  在这种房源紧俏,市场门槛偏高,再加上限购后不少客户失去房票等综合因素下,“中介拓展外地房源,也是消化客户需求量的一种解决思路。周边城市的一些楼盘开发商也借此机会往杭州跑,做营销。”刘辉表示。

  而购买外地周边城市房子的杭州客户,大多数是手头资金有限,买不起杭州市区房子的自住需求者,转而寻求邻近的价格洼地。比如有一位新杭州人,毕业后在杭州工作了六七年,手里有几十万元,以此做首付,买了绍兴市区一套中小户型房源。他的想法是,最近几年先继续在杭州租房住,等以后杭州到绍兴的城际轻轨建好了,可以考虑住到绍兴去。

  也有一部分客户,纯粹因为觉得杭州房产门槛高、投资回报率下降而寻找性价比更高的三四线城市做投资。比如买海宁、柯桥的房子,从实际地理距离来说,跟买下沙和萧山东可能相差并不太大,但价格上却实惠不少。像下沙沿江目前二手房实际成交均价大概在2.1万~2.3万/m2,而海宁多数楼盘均价在1.5万元/m2以下;萧山更是凶猛,大家眼睁睁看着它从“萝卜干”变成“人参萧”,相比之下,贴隔壁的柯桥同样富得流油,但房价却不过“1字头”。

  一边是经纪人感叹无房可卖

  一边二手房成交量居高不下

  中介公司去外地拓展房源愈演愈烈,但杭州市区的二手房源是否真的像很多经纪人感叹的那样“无房可卖”?那么杭州市区居高不下的二手房成交量又是哪里来的?

  从杭州透明售房网的成交数据来看,虽然国庆长假期间杭州市区二手房成交量比较低靡,但长假结束后,二手房日成交量又迅速反弹到300多套,10月9日至10月15日的周成交量依然达到了1962套,跟9月份的每周成交2000多套相比基本接近。

  对此,刘辉认为,目前市场上好的二手房源确实较少,但像开篇里严女士朋友圈里中介经纪人所说的“望江门唯一诚心出售房源”的表述,肯定有夸张成分。杭州市区二手房成交量仍处于高位,他认为其中有前期积压的已交定金房源签约滞后的原因。“实际上,进入10月份以来,我们平时大概每日成交二三十套二手房源,周末大概能成交四五十套房源。而在前几个月,我们周末都能成交百来套房源。行情确实有一定的降温。”

  对于一边是经纪人感叹无房可卖,一边是杭州二手房成交量居高不下,另一位业内人士认为,其中一个原因,可能在于杭州中介行业存在明显的“二八定律”。

  查看透明售房网二手房交易和签约平台,会发现每个月的房源签约排名中,我爱我家、豪世华邦、链家地产“三巨头”占据了杭州二手房市场60%以上的成交份额。

  这样的现状下,三巨头凭借牌子大、门店多、口碑好,招揽了市面上新挂出来的绝大多数二手房源,很多房东和买家出于交易安全的考虑,会更倾向于选择在这三家公司签约。这使得其他二手中介公司经纪人能争取到的房源较少,因此导致了“无房可卖”的感慨。

  钱报记者翻看了朋友圈里中介经纪人日常发布的微信发现,其中我爱我家、链家地产、豪世华邦的经纪人们,最近两个月来发布的房源绝大多数还是杭州主城区二手房源,只有零星的几个外地楼盘看房介绍。相比之下,其他中介公司经纪人近两个月的微信发布中,外地楼盘看房介绍占比普遍超过半数。

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【纠错】 责任编辑: 孙蒙蒙
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