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环京楼市 “加价销售”风头不减
2017-06-30 07:16:10 来源: 新京报
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  备案单价1万多,实际售价超2万,被“隐藏”的房价大多以捆绑精装或车位名义一次性付款

  据大厂圣拉斐尔小镇销售人员介绍,目前该小区只剩叠拼房可销售,房子价格23000元/平方米左右,项目网签备案价格是15000多元,实际售价是捆绑了精装修和车位。

  距离河北省密集出台政策监管楼市已经过去几个月,成交统计数据也显示出了政策威力。不过在这背后,通过捆绑精装或车位销售等变相加价的现象依旧存在,甚至蔓延至距离北京相对较远的区域。近日机构统计的网签价格显示,燕郊、香河仅为每平米1万多元,而记者调查发现,这两个区域的新房价格均已过2万元。有的区域网签价格与实际价格之间甚至存在一倍的差价,这背后隐藏着怎样的操作手段?

  1.5万和3万之间的魔幻现实

  “5月燕郊商品住宅销售均价为15619元/平方米,环比下跌6.1%……5月香河整体销售均价为10934元/平方米,价格走势趋稳……从价格段来看,8000(含)元/平方米以上价位产品为市场成交主力,但较去年同期占比明显回落,6000(含)-7000元/平方米价格段产品成交占比显著提高。”最近,来自北京中原机构市场报告中的这一串数字引起业内关注。

  在业内和购房人的印象中,燕郊住宅销售均价为1.5万元/平方米的市场整体水平,早已经是三年前的事情。现如今,调控发力之后,在燕郊所剩无几的新盘项目中,即使单价有所回落,新房单价也在2万多元,二手房报价也超过了2.5万元/平方米的报价水平。

  而在将目光放到距离北京相对更远的香河和大厂等区域,其新房报价也早已超越机构报告中显示的价格。

  自去年年底以来,河北廊坊、保定、张家口等多区域及下辖区域相继出台楼市限购政策,部分区域甚至多次出台升级限购。在政策限制下,环北京楼市的成交量确实出现了降温状况,但其价格态势是否也同样如此?

  “实际上,报告中的成交均价来源于各区域的网签价格。”对于报告数据与实际观感之间的偏差,北京中原方面相关负责人介绍。

  有业内人士也向新京报记者坦言,尽管环北京多区域多次加强对于预售许可的监管,但在环北京楼市,变相加价是公开的秘密。

  去年11月18日,新京报记者就曾报道过在燕郊购买新房,需加价20多万元。

  当时,新京报记者以购房人身份在御东郡咨询时,销售人员称,现在的房源都有加价。合同上是按照房管局的备案价签的,备案价比较低,约23000元/平方米,而其时项目在28000元/平方米左右,购房者得把中间的差价补上。

  值得注意的是,这并非个例。燕郊另一在售项目的销售人员透露,“除了加价,还有一种情况是,捆绑车位卖,一个车位100万元。”

  而在调控不断升级的眼下,环京区域楼市的“潜规则”仍在持续。

  调控下,变相加价依旧存在

  “项目现在的售价从2万元到2.1万元不等,我们这有备案网签价格不能超15000多元的(限制),但请放心,超过这个价格的合同,我们开发商会有办法帮您通过网签。”在香河的溪语蓝湾项目,楼盘销售人员对新京报记者坦言,香河对于预售价格有明确的备案价格限制,但项目的实际销售价格要高于网签价格。

  而在廊坊下辖的大厂,同样也存在着高于备案价格销售的现象存在。

  从大厂县城中心驱车大约25分钟,到达位于102国道福喜路口南侧的圣拉斐尔小镇东区,销售人员介绍,目前该小区只剩叠拼房可销售,房子价格23000元/平方米左右,捆绑精装修和车位。

  “项目网签备案价格是15000多元/平方米。”该销售人员直言,但是为了通过网签,购房者需要签一个单价15000元的购房合同,而对于余下的每平方米8000元的价款,需要购房者在装修合同中补齐,“装修合同单独签,装修需付全款”。

  实际上不仅是新房,记者在大厂走访时了解到,当地中介操作的二手房也是通过这样的“双份合同”实现成交。

  盛世·尚水城位于大厂北辰东街与永安路交叉口。记者以购房人身份前往咨询时,项目售楼处工作人员称,目前项目有现房,但尚未开盘。

  不过之后该工作人员又告诉记者,他手里有套房子,面积在98平方米左右,房本满两年。可以以每平方米16800元成交,目前大厂网签价格大概是每平方米15000元,超过网签价格的部分都需要补齐现金房款,超过的部分不能贷款。记者按98平方米的面积计算,初步需要补齐17余万元的现金房款。

  之后,记者又来到大厂荣昌路与北新街交会处的嘉怡丽都小区,销售人员称,目前小区还在建设,未确定开盘日期,暂不确定开盘价格。

  “嘉怡丽都小区先期开盘的房源都已销空,目前市价在每平方米2万元左右。如果你想买这边房子,我们可以运作,超过备案网签价格的房子,我们会想办法通过网签。”邻近一中介工作人员告诉记者。

  沧州备案单价5000元,卖到1万多

  而在去年以来环北京楼市的升温潮中,类似上述变相加价的现象也蔓延至了距离北京较远的沧州市。

  沧州沧兴一品销售人员介绍,该小区价格每平米21000多元,带精装带家电,绑定两个15万的车位,装修和车位不会写在备案合同中。

  在香河的溪语蓝湾项目,楼盘销售人员对记者坦言,香河对预售价格有明确的备案限制,项目实际销售价格要高于网签价格。

  据沧州保利花园售楼处工作人员介绍,项目5月开盘价格是8400元/平米左右,绑定装修和车位后算下来成交价格要每平米1万多元。

  6月26日上午,记者来到距离北京200余公里外的沧州市。在运河区迎宾大道和永济路交口的保利花园售楼处,工作人员向记者介绍,该项目前期开盘房子已经售空,近期还会开盘。“5月份开盘的房子价格是8400元/平米左右,绑定装修3000元/平米,绑定一个车位13万左右,装修和车位需全款,最后算下来的实际成交价格要一万多。”

  此外,该工作人员还向记者表示,目前项目在排卡过程中,由于5月份很多客户没有摇到号,下次开盘想要买到合适的房子需要“赶紧找找关系提前运作”,否则很难摇到号。

  而这之后,记者在该售楼员的介绍下,与一位“内部人员”取得联系。该“内部人士”则告诉记者,交给他13万元,并提供身份证号码和姓名排号,就可以买到一个“靠谱的内部号”。

  而在截稿时,记者又接到该项目销售人员电话称,项目将于近两日开盘,房价基本上保持在8400元/平方米,但车位价格预计会涨一两万元,而“内部号”也已经由13万元涨至16万元。

  无独有偶。在泰享嘉府项目售楼处,工作人员同样表示该项目大概在两个月左右开盘,毛坯房的价格要在1万以上。“(签合同时),我们签订两个合同,一个是按照网签备案价格显示的合同,为了通过网签。另一个就是实际成交的合同,为了找平市场差价,开发商也得赚钱。”

  记者又来到位于沧州市千童大道与百川路交叉口的“沧兴一品”小区,销售人员介绍,“该小区价格每平米两万一千多,带精装带家电,绑定两个15万的车位,装修和车位不会写在备案合同中。网签备案价格显示一万多一些。”

  “沧州住建局规定,备案网签价格是每平米五千多,在沧州买一套一百平米的房子,也就首付十多万,可是保利花园5月份开盘却规定,购房者需要带60万元验资后才可参与摇号,首付也大概是60万以上。沧州个别楼盘竟然要首付一百多万。”一位沧州房产界人士告诉记者。

  他表示,保守估计,沧州市区去年同期8000元/平米的房子,现在能卖到15000元/平米。如今,内部人员以8400元/平米从保利花园拿到房子,转手就以二手房名义13000元/平米出手,刚需购买者很难以合理价格买到房子。

  记者多次与河北省沧州住建局相关负责人取得联系。该局一王姓工作人员回复,按规定沧州市区的房子每平米超过五千多就不能备案,决不允许倒卖购房号,保利花园已售的房子,目前全部没有通过相关部门备案。

  暗藏风险,维权难度大

  实际上,通过捆绑精装修、车位等方式变相涨价的案例并不仅限于上述区域。就在5月份,青岛就曾明文规定严禁捆绑车位变相涨价。6月27日,河南在楼市新政中也提到,要求企业必须一次性公开每套准售房源价格,严格执行明码标价和“一价清”制度,不得利用虚假的或使人误解的标价形式诱骗消费者与其进行交易,不得以任何形式收取价外费用,不得捆绑销售车位以及设置其他附加条件。

  即使监管政策不断出台,但是这种行为仍在屡禁不止,并且暗藏风险。

  北京市京师律师事务所高级合伙人范辰律师认为,签订阴阳合同,一般确实可从表面通过房产交易网签流程,还会规避一部分税负,但对买卖双方来说,都存在很大法律风险。对于买方来说,价格、付款方式约定无法确定为真实意思表示,则可能导致部分条款(特别是价格条款)不具有约束力,导致合同不能履行。此外,还会有无法取得高额贷款、再出售承担高费用的风险。而对于卖方来说,买卖合同会有无效的法律风险,房款不能全额收回。

  范辰律师还表示,签订阴阳合同严重违反我国税法规定。行政机关查证属实后,如果属于一般偷税行为,有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。

  对于环京楼市的变相加价行为,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,河北市场存在各类打擦边球的做法,即预售价格是一个价格,但售楼处会私下继续收取费用,甚至公开收取。这样做会带来两个现象。第一是网签的价格和实际支付价格有很大的差异,影响数据判断。第二是购房者维权的难度加大,因为此类私下交付的价格很多是没收据和凭证的。对于房企来说,背后的心态也很普遍,即有很强的乱收费的动机。后续建议继续督查房企的预销售行为。

  盲目看涨致价值透支,管控力度将加大

  “变相涨价从供需关系来看,说明房源比较紧俏,否则房企违规收取费用也不会有购房者买单。”严跃进表示,由于其中部分购房者也是投机型的购房者,本身对于风险的意识不强,盲目看涨相关楼盘,这会引起此类楼盘价格提前透支。

  而在变相涨价的同时,实际上难掩环京多地楼市成交降温的现实。

  在走访中记者也看到,不少中介门店门可罗雀。

  “大厂县有些项目的开发商就是在捂盘不售,等待价格回暖时再开盘。限购政策加紧,一手房源很少,二手房成交惨淡,目前整个县城的房价大概是每平米12000元-23000元,观望者很多,还有一部分人想买,却不符合限购政策,我们公司这个月基本没成交,有些中介公司已经关门放假了。”

  在与北京楼市联动效应突出的燕郊,有市场人士表示,今年以来燕郊也少有新盘入市。“首付提高和社保缴纳年限限定之后,一方面需求受到抑制,另一方面预售监管越来越严格,有些项目即使有房也按兵不动。”

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,调控收紧后,核心一线城市的部分项目实际价值被低估,导致核心一二线城市楼市成交(网签)数据表现和实际市场需求之间出现一定扭曲;但是同时,个别城市项目由于蓄客不足,开发商也不得不调低市场预期降价销售,比如环北京的石家庄某项目计划1.8万/平方米开盘,但由于蓄客不足实际开盘价格只有1.5万/平方米左右。

  来自北京中原的数据显示,5月,廊坊楼市成交出现同比持续下降。自3月廊坊限购升级后,廊坊市区(安次区和广阳区)商品住宅成交量同比呈现近一年来首次下降,4-5月继续回落,5月成交23万平米,同比下降19%。

  严跃进认为,从市场趋势看,环北京楼市整体价值方面被看好,这和此类区域的投资价值较好有关,或者说和规划不断落实有关。而价格方面也会因为价值上升而上涨。但预计管控力度较大,所以价格方面依然还是可以实现相对平稳态势,即大涨可能性也不大,相关地方政府也在此类房价把控上不敢懈怠。

  而在市场降温的同时,房企对于环北京的热情依旧没有退温。

  预计未来,随着环京楼市保障房供应将增加,有望平抑房价稳定市场预期。(方王洋 张建)

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【纠错】 责任编辑: 聂静
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