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碧桂园今年冲击4000亿目标

2017年03月28日 07:40:36 来源: 经济参考报
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  规模与利润双轮驱动

  碧桂园今年冲击4000亿目标

  近日,碧桂园控股有限公司(2007.HK)发布2016年业绩数据。期内,公司实现合同销售金额为人民币3088.4亿元,合同销售面积3747万平方米,同比分别增长120%和74%。业绩发布当天,碧桂园股价报收6.6元港币,相比2015年12月31日股价翻番,增长108%,是恒生指数涨幅的近10倍。

  在年销售规模过千亿的房地产企业中,碧桂园业绩正在持续高速增长。2017年前两个月,该公司更以873亿元的合同销售额领跑行业。2017年,碧桂园计划在国内市场达到4000亿元的销售目标。

  有分析指出,2017年前3个月碧桂园突破千亿元销售已成定局,甚至2017年正式晋升行业龙头也是大概率事件。在与行业内其他企业5000亿元甚至万亿元的年度目标相比,4000亿元的目标略显保守。

  针对公司的发展规模,碧桂园董事局主席杨国强有着更深刻的认识,他表示,“你无法预计市场变化,也不知道同行的情况,只能自己努力去做到最好,并且要继续以优秀同行为学习榜样”。

  五年内业绩增长六倍

  2016年业绩数据显示,期内碧桂园实现收入1531亿元,同比增长35%,归属公司股东的净利润为人民币115亿元,同比增长24%。此外,公司现金流管理和去化也表现优异,报告期内实现销售回款2840.8亿元,回款率为92%,去化率为73.7%,同比增长近20个百分点。

  在外界看来,2016年碧桂园最突出的莫过于其销售规模的翻倍增长,并一举跃升至全国销售榜第三位。过去五年,碧桂园同样以快速而稳健的增长速度迈进全国地产企业第一军团。

  2013年,公司突破年销售1000亿元大关,此后保持每年合理增长。2016年初,该公司将国内销售目标确定为1680亿元,随着市场不断回暖,公司在中期将目标提升至2200亿元。最终,碧桂园以突破3000亿元的业绩成为国内第三家达到3000亿元规模的地产公司。

  2012年至2016年,碧桂园合同销售金额从492亿元增长至3088亿元,复合增长率高达58.28%,成为国内TOP10地产企业中增速最突出的企业之一。

  碧桂园副总裁程光煜解释说,业绩的高速增长来源于几个方面,首先市场良性稳定;其次2015年至2016年两年公司营销工作做在前面,包括春节等假期提前布局。

  不过,对比整个行业,碧桂园的毛利率增长较为一般。碧桂园首席财务官伍碧君解释说,去年交楼的大部分是2013年至2014年销售的楼房。受制于当时的市场环境,所以毛利率没有明显回升。“随着2016年的预售楼进入结算,2017年至2018年会看到很大提升。”

  对于碧桂园的市场业绩,摩根大通分析师Ryan Li表示,碧桂园本轮合同销售增长不同于2013年的量增价减,这次量增价稳,从而实现盈利增长。“尤其是2015年新增的位于一二线城市的货量卖得又快又好,使得碧桂园成为这一轮市场回暖的主要受益者”。

  值得一提的是,报告期内碧桂园扩大土地投资需求导致融资规模有所增加,但得益于其强劲的销售能力和严格的现金流管理,资本结构反而得到进一步优化。2016年,碧桂园净经营性现金流约为人民币415亿元。净借贷比率同比下降11.3个百分点至48.7%,加权平均借贷成本下降54个基点至5.66%。资本结构优化还体现在碧桂园通过对冲减少兑汇损失人民币14.1亿元以及期内全部偿还完利息较高的永续债。

  抢占先机均衡布局

  近年来,碧桂园在战略布局上大开大合抢占先机,已经在短时间内成为国内规模和市场占有率最大的地产公司之一。

  截至2016年末,碧桂园合计拥有项目总数728个,其中国内722个,分布于185个地级市,总计覆盖456个区/县,未来合计可提供货值已经超过1万亿元。从项目分布来看,碧桂园已经成功完成了上市之初“从广东到全国布局”的战略规划,实现全面开花的战略布局。

  更为关键的是,与其他企业采取的“一二线城市”战略不同,碧桂园以“一二三四五线”全面布局的策略,使得产品分布更为均衡,可以有效避免局部市场波动带来的经营风险。

  数据显示,2016年该集团录得的3088亿元合同销售中,位于一二线城市的占比为47%,位于三四线城市但目标市场为一二线城市的占比为59%。而2017年,该集团预计可售货值为6163亿元,其中有约57%的目标市场为一二线城市,其余43%约2635亿元的目标市场为三四线城市。

  与此同时,碧桂园积极在马来西亚、澳大利亚、印尼等“一带一路”沿线国家拓展项目,致力于打造中国产能输出和国际产能合作平台。其中,新加坡与马来西亚交界处的森林城市是一座面向全世界的城市,以垂直绿化、立体分层、产城融合的实践得到了国际社会的高度认可。

  从销售规模来看,目前碧桂园已经冲到了中国十强房企的前三。不过碧桂园始终坚持产品的合理定位:“建老百姓买得起的好房子”。2016年,合同销售均价为8242元/平方米,同比有所增长,不过依然是十强房企中最低的。

  作为中国的三四线之王,碧桂园近年来拿地策略开始向一二线倾斜。业绩发布显示,报告期内,碧桂园新获取的土地中目标一二线与目标三四线的地块按(不含少数股东权益)金额划分的比例为64%:36%。

  截至报告期末,除了国内全面布局,碧桂园海外项目分别包括:马来西亚有4个、澳大利亚1个以及印度尼西亚1个。整体来看,2016年碧桂园一方面在国内聚焦新型城镇化红利,实现了在各线城市均衡落子,夯实了其由一个地方房企跃升至全国前三的地位;另一方面在海外依托中国“一带一路”国家政策,寻找沿线国家利润空间较大的发展机会。

  土储充裕后市可期

  近年来,房地产行业毛利率的下滑已经成为普遍事实。碧桂园也不例外,从较早前的26%下降至20%左右。虽然经过2016年的调整,但在土地等成本日渐攀升的背景下,房地产企业想要获得超额利润已经不再容易,尤其是规模巨大的公司。

  如何实现更高的周转率,是碧桂园在过去几年中重点研究的命题,并制定了包括“跟投机制、合伙人制度”在内的诸多策略。在外界看来,碧桂园近年来业绩规模的高速增长离不开公司合伙人制度的引进和一系列人才制度的建设。

  据透露,自从2014年10月该公司启动项目跟投机制以来,合计实现跟投项目总数为583个,已开盘项目310个,累计合同销售金额达2612亿元。引入合伙人跟投机制以来,碧桂园内部运转效率更为优化:开盘时间由6.7个月缩短到6.2个月,项目净利润率由10%提升至12%,年化自有资金收益率由30%左右提升到78%,现金流回正周期由10至12个月缩短到8.4个月。

  克而瑞研究相关分析人士认为,碧桂园高速增长除了受惠于完善的项目战略布局以及在不同市场提供适销对路的产品。更为重要的是,合伙人制度的有效实现大大提高团队的整体竞争实力,使得该公司拥有了同行中最快的周转速度,一年可以周转1.4次,资金使用效率极高。

  此外,碧桂园自2013年起启动以全球博士为招聘对象的未来领袖计划,截至今年3月14日,碧桂园已超过450名博士,预计到2018年底,全公司博士数量将突破千人。这些招聘的人才当中有近两成将在2年至3年内就迅速升任区域总裁、区域副总裁、项目总经理等集团高层岗位。 业绩发布会上,碧桂园同时披露了当前土地储备规模。2016年公司采取了积极的拿地策略,全年共获取土地413宗,新获取土地的预期建筑面积为8752万平方米,为公司持续开发销售提供了后续支撑。碧桂园管理层在业绩会上透露,2017年拿地会根据货量进行安排,预计有3600亿元的销售回款,预算1500亿元的拿地现金支出,足够匹配全年销售目标。

  针对后期的市场判断,杨国强在业绩发布会上表示,始终看好中国的新型城镇化建设,认为红利远没有到头。“前几年很多人说三四五线不好的时候,我们做的蛮开心。改革开放推动国家发展,中国GDP仍在逐年增加,城镇化和现代化进程持续推进,我相信未来还能更好。”

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