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房企融资渠道急剧萎缩成本大增

2017年01月06日 07:27:28 来源: 经济参考报
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  房企融资渠道急剧萎缩成本大增

  上月债券融资总额仅占去年全年1%,今年下半年或现“钱荒”  

  2016年,地产行业融资盛宴淋漓尽致。中原地产研究中心数据显示,去年全年房企通过私募债、公司债、中期票据等融资工具的融资额达到11376.7亿元,同比同口径上涨26%。这是房企该口径全年融资额首次突破万亿元。

  值得注意的是,自去年10月开始,随着调控日渐收紧,房企融资渠道也急剧萎缩,加上美元走强,其在境内外的融资渠道均被“封锁”,导致房企融资成本大增。业内人士认为,随着调控不断深入与前期资金消耗殆尽,房企资金链日趋紧张。随着2017年下半年和2018年借贷偿还高峰来临,房企或面临“钱荒”窘境。

  收紧 房企融资额年末骤降

  随着楼市调控趋紧,房企融资规模大幅下降。中原地产研究中心数据显示,2016年第四季度,房企债券融资仅为1100亿元,相比三季度的3480.7亿元减少了68.4%。

  具体来看,2016年12月,房企合计债券融资仅126.7亿元,仅占全年融资总额11376.7亿元的1.11%,是近一年来的最低点。较11月融资额288.3亿元减少56%,较10月的684.88亿元减少81.5%,较第三季度的9月的1160.44亿元、8月的1096.53亿元和7月的1223.76亿元,更是分别下调了89.08%、88.39%和89.64%。房企的债券融资难度明显加大。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,对于房企来说,债券融资是成本最低廉的一种融资方式,其对2016年市场爆发提供了有力支撑。但自9月底,一系列楼市紧缩政策措施接连出台,上交所、深交所相继发文审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排,明确房企债券募集资金禁用于购置土地,房企发债融资得到了遏制。

  除了发债渠道被堵,房企资金的另一个重要来源信托也明显收紧。根据用益信托工作室月度数据计算,房地产集合信托去年第四季度共发布132只产品,融资总额为360.41亿元,较第三季度的186只产品、538.35亿元融资额分别下降了29%和33%。

  具体来看,2016年12月房地产信托融资规模继续下调,单月产品融资规模仅为81.3亿元,占信托融资总规模的5.38%,较11月、10月的10.71%、12.8%有明显下调。与8月最高时的15.02%更是下降近10个百分点。36只项目产品数量占比也仅为4.99%,较此前11月、10月的6.65%、10.64%有了明显下降。此外,从项目平均规模来看,12月项目成立平均规模也是2016年下半年以来最少的一次,仅为2.54亿元。

  提升 资金成本大幅增加

  房企融资资金价格上行已经成为趋势。数据显示,房企发债利率2016年12月最低的为南京安居4.2%。就在10月,张江高科五年期公司债发行利率仅为2.89%,天保基建为3.18%。除最低利率大幅上调外,12月,仅南京安居、新盛建设两家融资利率低于4.5%,其余均在5%上下,较此前8月上市房企公司债发行平均利率3.31%和9月的4%大幅提升。

  以首开股份为例,2016年12月29日,首开发行面值20亿元的债券,发行利率为4.8%,其10月发行的10亿元融资额的第三期债券发行利率仅为3.57%。

  业内人士表示,去年“十一”之后,房地产调控同时对销售端与融资端均有所限制,甚至此前房企融资来源大户影子银行也收紧了口袋。“政策收紧,融资渠道变窄,房企融资成本上升是必然趋势。”一位业内人士说。

  此外,近期美元汇率大幅提升,发行美债成本大幅增加,受此影响,2016年绝大多数房企发债转向国内。根据数据提供商Dealogic的统计,2016年前11个月,21家境内房地产企业在海外市场上总计发行了47.6亿美元的债券,相比上年同期26家企业发行的128.87亿美元,不论是数量还是金额均出现大幅下滑。

  记者了解到,房企提前赎回美债现象明显。中原地产研究中心统计数据显示,仅2016年11月,房企提前赎回美元债务额度已经超过10亿美元。不过,值得注意的是,12月以来,在国内融资难度加大的背景下,部分房企再度转向资金成本更高的境外债券市场:12月2日,在香港上市的融信中国发行年息高达6.95%、期限两年的1.75亿美元债券;12月7日,碧桂园公告其发行10年期优先票据,融资额度为3.5亿美元,票息为5.625%。尽管这一利率是碧桂园美元10年期优先票据发行的历史最低成本,但与碧桂园2015年至2016年在国内发行的公司债相比,发债成本大幅提升,其境内利率仅为3.2%至4.75%。

  风险 偿债高峰将至或催生“钱荒”

  在“抑制资产泡沫、防范金融风险”的调控基调下,2017年房企融资环境将趋于收紧。

  自2016年10月新一轮房地产调控启动以来,上交所、深交所出台文件明确公司债发行门槛,发行要求等,规范房企发行公司债行为;证监会、银监会提出严禁违规资金进入房地产领域;发改委要求严格限制房企发行公司债用于商业性房地产项目。

  同时,中国证券投资基金业协会明确叫停券商资管、基金子公司等资管产品资金投向16个热点城市普通住宅市场,指出证券期货经营机构设立私募资产管理计划,直接或间接投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅项目的,暂不予备案。且热点城市范围将根据市场适时调整。

  北京大学国家发展研究院研究员冯乾表示,2016年国内房地产市场火爆的原因,很大程度上与政策宽松、公司债等各类融资渠道成本低廉有关。不久前召开的中央经济工作会议确定房子的住宅属性,这意味着,房地产政策会朝着防止热炒和防范系统性风险的方向推进,房地产企业融资政策趋严也是大势所趋。

  多位业内人士表示,未来六至九个月,房企可能会面临越来越大的资金问题。CRIC研究中心杨科伟表示,房企近两年的银行借款、发行的短期票据和债券以及2015年之前的中长期债务,将在2017下半年和2018年迎来到期偿还的高峰,房企只能通过新增融资或者依赖自有资金来应对债务偿还的压力。

  “在融资渠道收紧的背景下,一旦2017年市场销售不如预期,销售回款不能满足企业偿还债务和新增开发投资的需求,那么房企的资金链将会面临较大的压力。”杨科伟说。

  张大伟也指出,在最近超过两个月的调控周期内,超过20个城市房地产调控已经逐渐开始影响房企销售,巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张。同时,美元走强后,热钱将流出中国市场,叠加内地债券市场融资难,这会加剧房地产企业“钱荒”窘境。“如果调控持续收紧甚至有出现违约的可能性。”张大伟说。

  新城控股高级副总裁欧阳捷也指出,大水漫灌的龙头早已经收紧,流向房地产的资金也已经降速,开发贷款和房企自有资金都已经趋近零增长,按揭贷款增速也在下降,债券刚兑已经打破,房企资金隐性成本也在上升。对于房企来说,2017年必须备好“干粮”,做好“入冬”准备。(记者 梁倩 钟源)

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