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财力透支 高价地项目现股权转让潮

2016年11月28日 07:41:05 来源: 经济参考报
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一批房地产项目集中挂牌交易所

  受房地产市场调控影响,前9个月还是“稀客”的房地产项目近期再度成为产权交易所的“常客”。《经济参考报》记者统计,截至发稿,北京、上海、天津三大产权交易所的房地产业项目挂牌数量大约50个,较1月至9月的数目出现显著增长。与此同时,为摊薄开发压力,高价地项目股权转让现象频发。

  具体来看,仅北京产权交易所,股权转让方面项目挂牌数量,便从前9个月的2个迅速增至30个,包括正元置业有限公司转让100%股权、北京中房军安房地产开发有限公司转让100%股权、青岛方茂置业有限公司100%股权及债权、长沙国研置业有限公司100%股权及13,843,129.52元债权等众多个项目。上海方面,上海国融莘闵置业有限公司100%股权及相关债权、上海源茂置业有限公司51%股权、神华新疆房地产开发有限责任公司50.5%股权等5个项目。天津方面,天津运河城投资有限公司100%股权、天津滨奥置业有限公司100%股权及405,563,236.76元债权等8个项目。

  此外,位于北交所的房地产增资项目也达6个,包括南京泰茂置业有限公司增资扩股项目、深圳市太子湾商鼎置业有限公司增资项目、北京华油房地产开发有限公司增资项目等项目,融资总额超过55亿元。

  对此,中原地产市场总监张大伟表示,在国家房地产金融监管收紧的背景下,预计房企核心盈利能力下滑、财务风险加剧,将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域。

  另据了解,近期高价地项目股权出现转让潮。杭州、合肥、武汉等地多个“地王”项目出现转让、卖股,以摊薄开发压力。

  例如信达地产10月初,将杭州滨江奥体地块股权部分分别卖给融创中国和滨江集团,其三者分别持滨江奥体地块股权50%、40%、10%。而这块总价拍出123亿元的全国总价地王,溢价率高达95.95%。此外,绿城与建发合作绿城此前竞得的潮鸣地块。而该地块为今年3月23日,绿城以37.35亿元45368元/平方米的楼面价刷新了杭州历史纪录的项目。

  张大伟表示,今年来一些房企销售额都达不到拿地的资金实力,但也在激进拿地。例如融信、信达等企业拿地金额对比销售数据来说,需要17个月至18个月的销售金额,压力巨大,最后不得不引入合作者,以降低资金压力,摊薄风险。

  中原地产研究中心统计数据显示,截至11月10日,年内抢地最积极的41大房企合计拿地总额达11247亿,平均拿地成本为6660元每平方米,相比2015年标杆房企的企业拿地平均成本增加高达42.8%。其中,拿地最多的19家企业拿地比例中,合计招拍挂市场获得662宗地块,其中溢价率超过100%的地块达到了122宗,合计金额达到了2509亿,占比达到了36%。

  与此同时,部分存量“地王”也面临开发压力。以武汉为例,武汉市房管局数据显示,截至目前,全市共有约7000万平方米的已批未建项目。其中,武昌新生路附近的裕大华地块,2010年由武汉联发瑞盛置业有限公司以每平方米8755元的单价摘得。业内人士表示,该开发商最终面临资金困难,政策受阻等问题。

  张大伟认为,在楼市调控城市拿地多的企业,很可能面临市场全面限价、限购的影响,这将导致未来销售压力巨大。

  业内人士指出,虽然今年房企销售火爆,但从一、二季度来看,地价已透支了房企利润,房地产企业的盈利能力大幅下调。在增收不增利的情况下,房企的承压只增不减,未来或因资金压力,出现高价地股权转让潮。(梁倩 徐海波)

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