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北京“限房价、竞地价”地块首拍 引多家房企争抢

2016年11月17日 07:12:35 来源: 京华时报
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  首批试点“限房价、竞地价”方式出让的两宗地块昨天入市,虽然条件苛刻,但仍然吸引不少房企争抢。最终,多家房企投报自持商品房面积比例为100%,竞拍随即转入技术竞标竞选环节,各房企分别提报建筑方案,10天后再次竞拍。

   房企竞买意愿强烈

  昨天下午竞拍的是位于海淀西北旺镇永丰产业基地的两宗地块,其中永丰产业基地18号地块为R2二类居住用地,地块规划建筑面积138825平方米。在现场竞拍之前,已经有16家房企报名、获得16次网上报价。永丰产业基地19号地块为二类居住及零售商业用地,规划建筑面积162894平方米,共有12家报名,获得11次网上报价。

  在近20家房企的围猎中,18号地以50亿元的总价触顶,在自持商品住房面积竞拍环节,绿地、龙湖联合体、保利、万科均投报100%的自持商品住房面积,因此竞拍转入第三阶段“投报高标准商品住宅建设方案”环节。同时,19号地以59亿元触顶,首开、住总万科、绿地、保利全部投报100%自持面积。

  明天上午将竞拍海淀永丰产业基地30号地块以及大兴黄村兴华大街的居住用地,在现场竞拍之前已经获得了多次报价。

  本月初,同样位于海淀永丰产业基地的一宗居住用地现场竞价,地块全部为公租房与自住房,并无商品房,按照21.5亿元的价格计算,自住房部分楼面价2.92万元/平方米。“按照销售限价3.5万元计算,利润很低。”中原地产首席分析师张大伟说,房企开发的结果将基本只能覆盖成本,房企之所以看中这无风险的30亿销售额(含车位等),还因为北京多日未出土地,获得土地可以分摊管理成本。

  张大伟分析认为,北京限房价地块依然吸引了众多企业的强烈购买意愿,从这一点来看,一线城市土地资源仍然是企业的首选。另外,针对北京、深圳等城市已经开始限房价竞地价的局面,很多企业也需要根据土地出让结构转变拿地思路,过去的拿地定价模式开始出现变化,成本定价越来越重要。

  全方位围堵高价地

  根据公告,这些地块全部设定合理的土地上限价格,当竞买人报价达到合理土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品房将全部作为租赁住房,不得销售。

  据悉,自持住宅商品房面积的起拍面积是住宅用地总建面的2%,竞拍阶梯必须是住宅总建面1%的整数倍,报数高者得。

  除此之外,为了围堵高价地,昨天出让的两宗地块还有以下几个限制性条件:首先是限制最高售价和均价。商品住房销售均价不超过53400元/平方米,且最高销售单价不得超过56100元/平方米。而另一宗黄村地块,商品住房销售均价不超过55800元/平方米,且最高销售单价不得超过58500元/平方米。

  其次,这些地块全部居住建筑规模中套型90平以下住房面积比重需达到70%以上。此外,商品住房取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后5年内不得出售;销售时不得搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修。

  按照张大伟的测算,昨天两宗地30万平米中的29万平米将成为持有物业,按照平均一套60平方米计算,可以提供4800套出租房。接近5000套租赁房源可以缓解租赁市场价格,但减少了销售房源供应。

  土地进入限价时代

  除了上述地块之外,北京土地市场近日又新增了几宗经营性用地挂牌。其中,位于房山区韩村河镇的R2二类居住用地,全部规划为自住型商品住房,建筑规模98652平方米,最大套型面积90平方米,销售价格1.35万元/平方米。大兴区黄村镇地块为多功能用地,建筑规模75646平方米。两宗地的挂牌竞价起始时间均为12月6日。

  另外,位于石景山区实兴大街的两宗B23研发设计用地,也将在11月23日起开始挂牌竞价;位于房山区长阳镇的综合性商业金融用地,在11月14日开始挂牌竞价,位于房山区拱辰街道的综合性商业金融用地,同日也挂牌竞价。

  中原地产研究中心统计显示,目前北京待售的10宗经营性地块中,已经全面控制价格。

  “未来对房企经营要求将越来越高,从过去的销售思维将转变成为经营思维。”张大伟如是说。

  而随着北京土地市场政策全面严格落地,在2017年下半年这几宗地上市后,海淀、大兴等区域将受到明显影响。

  张大伟认为,按照北京土地政策的实施,基本可以杜绝产生高价地的可能性。张大伟预计,近期的几宗地块陆续出让,将影响2017年房价下调5%。(潘秀林 刘雪玉)

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