新华房产 > 正文
限购半年库存逼近11万套 京房价反涨催行业变局
2011年08月29日 08:38:08 来源: 证券日报 【字号 收藏打印关闭 分享分享到新华微博

  截至8月27日,北京市住宅库存108181套,其中可售住宅期房7.01万套;未签约现房3.80万套。

  自今年2月底,北京市出台了被誉为史上最严厉限购政策后,半年多的时间里,京郊一带,尤其是通州区房价已有下行迹象。然而,登陆北京市房地产交易管理网站可知,城区现房的成交价格依旧坚挺,甚至还有小幅上升。

  其中,尤以中海、远洋、中铁为代表的央企楼盘项目,价格小幅走高。传统的“金九银十”销售旺季即将到来,在高库存的压力下,京城房价能否坚挺如昔?

  京城近郊房价微涨

  一般看来,“城八区”范围内被称为京城近郊区域。事实上,当宣武、崇文被分别合并到西城、东城区后,应该称京城近郊为“城六区”了。

  上半年以来,东、西两城区仅有一个新盘入市,也就是中信禧园。而在其余的四个城区,朝阳、海淀相对推出的新楼盘较多。如果将限购以后推出的楼盘价格与限购前的价格相比,可以看到新房价格未跌反涨。

  以润景茗苑为例,该项目位于朝阳清河,目前已有三批推向市场。在2010年1月14日首次获得预售证的楼盘,成交均价为18520元/㎡;到了同年的7月份,润景茗苑再推房源时,成交均价已经上涨到24358元/㎡。截至8月27日,于6月22日再度获得预售许可的润景茗苑项目,每平米成交均价已过3万元。

  粗略估计下,润景茗苑在一年半的时间里成交价两度上扬,涨幅分别为32%和24%。

  即便是在北京限购以后,城区新开盘项目价格亦呈上涨趋势: 4月初获得预售证的中铁旗下青秀雅苑项目,地处丰台区。彼时成交均价为25952元/㎡;6月23日,再度向市场推盘的青秀雅苑,成交均价已经上扬到28057元/㎡——不到两个月,青秀雅苑房价上涨了8%。

  事实上,并非仅是新盘价格稳重有升。位于北三环的某小区二手房均价也略有上扬:在限购令颁发之初,政策冲击力较大之时,再加上该小区住宅开发较早,因此每平米单价多数在28000-29000元之间,总价不过200余万。然而,近期该小区的某知名中介对外挂出来的二手房价格,每平米已然悄悄上调千元左右,这意味着该区域房价单价再度冲破3万元——“房价已经开始涨了”,该中介公司的员工如是说。

  央企、地方国企项目居多

  在京城六区内推出的期房项目中,半数乃至以上均由央企开发。其中,远洋、保利、中铁、中海、招商等至少有2个以上项目对外销售。

  其余央企旗下如中化方兴置业、首钢融创;国企如首开、城建、金隅等,或单独或合作,将旗下项目推向市场。

  事实上,受北京市房价调控目标影响,城区内推盘数量一度限制——彼时,《证券日报》记者曾向某大型民营房企咨询,为何上半年在北京除去商业项目外,并无主要住宅项目推向市场。该房企人员如是表述,“我们上半年一直未能拿到预售证,不过下半年我们会力争下半年加大在北京地区的供给。”

  相同的情况也出现在一些规模较小的上市房企身上,亿城股份在北京的西山华府项目,就一度因为拿不到预售证而无法对外销售,更一度导致其经营节奏被打乱。

  一个值得注意的案例在于,上半年两度推盘的项目包括了中海九浩苑、中海风情苑、远洋一方润园等央企项目。

  而中海风情苑项目在3月份开盘时,成交均价为24795元/㎡。3个月后,也即6月再度入市销售的项目,房价已经微涨5%,成交均价变为26009元/㎡。另外的中海九浩苑,因为前后推出的项目户型有较大差别,从联排到公寓,价格存在差异,同类住宅价格相对持平。相应的,远洋润园、首钢倚山庭苑等项目,三个月内涨幅均在4%-5%之间。

  博弈加剧 行业变局开始

  上半年,“销售额排名前10位的房地产企业大多数均实现了40%及以上的增幅,远高于行业24%的增长率;总销售金额市场占有率已达18%”,远洋地产上半年业绩报告中,如是表述:“行业集中度显著提高。”

  即便背景与实力雄厚的央企,也开始收敛其向房地产扩张的步伐。上半年两个典型的案例在于,昔日由中国兵器装备集团旗下世博宏业制造的蓟门桥“地王”,于7月份转让,或由保利接手开发。而最新非主营央企旗下地产公司转让的消息,则是8月26日,首钢总公司旗下北京首钢房地产开发有限公司,拟将其所持北京首钢融创置业有限公司50%的股权以14.5亿元的价格转让出去。

  值得投资者注意的是,上文提及的“倚山庭苑”项目,便是由首钢融创置业开发。

  就在央企推出加大行业集中度的同时,实力雄厚的一线房企们,或国资或民资都开始“蓄势待发”。《证券日报》记者曾在不同的场合,向身为央企的中建、中冶以及民营大型房企龙湖地产有关人士处得知,下半年他们都力求能够在北京等一线城市拿地,“下半年会是一个拿地的好时机,我们依然看好一线城市,这也是房企们的主流选择。”

  而在拿地扩张的同时,公众更为关注的在于,房价究竟能否降下来。限购半年,尚有向二三线城市扩散的趋势。正如本文开头中所提的那样,北京住宅的库存依旧走高,而在政策压力下,房企策略已出现分化:

  虽然北京城区内房价依旧坚挺甚至微涨。但是布局郊区、项目集中且规模较小的房企已率先降价。如远洋、华业在通州的项目已经降价,甚至引来业主维权纠纷。而以富力、首开则因旗下项目绝大部分都分布在一线城市,而致使上半年业绩未如预期般良好,亦执行降价策略。

  但保利、招商等房企则未有降价迹象,依旧故我。上半年,保利、招商在北京城区各推两个项目:拟售均价在3万-5万每平米不等。

  据悉,8月份北京住宅成交不足1.3万套,创3年来最低。库存压力下,北京房价走势如何,本报为公众持续关注。

【字号 收藏打印关闭
分享到: 分享新华微博
一线城市房价现停涨 楼市调控方向不变力度不松
台州领衔新一轮限购 专家预计房价调整或加剧
太原“限购令”发威 房价涨幅回落外地人购房减少
北大薛兆丰:房价上涨是好事
二三线限购名单猜想之二 房价绝对值较高的城市
“限购”若非浮云 惠州房价或降30%
( 编辑: 李琳 )
请点击进入 新华社区房产论坛 发言
请您文明上网、理性发言并遵守相关规定。    新华博客  新华拍客  新华播客