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    高价地块尚未动工

    迪士尼概念拉高的不仅是房价，还有地价。

    2009年迪士尼“落沪”消息宣布当天，与迪士尼项目直线距离3公里左右的A08-03地块进行拍卖，这是2005年以来该区域出让的唯一一幅住宅用地。当日共有15家企业到场参加拍卖，地块最终以11.9亿元的价格成交，溢价率达264.1%，楼面均价达到14024元/平方米，而当时该区域的在售新楼盘价格仅在每平方米12800~14600元之间。

    在业内人士看来，迪士尼概念对商业地产的拉动作用要远远大于住宅市场。与A08-03地块同一天出让的B03-13A地块最终以4950万元成交。相比939万元的出让底价，该商业地块溢价率高达427%，楼面均价达20625元/平方米。

    2010年2月，上海万科以8.94亿元夺得浦东新场镇旅游综合区C4地块，溢价率达233%。该地块距迪士尼核心区域5公里左右。

    曾考察过世界多个迪士尼项目的潘石屹曾表示，以目前已建成的迪士尼乐园来看，迪士尼只是一个位于城郊的主题乐园，并没有给当地整体房地产市场和居民生活带来提升。

    7月27日，记者在华夏二路看到，A08-03地块被围墙围绕，里面并无动工迹象。上海市城乡建设和交通委员会网站显示，该地块竞得人象屿地产已于7月13日报建，但许可证尚未发放。该项目总投资20500万元，建筑规模96855平方米。

    五六月成交量较4月下滑九成

    业内表示，迪士尼对房地产的带动作用主要体现在对配套、交通和区域经济增长的拉动上。

    迪士尼带动房价与地价的上涨已成现实，尽管受调控影响，房价已有下降，但相较迪士尼概念出现之前的价格，川沙板块的房价依然不低。在迪士尼概念带动高房价与高地价过程中，一批拥有该区块土地的上市企业率先获益。

    如今随着楼市调控，这些曾因迪士尼“落沪”消息而受益的上市企业会否受到影响？张化东对此表示“影响不大”，“实际上这些企业当年拿地的成本都不高，受迪士尼概念带来的利好是比较多的”。

    张化东认为，对企业的估值，主要还是看企业的销售量和销售额。很多企业目前还仅仅拥有土地，尚未进入销售阶段。川沙板块受迪士尼概念的影响，已经经历了一轮上涨，甚至已经透支了未来的升值空间。

    中国房地产指数研究院提供的数据显示，川沙板块6月共成交房源10套，成交面积1301平方米，成交房源较5月增加了3套。而在4月，川沙板块成交套数是115套。五六两月相比4月成交量下滑超过90%。 （每日经济新闻）