四季度是北京租赁市场的传统淡季，租赁新增需求减少，市场也随之进入冬天。但今年，北京租赁市场却遇到了“暖冬”。多家房地产咨询机构的统计数据显示，10月份，北京住房租赁价格环比小幅下滑，不过各居室的成交量环比上涨近一成。

    业内专家指出，房价下行预期的影响，北京居民购房意愿大幅降低的同时，租房意愿抬升，部分抵消了外来人员淡季租赁需求的下降，整体租赁市场的价与量并没有明显下行。其中，中高档住宅的租金价格依然“稳中有涨”，租售比逐步呈理性回归态势。

    成交上涨 租金略降

    “链家地产”市场研发中心的统计数据显示，10月份，北京11区县一居、两居和三居室的租金环比分别下降1.2%、2%、3.5%，租金分别达到1917元/月、2320元/月、2922元/月。

    我爱我家副总裁胡景晖分析，当前租赁市场总体需求相比旺季已经有所下滑，这让业主的心理预期有所走低，选择低价入市，从而造成了各居室租金环比下降100-350元/月，降幅在2%-3.5%之间。但经过今年以来的上涨，整体依然处于高位。

    数据还显示，10月份，北京11区县一居、两居和三居室的租赁成交涨幅环比分别为7.8%、8.3%、14.7%。在各居室的成交中，有六成都是来自租金较高、供应较多的朝阳、海淀、丰台三区。市场人士认为，十月份租赁成交量上涨，在相对淡季的四季度比较少见，这主要源于租金下行以及租赁意愿上升后的需求变化。

    另外，“链家地产”的统计数据显示，10月份各区县成交中，昌平、朝阳、丰台三区县成交涨幅最大，环比幅度分别为27%、15%和23%。

　　中高档住宅售租比下滑

    用售价与租金的比值可以反应一定时段内租房合适还是买房合适。21世纪不动产北京区域市场的分析人士认为，由于今年二手房价格整体呈现了下行趋势，而租金价格却随着需求量的增多出现持续上涨，所以整体售价与租金比呈现下降趋势，由此，房产价值正在向合理的范围回归。

    21世纪不动产的统计显示，10月份京城中高端住宅平均租金价格为3647元/月，同比去年上涨8.6%，平均面积在75平米左右。与租金价格维持稳定状况相比，二手房成交价格继续走低。10月份二手中高档房成交均价为15709元/平方米，环比下降3.9%。

    以平均户型75平米计算，10月份京城中高端房产售价与租金比323：1，与去年同期的普遍达到350：1相比，下降了27个点。

    21世纪不动产分析师孟奇指出，国际上用来衡量一个区域房产运行状况是否良好的售价与租金比一般界定为200-300。如果售价租金比超过300：1，则意味房产投资价值变小，房产泡沫显现。从10月份售价租金比情况来看，目前京城房价仍存有一定的泡沫成分，但是整体房产价值已经出现了回归的迹象。而从市场的整体局势来看，随着未来房价还有一定的调整空间，预计这一差距还将有所缩小。

    因此专家指出，对于自住型购房人群，解决居住问题，改善生活品质，不能让房子成为负担。而对于投资者，目前调整期的房地产依然需要谨慎。（记者 林喆）