近期个人住房贷款新政出台，各家商业银行都将陆续拿出实施细则。笔者近日走访了两家银行，详细了解相关情况。

    20年期、50万元的贷款能省近9万元

    笔者从北京银行多家支行了解到，北京银行对于首次购买90平方米以上普通住房的客户，目前规定首付款比例仍为30%，贷款利率为基准利率的七点五折。首次购买90平方米以下普通自住房的客户，可享受20%的首付款比例和7折的优惠利率。

    也就是说，按降息后五年期以上贷款的基准利率7.2%计算，11月1日后的最低优惠利率为5.04%，比新政前按揭的最低优惠利率6.35%低了1.31个百分点，甚至还低于目前的五年期存款利率5.13%。

    北京银行东四支行的客户经理小张还为客户算了一笔账，以20年期、50万元的贷款为例，以政策出台前的最低优惠利率6.35%计算，每个月按揭款是3683.7元，总还款额为884087元；而新房贷政策下，假定利率不变，客户20年内不提前还贷，则按揭款降低至3310.84元，总还款额降为794600元，节省了89400多元，降幅达近10.1%。

    房贷老客户能否享受7折优惠

    对已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，农行近日在其网站上挂出了细则。

    农行对优质客户的原有贷款的利率调整采取了两种方式。一种方式是对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，自明年1月1日起自动下调利率为同期同档次基准利率的0.7倍。另一种方式是针对无法自动调整的贷款，须先由借款人主动提出书面申请，银行综合考虑再决定。

    建行客服人员表示，目前享受贷款利率0.85倍优惠的房贷客户，在明年1月1日基本都能享受到0.7倍的优惠。北京银行东大桥支行的业务顾问也认为，对老顾客肯定会给予一定优惠政策，只是具体内容仍等待总行下达。

    “改善型普通自住房”仍待界定

    此次新政特别提到对“改善型普通自住房”的优惠条件。那什么是“改善型”普通自住房？至今仍没有明确的界定和解释，让商业银行难于操作。如北京银行在细则中并未出现“改善型普通自住房”一词，而是直接提出第二套住房的首付不低于40%，贷款利率为基准利率的0.9倍。

    去年9月27日，国家曾出台相关政策，提高第二套住房贷款首付比例至40%，贷款利率为央行基准利率的1.1倍。也就是说，以前只要购买第二套住房，其按揭利率皆为基准利率的1.1倍，以现在的7.2%基准利率来计算，即7.92%；而执行新政后，却能享受到0.7倍的优惠利率，即5.04%，前后相差2.88个百分点。如果贷款100万元，仅一年就可以节约利息达28800元。

    “如果客户现在贷款买的房子由于面积比较小等原因不能满足住房需求，需要贷款再购买一套普通住房用来一家人居住，可能认为是购买改善型普通自住房。”北京大学经济系副主任苏剑分析。

    业内人士表示，最终可能还要参照第一套房和第二套房的面积，以及本地的人均住房面积等具体情况来判断是否是“改善型普通自住房”。（赵 菲）