超八成楼盘降价 楼市驶入“普降”
查北京80个在售楼盘今年以来售价变化轨迹，60多个降价销售，其中约20个降幅超过15%
从最初的遮遮掩掩到现在的公开直降，北京的开发商已经能够“坦然”面对自身项目的降价，不再为其项目的降价销售寻找太多的借口和理由了。因此可以说，北京楼市已迎来了普降阶段，区别只是下降幅度的不同。
本报记者针对活跃在北京楼市的约80个在售楼盘的调查显示，除星河湾、泛海国际居住区、美伦堡等少数高端项目的售价略有上涨，少数项目价格保持不变之外，82%的被调查楼盘均出现了价格下降，其中更有38%的被调查楼盘下降的幅度超过15%。
多位开发商表示，目前促进销售的最好办法就是降价销售。“上半年，公司在制定促销方式的时候还是以送物业费、送家电之类的实物促销，现在已很难得到购房者的认可，我们只好直接降价销售。”东部某项目的开发商如是说。
更多的业内人士认为，随着年终的来临，加入降价销售行列的开发商会更多，降价幅度会进一步加大。有人甚至将奥运前的降价，视为北京楼市的首轮降价，年底则会出现第二轮降价的局面。不过，从十一期间北京多个楼盘的促销行动来看，10月份北京楼市俨然已经进入一个集中降价销售阶段，不少开发商也表示，已经做好了新一轮降价促销的心理准备。
至于对于将来房价的走势，多数开发商都表示很难看清楚，普遍的看法是：至少在2009年春节前不会有所好转。
调查1 降幅：最高降幅达30%
本报对80个在售楼盘的销售价格变化进行了调查整理，数据显示，除了部分楼盘微涨和保持价格不变外，有66个楼盘已经降价销售，降价楼盘占到调查楼盘数量的82%。
虽然多数楼盘一直在断断续续地降价促销，但出现大量项目降价、降幅较大的情况则是在奥运之后，尤其是9月份，传统“金九”转而成为北京楼盘大幅度降价的高潮阶段，部分楼盘借助十一黄金周开始进行大面积降价促销。“如果降价楼盘超过80%，完全可以定义为楼盘的普降行动。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋这样表示。
9月楼盘降价幅度开始加大，降幅超过15%的楼盘近四成，达到38%。此外，还有多个楼盘的降价幅度达30%，有近10%的楼盘的现在销售价格已经接近去年同期项目或区域的均价。其中，万象新天9月团购起价8271元/平米，这个价格比6月份的13000元/平米的均价下降了30%，而该价格也基本接近该项目去年同期的售价。
调查同时显示，上半年降幅较大的主要是老盘后期，而一些纯新盘成为今年以来区域楼市降价的“急先锋”，带动整个区域楼盘价格的松动，这种情况在通州最为明显。
而且，目前开发商实际的降价幅度比对外公布的还要大。“现在开发商的价格制定比较模糊。有的毛坯送精装修，有的精装修改毛坯，甚至还能有一定的砍价空间。”预订了东四环外某项目的购房者告诉记者，十一期间他们看中该项目的160平米的房子，对外报价是18500元/平米，比之前的报价降了不少，但最后谈妥的价格则是16900元/平米。
调查２ 类型：单价1.3万-1.8万楼盘“大降价”
降价楼盘也具有一定的共性。除了个别项目是开发商出于自身资金回笼、上市公司业绩需求等方面的特定原因外，降价幅度比较大的楼盘主要集中在13000元—18000元/平米之间的项目，这属于北京楼市的中等价位。其中，精装修楼盘下降幅度比较大的集中在15000元—18000/平米之间，毛坯房则集中在13000元/平米左右。比如降价幅度超过10%的星河城、万象新天及远洋山水等项目，都在这个价位区间。
北京欣原业地产机构总经理罗园分析，中等价位楼盘降价幅度比较大，主要是此类住宅的数量较多，竞争也比较激烈，在目前供大于求的局面下，此价格区间的楼盘想获得一定的销售量，必须通过降价来吸引购房者。相比之下，低价位和高价位的楼盘不太需要降价，因为低价的买家多，高价的买家较稳定。
此外，调查显示，今年上涨的楼盘主要集中在高价位的项目，其中，星河湾上涨超过了10%，美伦堡和泛海国际居住区的上涨幅度则接近10%。有购房者表示，如果项目的定价没有泡沫，且具有良好的口碑和区域价值，这样的楼盘即使价格略微上涨，购房者还是能够认可的。
调查3 区：燕郊通州立水桥率先“松动”
业内普遍认为，楼盘所在的区域交通便捷、居住氛围成熟，一般房价不会出现大幅度下跌。目前，燕郊楼市已经形成了普降局面，和该区域的区域价值关系非常密切。
“房价下降最初应该是从远郊区域开始。”杨少锋这样认为。按照杨少锋的观点，在楼市销售惨淡的时候，可以购买楼盘的数量增加，购房者也非常理性，不会出现跟风购买。楼盘能否卖得出去，靠的就是其综合性价比。在楼盘出现普降的局面下，远郊区域楼盘的价格优势不再明显，如果想卖得出去，就必须大幅度降价。
本报的调查数据也基本和杨少锋的判断吻合。本次调查中，中心城区降价的楼盘数量及幅度都比较小，二环里的多数楼盘能够保持价格不降，甚至还有个别楼盘出现了小幅上涨。此外，亚奥核心区域多数能够保持价格不变，而朝青板块的多个楼盘的价格均保持不变。
降价较明显的区域则主要是通州、立水桥及南四环周边区域。“距离核心城区越远价格越不稳定。尤其是交通和配套不发达的郊区，随着汽油价持续上涨等因素的制约，购买远郊区楼盘的购房者将会越来越谨慎。”罗园这样表示。
[1] [2] [3] [4]
