■ 拷问前途：降价促销或是救命稻草

    你不是聪明的万科

    有专家指出，在银根紧缩的情况下，巨大的资金缺口只能通过开发商自身来解决。照惯常逻辑，降价以加快销售回款，是目前最为合适的解决手段。现在开发商的救命草应该就是快速实现销售。

    “万科是最聪明的。”永同昌集团营销总监肖志刚表示，万科从年初就加大促销手段，全国项目通过打折销售的手段率先实现了销售突围。按照万科公告显示，今年万科销售实现了200亿的销售额。显然，万科由于对房地产大势短期减弱的正确判断，其行动和结果就更胜一筹。

    “3月份，项目开始销售急速下降，我们当时对市场的判断是，经过2个月左右的调整会马上回暖起来。”北京东部某开发商告诉记者，在这样的判断指导下，公司对4月项目销售放缓并未引起重视。结果发现，北京楼市4月份非但没有好转，整个上半年都笼罩在萧条的氛围中。

    7-9月将成生死大限？

    国泰君安证券的研究报告更认为，今年7-9月将成为众多中小开发商的一个槛，因为去年高价拿地的企业届时面临付清土地出让金的压力。如果行业成交量不能保持和增强回暖趋势，7-9月将会是开发商资金链最紧张的时候，一些中小开发商，尤其是去年三季度冒进拿地、现有销售项目又少的公司，将面临生死大限。“地方政府普遍要求房产商12个月内要付清地价。按最新调控政策要求，只有全部付清地价才能拿到土地证等文件，才能开工建设，才可能申请银行贷款。因此，7-9月开发商面临的压力可想而知。”国泰君安证券研究所房地产行业分析师孙建平表示。据了解，北京去年拿地高峰期出现在9月和12月。

    降价促销成共识

    下半年，房价下降已经成为业内共识。不过业内对降价的幅度和周期都表示很难预测。“今年房价肯定是不会上涨的。至于下降多少还真不好做出判断。”肖志刚表示，北京楼盘批量大幅度下降的局面很难出现，但个案深度打折的局面就会此起彼伏。

    开发商资金极度短缺，同时销售惨淡是其降价销售的直接原因。在今年的下半年，部分项目的打折幅度将会进一步加大。“房地产是资金密集的行业，在货币政策紧缩的局面下，开发商只有通过降价销售，才能实现其资金的回笼和流转。”中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌指出，顾云昌认为目前房地产市场的种种变化，是一种理性回归的表现，而其中资金则是开发商必须解决的要素。现有局面下，降价销售是其最好的途径。

    ■ 市场调查

    许多项目放弃奥运销售

    “现在老总急的团团转，根据我们的调研显示，今年下半年北京楼市会因奥运转移注意力，7—10月份的销售黄金周期将被视为楼市的垃圾时间。”该开发商告诉记者，如此推断的话，北京楼市销售时间只有11和12两个月。

    北京众多大开发商也看淡奥运期间的销售。阳光股份旗下的阳光上东有关人员告诉记者，他们在奥运期间将不再推广。金地北京公司的有关人员也表示，虽然他们在奥运期间进行销售，但不会做推广。

    本报记者有针对性地对30个项目进行“奥运期间是否销售”的调查，除了8个高端项目表示进行推广销售外，其他项目均表示，奥运期间放弃销售。多数楼盘都认为，奥运期间北京老百姓的注意力主要集中在奥运比赛中。“购房者半年都坚持下来了，他们肯定还会坚持，尤其是好多人认为奥运后房价会下降，这更让购房者加强了其观望的决心。”准备购房的刘先生表示，是否购买则要奥运结束后视情况而定。

    奥运期间对汽车实行单双号的限制，一些远郊区项目的看盘人数将急速下降。目前，还有一个普遍的情况就是，北京楼市在售楼盘主要集中在四环外，甚至在五环左右。有消息说，目前部分远郊区域，包括燕郊楼盘开始在城区内设置临时销售处。“我们在奥运期间关门歇业。”顺义一普通住宅的开发商告诉记者，奥运期间他们的楼盘将不再进行销售推广，只留几个在现场值班看守人员，有人来购买照样接待。“但公司高层的意见是，此期间不会有人来购买，索性让业务员放假。”

    由此来看，今年下半年真正属于北京楼市的黄金销售时间寥寥无几。虽然目前还很难对奥运期间北京楼市走势做出判断，但从目前购房者和开发商的心态来看，7月—10月仍将处于市场冷淡期。（记者 张学冬 杨娟娟）