———专访中国社科院金融研究中心研究员易宪容

    中国社科院日前发布的《中国房地产发展报告》认为，2008年中国房价上涨幅度将大大低于2007年，但今年出现房价拐点的可能性不大。

    中央一系列的宏观调控政策及银行的贷款政策出台，促使许多高速扩张的房地产企业速度骤降，资金链绷紧，国内近百家房企走到了生死关头———上百亿的资金缺口该如何解决？房企融资模式该如何调整？中国房地产的走势如何？等等。带着以上问题，记者日前采访了中国社科院金融研究中心研究员易宪容。

    中国地产市场发生根本变化

    记者：有专家认为，尽管目前中国部分城市房地产市场销量下降、房价涨势趋缓，尚不能证明中国房地产整体价格已经或即将步入下坡路，还不具有整体走熊的条件？中国房地产企业是否正面临真正的危机？中国房地产市场是否已发生根本性变化？

    易宪容：要正确地判断当前的房地产形势。政府“24号文”、“359号文”等政策的出台，将中国房地产市场定格为民生住房消费市场———房地产市场生产的产品要改善居民的基本居住条件和福利。政府下阶段可能还将进一步强化住房的民生性，还将有更多有利于改善居民住房条件的政策出台。今年政府工作重点之一就是严厉遏制房地产市场不合理的需求，对房地产市场的炒房行为进行严厉打击。

    国内一些房地产企业觉得资金链紧张，但却把房子捂在手中，认为早几年房地产市场轻易获利的态势不会改变。因此，他们不是积极从企业本身经营和市场竞争基本法则入手，来让自己在市场竞争中获得胜，而又希望国家房地产政策改变等在外在的东西来让其走出困境。尽管内地不少房地产开发商知道问题的严重性，但是他们都把这个市场变化的理由放在政府的房地产政策的变化上而非自身。

    如果危机真的来了，中小房地产企业面临的就不仅仅是整合问题了，而是要大批破产。不过现在由于地产泡沫还不大，政策调节相对及时，中小企业暂时还不会面临倒闭的危险。房地产开发企业应根据市场形势变化，尽快调整企业的经营方式和发展战略。

    记者：最近国内关于房价拐点是否来临的争论很多，不少房地产学术界的人热衷于“托市”，认为“国内房价下跌将对中国的经济带巨大的灾难”，对此你如何看？

    易宪容：实际上，无论拐点论争论如何多，无论多少人不喜欢房价下跌，房价该跌的地方还是跌了，这不以任何人的意志为转移。市场是由无数个主体意志合成的，任何个人意志在其中都是非常渺小。

    房价下跌肯定不是“灾难”，因为价格永远有其内在的规律，而房价的上涨和下跌都由市场供求关系决定，既然价格可以上涨，同样也可能会下跌，要下跌的房价是谁也无法托得住。目前一些城市出现的房价下跌现象，有利于挤出房价虚高产生的泡沫，更利于房地产市场的健康发展。

    就目前中国的情况来看，上涨了8年的房价下跌是市场经济内在逻辑、是中央政府的期望、是中国绝大多数人的期望、是中国房地产市场持续健康发展逻辑起点，是中国经济健康持续发展的必由之路。从长远来看，房地产市场发展不会有大的问题，随着中国经济的快速发展，在大规模的城市化进程中，中国房地产开发企业仍有广阔的发展空间。

    中国房企融资模式急需改变

    记者：央行上海总部日前发布《上海市信贷投向指引（2008年修订）》再次强调，金融机构要严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，并限制对外资投资房地产领域的信贷投放，这对于房企本来已经紧张的资金链来说，是否雪上加霜？另外如何看国内土地流拍的风潮？

    易宪容：严格按揭管理是从紧货币政策重要方面。央行对个人住房按揭第二套住房贷款管理的强调，说明了就目前中国的房地产市场而言，个人利用银行的金融杠杆进行投资比重过高。另外，一些地方的房地产开发商及地方政府，为了规避央行对个人住房按揭贷款的管理政策，或采取分期首付的方式，或采取变相零首付的方式，以便吸引房地产投资者重新进入房地产市场，央行正是对这种现象严密关注并制止。

    央行出台的《指引》其实与成熟市场体系的规则相比还是太宽松了。在成熟的市场体系下，任何个人要到商业银行获得住房按揭贷款都必须是四证齐全。最近土地流拍之风潮开始在全国范围内蔓延，说明以前房地产商“圈钱-囤地-再圈钱-再囤地”的模式，已经随着政府新的土地政策出台及牛市的淡化而改变。在这种情况下，房地产开发商不仅无法从股市上获得大量囤地的资金，而且随着股价下跌，股本摊薄严重，再融资成本上升，房地产上市公司再融资获批的可能性也越来越小。同时，新的再融资条件不允许房地产公司用股市获得的资金来囤积土地。

    记者：最近有专家认为，如果房价下跌，房地产市场的风险释放出来，最先死的是银行而不是房地产企业，你对此如何认为？中国房企目前的融资模式是否存在问题，该如何解决？

    易宪容：目前国内房地产开发商现金流趋紧是一种普遍现象。而在从紧的货币政策下房地产开发投入资金不足也是必然，再加上资本市场不景气，房企的股市融资将会迅速减少。这不仅会导致房产土地交投轻淡，也会促使不少房地产开发商为了回笼资金下调房价。

    在短短的几年时间，国内房地产市场迅速繁荣，不仅因为房地产业市场准入门槛低、利润高和技术含量低，更在于房地产市场有一个完全背离金融市场法则的融资模式。如果企业为了获得超额利润，那么房地产开发商就会以对出售项目不断加价的方式来攫取暴利。这就是为何国内房地产开发商能够捂盘并不断地推高房价的原因所在。但当房地产市场制度在改变和完善时，像这种企图借助市场制度缺陷而得以生存的企业就会很快死掉，这就是目前国内一些房地产企业资金链断裂后的必然结果。曾疯狂扩张而资金链断裂的顺驰就是一个典型的例子。

    国内部分房企资金断裂并非仅是个别房地产企业的单个事件，而反映了房地产企业的一般情况，不过目前不同房企所受影响程度不同或紧张程度不同而已。随着房地产市场的宏观调控的日趋深入和房地产市场制度规则的深入改革，现行房地产市场融资制度弊端也不断得以纠正，企图利用该制度弊端盲目扩张房企所隐藏的问题，迟早会暴露出来。(陈无诤)