房地产蓝皮书预计2008年房价涨幅将大大低于2007年 房价走熊拐点可能性不大
|
新闻背景：4月27日上午，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心组织编写、社科文献出版社出版的2008年房地产蓝皮书正式发布。蓝皮书透露，对北京城区36个重点区域抽样楼盘的调查结果显示，户主户籍为北京本地的平均占到了近七成。
为了解北京居民的居住现状、对住房价格承受能力以及购房意愿情况，中国社会科学院城市发展与环境研究中心开展了抽样调查和问卷调查。其中，对城区36个重点区域抽样楼盘的调查结果显示，户主户籍为北京本地的平均占比为69.6%，也就是说，平均占比达30.4%的非北京户籍户主在京居住。其中，在非北京户籍户主中常住的占比为26.8%，非常住户主的占比为1.5%；境外常住的占比为1.6%，境外非常住的占比为0.5%。
进一步的调查显示，在36个重点区域中，户主户籍是北京本地所占比重超过平均占比69.6%的区域有19个，占52.8%；超过80%的区域有8个，占22.2%。户主户籍是北京本地所占比重在60%以下的区域有10个，占27.8%。
户主户籍是非北京且常住所占比重超过平均占比26.8%的区域有15个，占36个区域的41.7%；超过40%的区域有7个，占19.4%。户主户籍是非北京且常住所占比重低于20%的区域有11个，占30.6%。户主户籍是境外且常住超过平均占比1.6%的区域有10个；超过6%的区域有6个，占16.7%。
对于目前房价的走势，蓝皮书预测，由于国家调控政策效力的发挥，2008年房价上涨幅度将大大低于2007年，但是房价拐点出现的可能性不大。蓝皮书认为，虽然目前我国部分城市出现了房地产市场有价无市、销量下降、房价涨势趋缓等现象，但是还不能证明中国房地产整体上价格已经或即将步入下坡路。从基本面看，尽管制约中国房地产市场价格过速上涨的因素正在增强，但还不具有整体走熊的条件。 |
社科院发布2008年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告NO.5》。蓝皮书指出，2008年，房价上涨幅度将大大低于2007年，但是房价拐点出现的可能性不大。
去年10月后，北京、上海、广州、深圳、南京等城市的房屋销售量锐减，房价出现下降或者波动，引发了房地产市场拐点的争论。
“目前房价出现大幅下降的拐点没有政策支撑。”蓝皮书副主编、中国社科院城市发展与环境研究中心研究员李景国在上午表示，原材料价格的不断上升、劳动报酬的逐步增加、产品质量和科技含量的持续提高等因素，都将导致房地产生产成本走高。
目前，北京、上海、广州、深圳等地的房价仍然在高位运行。蓝皮书指出，尽管高位房价的城市可能出现房价在高位震荡的情况，但全国房价整体性走熊拐点出现的可能性不大。
房价拐点
定义：3-5年内房价一直下降
法晚（以下简称“FW”）：现在人们对拐点的认识有些不同。
房地产蓝皮书主编、中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞（以下简称“牛”）：是的。一是房价的绝对值是往下走的，从一个高的价位向下走，这是很多人理解的“拐点”。二是指房价的增长速度大大减缓。
FW：您是怎样理解拐点的？
牛：在较长的时间3-5年里，一般商品房的价格一直下降，这是我理解的拐点。它是要在一个范围和周期内来看的，而现在很多人谈到拐点时没有界定。一些人认为房价已经到了最高点，事实上是现在的购买力、收入水平和房价相比到了最高点。
趋势一：未来几十年内出现概率小
FW：目前的趋势，房价拐点出现可能性有多大？
牛：现在谈房价拐点为时尚早。某些地区在某个时段出现房价的波动，我认为是正常的。
FW：我国何时会出现您说的拐点？
牛：中国在未来几十年内，房价总的趋势全国是上涨的，不排除个别时段、个别地区房价的下降。真正意义上的拐点在未来几十年内出现的概率都比较小。
FW：您的意思是几十年之后就会出现拐点了？
牛：几十年后，或者不上涨了，或者达到供求平衡了，那时可能会出现拐点。现在供不应求的情况下，讲拐点是非常危险的。
FW：现在房价高涨，原因是什么？
牛：主要是供求关系。
趋势二：局部地区可能率先出现
FW：我们注意到，价格下降已经在局部出现。
牛：是的，但是这不能代表全国都是这样。
FW：那么这些局部地区主要是哪些城市？
牛：原来房价上涨速度比较快、幅度比较大，房价绝对值比较高的城市。例如，上海、深圳、广州等。
FW：价格下降已经在局部出现，房价拐点会不会率先在这些城市出现？
牛：会。比如全国城市的拐点是30年，这些城市的时间可能缩短15年，甚至更早出现。这也说明这些城市的城市化进程完成，房子的供求已经平衡了，或者供大于求了。
楼市交易量
供求观望造成萎缩
FW：近期，一些地方楼市交易量萎缩。这种萎缩的情况，是否是楼市出现拐点的征兆？
牛：这是供求的相互观望。老百姓认为开发商卖得贵，就等等，看是否会出现拐点；开发商都希望卖到较好价格。一边是持币待购，一边是待价而沽，就出现了交易量萎缩。
FW：如何看待购房者的观望情绪？
牛：其实观望就是一种预期，谁买房不希望房价降呢？这是很理性的。买房者还是要根据自己的实际情况来选择。
相关新闻
已建楼盘户主北京人近七成
蓝皮书对已建成楼盘进行抽样调查。对城区36个重点区域抽样楼盘调查结果显示，户主户籍为北京本地的平均占近七成。
（黄蓓蕾）
[北京] 楼市观望气氛仍然浓厚
北京房价底部在哪里？
“我们卖得挺好的，为什么要降价呢？！”销售人员反问道。４月３日上午，北京市海淀区某在售楼盘，销售现场较为冷清。和许多楼盘坚守“价格底线”一样，该楼盘选择了“扛价”——
坚挺开盘时的价位。
冬去春来，每年这个时候，楼市都是告别淡季，迎来传统销售旺季的日子。而今年，京城
楼市与往年相比，似乎有些异样。
“降价”已经成了深圳楼市的“硬道理”。漫画/邝飚
[深圳] 降价已成深圳楼市“硬道理”
新楼开盘跌破万元
“降价”已经成了深圳楼市的“硬道理”。昨日（6日）开盘的深圳中心区福田区的某楼盘，低价开盘并加送大面积空间，计算赠送面积折算后，该楼盘开盘实际最低价格已经跌破万元，创深圳关内楼市新盘“新低”。
[广州] 广州楼市：“价格联盟”难挡降价浪潮
３月份，广州楼市加入降价行列的楼盘越来越多。媒体报道，占市场份额６０％的大开发商几乎全部启动降价，恒大地产更是以７折销售旗下御景半岛部分洋房，目前广州降价楼盘升至８０％以上，广州房价加快寻底。
不少业内人士分析指出，在４、５、６月份的传统销售旺季，广州楼市有望在成交回暖基础上企稳。
[上海] 上海部分楼盘如此“热卖”
签约285次撤销285次
一篇质疑沪上部分楼盘合同撤销率过高的帖子，昨日（9日）发表在“天涯论坛”上并引起网友热议。针对该帖，记者随后通过上海房地产交易中心官方网站———“网上房地产”查询后发现，帖子中提到的17个楼盘平均合同撤销率达39.7%，8个楼盘合同撤销率超过40%，其中松江一楼盘合同撤销率甚至达到100%！
[天津] 3月天津商品住宅成交量涨价跌
房价高成长期已过
春节过后，３月份的天津楼市有了大幅上涨，市场转暖迹象明显。特别是郊县地区，随着开发量及新项目的上市，成交量增长迅速，特别是环外四区成交量增幅巨大。未来几个月内，环外四区还将有大量新增项目，未来一段时间内重点郊县地区成交量将保持稳定增长。而市区住宅市场份额将不断降低。
[重庆] 重庆:买房可退可补差价
多数人冷对开发商热情
为打破重庆房地产市场的低迷状态，重庆开发商近期频出营销高招——买房后不满意可在一定期限内退房、买房后如果该楼盘跌价可获“跌价补偿”。但种种努力仍不能激发购房者的购买热情，重庆搜房网对网友的一项调查显示：九成受调查者将推迟购房时间。
在人民币升值、流动性过剩、房地产市场预期看好的背景下，以住宅为主的房地产开发投资明显加快。（资料图片）
楼市供需双方僵持还将继续
楼市"回暖"仍尚早
相对于去年下半年房价的月月飙升，目前楼市的状况似乎收敛了许多。在这相对平稳的背后，体现着供求双方的未来预期。在宏观调控紧缩大方向未改，真实有效需求未能完全体现，房地产行业资源还未有效配置的情况下，楼市“回暖”还言之尚早。
徐冰：房市真的在回暖吗?
针对房地产市场的国家宏观调控，尽管尚无表露些微松动的迹象，但某些具有代表性区域的房市，却呈回暖之势。3月份北京楼市回暖迹象明显，住宅期房签约量大幅回升，计5672套，较之2月份签约2382套，增幅达138%。而上海房市经过了春节前后的冰点时期，3月份之后的成交量也在持续上升，基本恢复并超过了去年同期的水平
。
观察：异动不断走势难辨
楼市三大悬疑待解
近期楼市纷繁芜杂：在南方楼市寒气逼人的同时，上海房地产市场已然是“小阳春”；在不少房企为资金唉声叹气的同时，有人却在大笑“机会来了”；在不少资金驻足观望的同时，外资毫不犹豫大肆“建仓”……种种互为矛盾的表象，令房地产市场的走势方向难辨，悬疑顿生。
记者采访发现，受银根紧缩等多重因素影响，一些中小开发商资金链开始吃紧，部分还出现了“钱荒”的现象，一些顶不住压力的房地产开发商开始降价售楼。
（资料图片）
低迷成交量令资金链吃紧
正在勒紧地产商"脖子"
“我们从来就没这样缺过钱，资金正在日益勒紧房地产开发商的‘脖子’，如果情况不能出现转机，真有点熬不住了。”近日接受记者采访的多数开发商都表达了相同或相类似的观点。记者采访发现，受银根紧缩等多重因素影响，一些中小开发商资金链开始吃紧，部分还出现了“钱荒”的现象，一些顶不住压力的房地产开发商开始降价售楼。
地产商遭遇寒春：资金链断裂
国民购买力下降
2008年4月，早春的中国大地上，处处可见春光明媚、生机盎然的大自然美景。不过，如此多姿多彩的良辰美景，对于分布在全国各地的地产商尤其是中小型地产商来说，根本勾不起其踏春踩青的兴致。原因也很简单，从四面八方传来的各种声音中，没有一个好消息，反倒是正在逐渐收紧的银根头寸中，对地产开发的资金需求基本
上是两个字“没门”，让拴在地产商脖子上的缰绳又紧了一圈。
潘石屹"百日巨变"论成导火索
房产业爆发口水战
最近SOHO中国当家人潘石屹连续在各
种公众场合发表言论，认为房地产市场即将发生巨变，大量企业将进行整合。潘石屹的系列言论一石击起千层浪，引发了市场众多人士的强烈反应，众多中小开发商纷纷在通过网络等媒体奋起还击。
房产商开始自食囤地恶果
钱荒逼迫中小房企割肉
国内房地产商开始自食“囤房囤地”恶果，“地荒”正在演变为“钱荒”——哪些房地产商的资金链会最先断裂。
