近年来，城市小区物业纠纷越来越多，如何解决物业纠纷直接关系到小区的和谐。2007年9月11日，本报《物业管理离物业服务有多远》一文报道了弯腰树社区某小区业主与物业管理公司之间的矛盾。同年12月29日,星期六，该小区召开业主大会，选聘新的“当家人”，特邀记者前去采访。

    开业主大会业主缺位

    该物业小区是一个商住式的半开放住宅小区，目前共有432户居民，215间商铺，共有业主647户。

    早上9时30分，在弯腰树社区居委会工作人员的监督下，小区物业选举大会正式开始。据会场会务人员报数，当天到会的业主不到100人。《物业管理条例》规定：“业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”

    “为何参加业主大会的人数远远没有达到相关法律规定的人数呢？”

    小区业委会一工作人员解释，12月5日，业委会在媒体上刊登招标广告；12月15日，业委会从投标的10家物业企业中选出3家；12月25日，业委会准备了600多张选票，并在小区12栋住宅楼的33个单元张贴通知，要求全体业主参加物业选举大会。但来参加大会的业主还是只有这么多！

    “我们都通知到了，因为今天是正常上班时间，所以许多人都没来，还有一些业主是做生意的，怕耽误生意，不愿意来。”

    随后，记者又采访部分业主，但是有的业主称不知道此事。

    尽管如此，大会仍然继续召开。

    物业公司陈述业主投票

    首先，3家物业公司对各自公司发展情况、进驻小区后的措施等进行了5分钟陈述，业主进行现场提问。对前任物业管理公司，12栋1单元的业主提出，对物业公司收取每户平摊2元钱的水电损耗费表示质疑。随后，又有4名业主对小区内的环境卫生、汽车尾气污染和小区治安等问题的解决，提出了疑问。面对三家竞聘的物业公司，众多业主要求物业公司应该给全体业主一个承诺，做到管理透明、收费合理，让小区业主满意。

    在物业公司陈述并回答业主提问后,业委会的工作人员开始发放选票，由业主们投票选择心目中的物业公司。就在一切顺利进行时，投票现场几名业主吵了起来。原来一些在场的业主没被授权却代替没来的业主填写选票，有的甚至代填了10多张票，引起了部分业主的不满。最终在社区居委会和业委会工作人员的协调下，全场达成一致意见，到场业主逐一填写选票，不得代人投票。投票结束，成都一家在攀分公司在98张选票中以44票的微弱优势“当选”。但按照《物权法》第七十六条的规定，“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”而业主李先生对选举结果却表示比较满意，选举公平公正。

    对这98张选票，业委会的一负责人很无奈地告诉记者，人数没有达到法律规定他们也没法，他们是为大家服务的，又不拿一分钱的报酬。

    前任物业公司与业主的纠纷

    据该小区业委会一负责人介绍，在2006年10月小区成立业委会之前，就由开发商选聘的物业公司管理。同年12月16日，业委会召开业主代表大会，已有业主代表因该企业服务质量提出重新选聘物业公司，考虑到业委会成立不久，对小区情况了解不详，于是经大多数业主代表表决，同意该企业继续管理小区物业一年，并签订了物业管理合同。随后，业主们发现物业管理公司的服务并不到位，而且给小区的居民带来极大不便。例如，门口的保安执勤不严格，居民报修总是得不到及时解决……于是，部分业主们决定拒绝给付物业管理费，直到物业公司改善服务。2007年7月，2名业主因为对该公司服务不满拒交物管费被告上法庭。11月30日，同物业公司签订的合同到期，12月1日，业委会召开业主代表大会，与会的23名代表中有21位以原物业企业管理不作为，表决通过了选聘新的物业公司的决定。

    随后，在业委会负责人出具的一张拖欠物业管理费的名单上，记者看到仍有18名业主未交物管费，除有3名业主是因为房屋墙角漏水、绿地少和门牌被换原因外，其余均为无理由拒交，有的拖欠期显示为2005年。

    记者通过调查采访该小区选聘新的物业公司发现，国家围绕物业管理制定的《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规，尽管对涉及到业主的切身利益作出了规定，但是一些业主却不知道，有的知道了也似乎并不关心自己的权利，更不懂得正确行使自己的权利。同时，相关的工作人员也应加强对这些法律的学习，研究如何调动全体业主的参与积极性，实现业主对公共利益的监督和管理。此外，业委会工作人员提出的报酬问题也是一个值得探讨的问题。 （曹海峰）