4.推地

    ⊙记者唐文祺

    临近年末，上海房地局终于以“开闸放地”的形式，完成对住宅用地的供应“承诺”。而在中央今年提出的加大土地供应总量、抑制房价过快增长的总方针下，明年的土地供应也依然呈现“外松内紧”的局面。

    以上海为例，据相关统计数据表明，1-11月上海公寓市场供需之比为1：1.35，市场整体呈现旺盛需求带动价格攀升的态势。策源咨询研发中心分析师表示，从供应层面来看，一方面是近两年上海房地产开发土地购置面积萎缩，直接导致今年新房供应量不足；另一方面是楼市转热之后的“捂盘惜售”行为，变相增加了供应的紧俏局势，而这种非市场行为的本质也与住宅用地紧张带来的涨价预期有关。

    近两年来，上海中心区域的土地供应量越来越少。据策源咨询研发中心提供的数据，截至今年11月，上海市中心区域内仅发放了26幅土地，面积共计91.7万平方米，而其中只有杨浦区、闸北区和浦东新区共计推出了4幅住宅用地，其余的则全是商业或商办用地性质。

    与供应量减少相对应的是，今年1-11月，上海各个环线区域同比价格涨幅均在17%以上。但由于住宅供应一、二级市场普遍集中于中环以外区域，今年外郊环的成交比重尤其增大明显，占比达到47%，因此导致整体楼市的成交价格同比涨幅反而只有9%。

    因此，房市调控要想取得效果，必须针对造成有效供给不足的因素分别采取针对性的措施，以加大市场有效供给，从土地源头入手是正确的思路。此外，依法严厉打击囤积土地行为，对于满两年未动工开发的土地，坚决无偿收回土地使用权；通过建立严厉的问责制，促使各级地方政府更严格地执行90平方米占70%的政策，改变住房供应结构性失衡的问题等等，都是未来仍需做好的“功课”。

    5.信贷

    ⊙特约记者一凡

    2008年的货币政策预计依然“紧紧”有条。

    从国家公布的数据来看，今年房价是历史以来上涨最快的年份。如果从居民所感受到的房价上涨情况来看，各地房价上涨可能会比这些公布的数字还要高。国家统计局公布表示，今年房价指数节节攀升，特别是到10月份房屋销售价格上涨9.5%。又如深圳三季度房价上涨达20.2%，而北京、宁波和杭州上涨幅度也都超过了10%。

    与此同时，从2003年开始，银行信贷一直处于快速增长的水平上。从2003-2006年全国各项贷款分别增加了27703亿元、19201亿元、16493亿元及30657亿元，同比增长分别为21.1%、12.07%、9.26%、15.75%。至9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，特别是居民购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元。

    大量贷款增加后，大部分过剩的流动性就会从银行体系流向资本市场，从而推动股市、楼市价格不断上涨。正是在上述的背景下，政府明确地提出了从紧的货币政策，且主要表现央行主要将从两个方面入手：一是控制流动性过剩，抑制信贷过快增长；另一个方面就是加大汇率弹性，进一步放开汇率波幅。业内人士预测2008年的银行信贷规模最高量不会大于4.2万亿。

    今年3月，中国人民银行研究局副局长张涛在公开场合指出，房地产企业50%以上的资金来源于银行信贷。业内人士表示，明年银行除了会对房地产企业的贷款在总量上加以控制外，还会严格地控制贷款的发放节奏。

    根据今年各家银行的中报显示，多家银行的存贷比都已逼近了监管的上限，如中信银行人民币存贷比为73.69%、民生银行为72.2%等，个别银行的存贷比当时甚至已经超过了75%的监管红线。

    年底之前，由于贷款额度已经基本用完，大部分商业银行贷款额度紧张、甚至无钱可贷的状况也成了公开的秘密。造成这种情况的主要原因就是今年商业银行普遍贷款增长过快，而在监管部门严控年内贷款增长超标，以及采取连续上调存款准备金率等系列紧缩措施下，紧缩政策的累积效应开始显现。

    明年银行对房地产企业的另外一个调控思路就是从开发贷款的利率着手，即房地产企业的贷款利率会在基准利率的基础上进行一定的上浮。银行人士透露，房地产企业的贷款利率上浮比例可能会在10%-20%之间。银监会某负责人曾透露，房地产企业贷款总量和利率调整的最终方案，将会在春节以后推出。