从明年开始，90平方米以下的中小户型选择将十分丰富。图为位于科学城的限价房项目万科新里程，已抢闸在上周开放。摄影/陈白帆

外来工的居住问题不容忽视。摄影/杨勤

  　政策要点

    国家政策：2006年5月，国家9部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，明确规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”。

    广州市政策细则：广州市出台了《广州市住房建设规划（2006~2010）》，规定5年内广州将建设各类住房56.24万套，总建筑面积5350万平方米，平均每年建筑面积为1070万平方米。同时，套型建筑面积90平方米以下的住房要占供应总量70％的比例实行总量控制，而且每年必须达到。

    楼市将是中小户型的天下

    在具体执行“90·70”规定的过程中，到底按什么标准执行，业界普遍有三种说法：一种是每个楼盘都必须满足“90·70”的规定；一种是根据区域来划分，比如说在珠江新城内，大户型的开发比例可超过30%，但郊区或者老城区则要严格执行甚至高于这个比例，但全市的整体供应比例必须满足“90·70”的要求；第三种说法则是把户型结构调控的自主权下放给开发商，即整个楼盘的户型比例能满足“90·70”这个条件即可。迄今为止，广州的“90·70”到底按照哪个标准执行，并没有权威的说法。但就记者了解到的信息，目前似乎是单盘的户型比例满足“90·70”的为多。

    由于去年下半年以来，广州的新开发或新报建项目都因为要符合“90·70”的要求，几乎全部进行重新规划或重新报建。由于工期的延误，现时满足“90·70”条件的项目非常少，目前市场上仍以大户型为主，90平方米以下的货量在整体供应量中所占的比例远远未达到70%。

    经过一年的规划、报建及开发，预计明年市场上将会出现越来越多的“90·70”项目，小户型会逐渐增多。由于中小户型大量增加，相互间形成了激烈的竞争，因此其价格将保持在合理的水平，不会大幅飙升。由于房子的总价降低了，更多的市民将能买得起房。 [相关新闻：全国住房保障会议将落实90/70政策]

    大户型 价格会升

    “90·70”政策是为了调控市场上大户型偏多的不合理产品结构，将购房者的购房观念导入理性，促进房地产市场的良性发展，并进一步稳定房价。但是随着大户型的逐渐减少，其稀缺性以及出于置业升级的需要，使得大户型产品的需求将会日益增多，未来大户型的价格将会升高。

    别墅与大户型奇货可居

    业内人士认为，小户型的增多，将对今后的住宅销售带来巨大压力。同时，大户型稀缺也将造成未来大户型单位价格卖得高、发展商不愁卖的局面。另外，去年国家连续出台一系列调控政策，其中最关键的一条，就是严把土地关，停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。由此看来，独立别墅将是未来真正稀缺的贵价产品。

　　“90·70”楼盘总想钻空子

    目前，出于销售策略的考虑，市场上很少有楼盘会宣传自己是“90·70”项目，但据记者了解到的情况，其实有个别新盘实际上就是“90·70”项目，但在建设、销售时做了一些“变通”，颇有点掩人耳目的意味。最通常的做法是“二合为一”，就是将相邻的两套小户型打通，把2套小房变成1套大房。而合并中又可以分为“上下合并”和“左右合并”两种，其中“上下合并”就可形成复式单位。在销售时，会向买家表明“买的是两套房，签合同也是两份”，但在合同中买、卖双方会约定在楼盘交付使用时，开发商会把所有的结构、装修都做好。一位不愿透露姓名的开发商负责人向记者表示：“目前这种做法在行内是约定俗成的，买家也接受。”

    记者手记：“90·70”留了两个“尾巴”

    第一个“尾巴”是改善型自住者的住房需求未得到足够重视。要知道，现在的买家中有相当大一部分是出于改善居住条件考虑的自住者。当然，也有人会说：“让改善型自住者去买那30%的大户型啊。”可是我们要看到，由于政策约束，未来大户型十分稀缺，其价格可能被推高到远非普通家庭所能承受的水平。

    “90·70”政策，我个人认为政府的意图是先满足基本需求，再来谈更高的要求。这一点当然无可厚非。但是，改善型自住者也是一个极其庞大的社会群体，未来这种需求可能会越来越强烈。所以，假以时日，政府也应重视如何让人们住得更好的问题。

    第二个“尾巴”，是对于现在有一些“90·70”楼盘出现“上有政策，下有对策”的变通做法，到底是任其自由发展，还是严格查处控制？如果是任其自由发展，就不能达到政策初衷；但如果要严格控制，似乎又难以实现，因为在不违反相关工程规定的情况下，买家完全可以买两套房打通实现自我变通。到底如何在两者之间取得平衡？是考验政府智慧的大课题。 （龙蕾 除署名外）

    独家关注：城中村改造出租屋日少 没户口无份申请廉租房

    外来工：我们在广州住哪？

    小李在广州做钟点工已经3年了，目前和丈夫租住在中大附近的城中村的一房一厅单位中。但是，近日物价不断上涨加上房租同时上涨，已经让她觉得在广州生活越来越艰难了：“上两个月房租从原来的500元涨到了现在的600元，生活真不容易啊。”

    随着城中村改造的推进，像猎德村被改造的情况还会不断出现。没有了提供大量廉价出租屋的城中村，又因为没有广州市户口而未被纳入广州居住保障体系的庞大外来打工群体，也许只能选择艰难度日或者离开。

    据了解，目前在广州的外来人口已经达到400多万，而广州正在努力建设的居住保障体系的准入门槛的第一条就是“必须拥有广州市户口”。仅此一条，就已经将这数百万在广州同样辛勤工作的外来打工者排除在外。当然，目前政府和一些开发商也在为解决这部分人的居住问题而努力。万科就在金沙洲建设了国内首个发展商自建的廉租房“万汇楼”，预计最多能容纳1800人居住。对于租金，万科董事长王石表示：“应该会跟城中村的出租屋租金差不多。”

    此外，广州还将考虑在外来工集中的开发区和工业园区，在工业项目用地中配建集体宿舍向外来务工人员出租。

    然而，仅仅在开发区和工业园区建立集体宿舍也是不足够的。我们呼吁，广州在建立住房保障体系的时候，特别是在逐渐改造城中村的同时，如何尽可能地解决外来打工者的居住问题，保证外来打工者继续在广州安居乐业，是需要政府思考的迫切问题。（陈白帆）