１２月１１日，央行和银监会联手公布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，将“第二套房”明确界定为“以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位”。(资料图片)
新华网上海１２月１２日 （记者 黄庭钧）９月２７日出台的房贷新政策 由于“第二套房”的认定标准问题引起社会各界的广泛讨论，如今终于有了明确结论。
１２月１１日，央行和银监会联手公布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，将“第二套房”明确界定为“以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位”。《补充通知》进一步厘清了政策边界，使房贷新政策的操作性大大增强，但商业银行的执行力仍有待进一步观察。
政策“民生导向”更明确，“自住房消费”得到鼓励
申银万国证券研究所分析认为，《补充通知》“鼓励自住型住房需求，抑制投资型住房需求”的政策意图更加明确。“此次通知进一步明确了对第二套房或多套房的认定标准，一是以借款人家庭为单位认定房贷次数，二是已经还清贷款的仍视作第二套。由此可见抑制住房投资需求的政策意图非常明确。”申银万国证券研究所房地产行业分析师殷姿说。
但是，新出台的《补充通知》同时也强调，人均居住面积低于平均水平而再次申请房贷的，仍可比照首套自住房贷款政策执行。“这也显示了鼓励居民改善住房条件的合理需求。”殷姿说。
毋庸讳言，房地产作为一项投资品，在国民财富增加、投资意识觉醒的今天，备受投资资金的青睐本也无可厚非。但是，也应该看到，在当今的中国，房地产最首要的功能还是要满足广大百姓的安居需求。因此，在房价快速上涨的情况下，抑制少数人的住房投资需求，鼓励大多数人的自住型住房需求，不仅有利于消化房地产市场急剧膨胀的泡沫，也有利于民生的进一步改善和宏观经济的稳定运行。
房贷市场面临新考验，商业银行执行力有待观察
近年来，国民财富的持续积累和房地产市场的不断升温，商业银行的房贷市场获得了前所未有的发展，个人住房贷款至今仍是商业银行最为看重的优质信贷产品之一，不少商业银行从中获益巨大。在９月２７日房贷新政策出台后，一些商业银行在“第二套房”认定标准上实际采取了“钻漏洞、软落实”的对策。其真实意图，无非是为了避免政策执行过严带来客户的流失。
此次《补充通知》算是“补上”了前次政策的漏洞，政策的可执行性大大增强，房贷市场无疑也将面临一次新考验。“《补充通知》给一度由商业银行各自为政的认定标准之争画上了句号，现在就看商业银行如何执行了。”复旦大学经济学院副教授丁纯博士说。
齐鲁证券研究所研究员李北铎认为，这一调控政策传递出非常明确的信号：政府将控制房价提高到了一个前所未有的高度，后续动作会更加严厉，政策的累积效应会在短期内形成一定的投资风险。
显然，商业银行对于这种风险是不能忽视的。“鉴于商业银行目前的考核体制，基层银行的房贷冲动还是很大的，在操作层面仍存在不少潜在的漏洞。如何进一步落实这个政策，对商业银行来说，还有待进一步观察。”建设银行上海某支行的一位负责人对记者说。这位负责人认为，相对而言，大银行的执行力可能要比中小银行的执行力强。“毕竟，像建设银行这样的大型商业银行，从上到下，都已经注意到房贷风险问题了。”
房地产市场僵局一时难破，市场观望期有望延长
对于这一政策的市场效应，一些研究机构认为，《补充通知》明确了“抑制住房的投资性需求”的政策意图，有利于我国房地产市场的长远健康发展。但房地产市场目前的僵持局面不会因为这一政策的出台而打破，交易双方的观望期有可能延长。
海通证券研究所分析认为，《补充通知》使得９月份房贷新政策出台后导致的市场观望情绪将继续维持，各地特别是前期涨幅过大的市场，未来一段时间成交量将继续走低。而短期内房价的核心驱动因素将取决于各地投资者购房的比重和对信贷环境的依赖程度；一旦投资客因为资金链条紧张开始大量抛售住房，房价下跌的压力将会加大。
海通证券研究所判断，由于深圳投资性购房比重前期已经超过５０％，因此，未来一段时间价格走低的势头将继续维持；而包括上海、北京在内的其他城市，投资性购房比重的有限和投资者资金规模的相对充裕，将导致短期内房价滞涨的概率大于下跌。“从长期看，房地产行业向好的因素并没有发生根本逆转。”
对于商业银行而言，中国国际金融公司的分析认为，这项政策有助于降低商业银行的房地产信贷风险，减少不理性竞争，从而实现盈利的可持续增长。
目前，商业银行的房地产信贷业务依然十分火热，根据央行上海总部的最新数据，１１月份，上海中资商业银行新增个人住房贷款５０．５亿元，比上月多增０．７亿元。外资商业银行的个人住房贷款更是高位增长，当月外资银行个人住房贷款增加２．６亿元，比上月多增１．２亿元，个人住房贷款成为外资银行个人消费贷款增量的最主要来源。
“从这几年的情况来看，几乎是国家每出台一项新的调控房价政策，都只是短暂地让房价有所波动，但一段时期后，房价不降反升，甚至愈来愈猛，造成了房价愈调愈高的状况。因此，其关键还在于政策的贯彻落实。”一位不愿具名的房地产分析师说。
