两条新规都是为了限制和规范购房者的行为，但出发点显然有所不同，对民生和房价也将产生不同的影响。 （资料图片）

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    12月11日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（下称《补充通知》），明确第二套住房的认定细则是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数，人均住房面积低于当地平均水平的家庭除外。

    与此同时，国务院常务会议叫停城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。

    表面来看，这两条新规都是为了限制和规范购房者的行为，但出发点显然有所不同，对民生和房价也将产生不同的影响。

    与以往主要针对供方的房产政策不同，《补充通知》的矛头直指投资性购房需求，目的是通过提高第二套房购房门槛，有效抑制投资性购房的炒房行为，使住房回归民生本性。近期的政策面一再强调，住房是人们的一项基本生存权，这是房地产不能完全沦为投资市场的根本理由。购买第二套房产门槛的提升有利于改变房市的需求结构，控制房地产按揭贷款还有利于控制信贷规模过度扩张，这也是从紧货币政策的题中之意。

    与此同时，《补充通知》的相关问题也值得关注。银行授信系统在执行层面上的可信度已受到各界的广泛议论，撇开这点不论，此番房市新政还至少存在以下两点疑问。

    其一，提高房贷门槛只能限制中等收入阶层，而不是高收入阶层。对于那些资金雄厚的恶意炒房者来说，并不依赖银行信贷。实际上，早在细则出台之前，就有人表示这项新政只能限制一部分的投资购房者。结果，第二套房贷款紧缩可能会演变成一个区分机制：中低收入者将被排除在投资购房者之列，而剩下的则是高收入者。对整个社会而言，这可能是一个不合理的逆向选择。因为，只有高收入者才能真正享受未来房价上涨的收益。

    其二，第二套房标准的实施，并不会增加现有多套住房持有者的成本。对于北京、上海这样的大城市来说，市中心的住房供应已经很难增加，持有多套住房者将不受此新规定的影响，从而成为潜在受益者。因而，即便第二套房新规立即得到严格执行，也只能起到边际调整的作用，难以一举扭转现已较高的房屋空置率。这一点将使新规效果大大折扣。

    其三，第二套房购买细则或将推升小户型的价格。房市是高度联动的市场。一个看似压制投资行为的措施，也可能会抬高小户型的房价，因为小户型在税收、房贷等各个环节都享受优惠。而小户型房价提升的结果是中低收入者等“夹心层”购房者成本的增加。这可能不是政策的初衷。

    此外，叫停“小产权房”主要将影响到中低收入者的购房选择。显然，到农村购买小产权房的人多半是中低收入者。与《补充通知》的限制对象不同，限制农村土地转为房地产开发用地和小产权房的蔓延，将限制中低收入者逃脱市区高房价的能力。

    诚然，继续坚持农村集体土地所有制和国有土地的界限是国情所需。土地制度极为复杂，不能仅仅从降低房价这一个维度来考量。但打通城乡二元土地制度，从根本上稳定房价，一个可能的选择是延续此前划分主功能区的理念，从全国和区域的视角来综合考量对土地资源的使用。

    鉴于房价上涨主要在大城市发生的现实，可以考虑在产业和人口集聚的地区形成城市群、城市带，用公共交通缩短区域间的距离，而对一些内陆地区，则应严格限制城市扩张，增加耕地供应。通过差异化的调控手段，达成从吃饭到居住等民生问题的最优结果。（经济学博士 中国人民银行上海总部 傅勇）

   解读央行第二套房贷"细则" 从紧货币政策的信号 [解放日报]

    银监会强调，各商业银行制定的细则，既要符合文件精神，又要具有操作性，尤其要制定借款人信息资料的收集和信贷审查工作的规定，对借款人提供的个人住房信息、收入信息、家庭信息的真实性要有严格的审查甄别措施。而央行、银监会一段时间后，将对商业银行的执行情况进行现场检查，严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。

    经济评论：实行“从紧的货币政策”深刻影响楼市　［市场报］

    易宪容说，我们可以看到， 2007 年以来，为防止固定资产增长过快，缓解贸易顺差过大矛盾，控制物价过快上涨，抑制信贷过快增长，缓解流动性过剩等，国家各个部门采取了一系列的宏观调控政策，比如，央行 5 次调高存贷款利率， 10 次提高存款准备金率，财政部发行特别国债回收流动性，国务院大幅降低利息税率，以及相应的土地政策和税收政策等。

   小产权房风险提示未能抑制交易 专家建议合法化