>>>中国楼市出现"拐点"了吗?

    新华网北京１２月１０日专电(记者董素玉、黄庭钧)中国楼市即将又在充满争议中走过了一年。伴随着宏观调控政策的不断收紧和社会公众的高度关注，楼市运行从年初的惯性上涨，到年中的房价“井喷”，再发展到目前买卖双方的“僵持”。临近年底，不断传来北京、深圳、广州、上海等一些中心城市房价下跌的消息，多年一路上扬的房价“拐点”似乎就在眼前。然而，这究竟是实景还是幻象？会不会再次出现僵局打破后的暴涨？

    房价频传下跌，“拐点”若隐若现

    一路狂飙的房价，在今年年底终于一改往年“金九银十”后的惯性上扬走势，出现“强弩之末”的迹象。历经数次利率上调和房贷新政策后，房地产市场的“狂热”有所降温，买房人不再那么急切，卖房人也没有了以往的“牛气”，市场观望气氛渐浓，楼市进入一个近年来比较罕见的“僵持平台”中。

    １０月份，一度疯狂领涨全国楼市的深圳市场，开始曝出房价下跌的消息。１０月以来，深圳楼市在连续３个月成交萎缩之后，房价开始调头下行。据中原地产统计，深圳１０月份新房均价回落至１４７９７元／平方米，较９月下跌约一成。与此同时，深圳二手房交易量锐减，价格暴跌。据深圳市国土与房产管理局公布的数据，二手房交易量１０月份下降３６．７８％，二手房价格９月比８月下降４７．０９％。

    上海、北京等中心城市的房地产市场也似乎出现房价松动迹象。在上海，１０月以后每周销售面积相比高峰时期有所下降，基本维持在日均８００套的平均水平，成交均价也开始下滑，从最高时期的每平方米１万多元下降到近期的８０００多元。

    在北京，根据北京市建委的数据，１１月份全市新开楼盘４５个，均价每平方米１４９６６元，比１０月新楼盘开盘均价每平方米１５３２４元下降了３５８元。一路疯涨的房价半年来首次回落。而据北京市房地产交易管理网的数据统计，１１月北京市期房网上日均签约４６３套，日均签约面积５９９６３平方米，同比分别下降２０．７％和２２．５％。

    楼市的多方博弈再度陷入僵局。多年来一路上涨的房价，似乎隐约显露出人们期待已久的“拐点”。

    当前的状况会不会是为再次暴涨而蓄势？

    认为房价“拐点”出现的人们，有十分过硬的理由为自己的观点辩护：从紧的货币政策将会结束开发商“大碗喝酒、大块吃肉”的好日子，并将为长期惯用的“捂盘”和“捂地”的伎俩付出更加沉重的成本；处于上行通道中的利率走势，也将进一步加大楼市投资者的成本，二手房的卖家不得不掂量惜售的代价；而买家则必然考虑贷款成本增加后的承受能力，买房行动也可能因此趋于理性；人们的房产投资和消费的预期正在改变。

    央行最新公布的大幅上调存款准备金率的消息，似乎更为支持“拐点”出现的一方提供了更加充足的理由。一些权威经济专家明确表示，央行此次上调存款准备金率１个百分点，幅度比此前明显加大，调整后普通存款类金融机构存款准备金率将达到１４．５％的水平，创２０余年来的历史新高。从货币政策传导效应分析，此举会加速目前深圳、上海、北京出现的房价松动下调。 [中国房价：向上走还是向下行？]

    然而，记者在北京和上海两地采访到的一些市民和开发商并不认可“拐点”的到来。他们给出的理由其实也很简单，目前的确有着强大的潜在购买力在支撑着高企的房价，而供给却那么有限。“如果上海中心城区目前的房价跌１０％或者２０％，你会买吗？答案是买！”在某证券公司工作的上海市民胡大光对着记者自问自答说。

    东方证券房地产行业分析师薛和斌分析指出，从２００３　年５月至今，深圳住宅销售面积环比曾多次出现大幅下降的情况，并且其环比下降的程度和持续时间甚至大大超过现在，而当时的住房价格仍能维持在当年的高位运行。经过测算，中短期内深圳住宅供给缺口巨大，长期总供给偏紧，供给不足，导致深圳未来房价仍将高位运行。

    认为上海中心城区房价难以下跌的理由，同上述关于深圳楼市的分析如出一辙。上海一位本地开发商对记者表示，由于前两年上海严格控制土地的供应，这一政策的滞后效应目前正在显现。这位开发商认为，就北京和上海两地而言，中心城区的可开发地块已经很有限，可供应的现房更是少之又少。“在这种市场背景下，想让房价大幅下跌，似乎不太现实。”

    这种“多空分歧”的市场态度，目前正左右着楼市的运行。而对于看空的一方而言，当前的状况会不会是为再次暴涨而蓄势呢？这的确是一个难以定论的难题。毕竟，今年上半年，僵持格局最终的确演变成蓄势暴发的局面。

    从紧的宏调政策下，理性期待楼市“软着陆”

    的确，今年以来，房价上涨已有从大城市向中小城市蔓延的趋势，过快上涨的房价逐渐成为影响和谐社会建设的一大问题。

    对此，专家认为，首先要承认我国房地产市场的确存在一定程度的泡沫，近年来一路走高的房价已远远超过普通百姓所能承受的水平。“漠视房地产市场当前存在的泡沫现状，而奢谈房地产市场健康平稳运行，是站不住脚的。泡沫的逐步扩大，使得中国房地产市场正处于一个危险的境地。现在的问题，不是有没有泡沫，而是如何将泡沫逐步消化，使之达到恢复到市场运行的安全边际上来。”中国人民大学公共管理学院副院长严金明教授说。

    近年来，国家一直在不断加大对房地产市场的宏观调控，以期楼市回归到健康发展轨道上来，政策的积极效应也正在逐步显现。因此，在当前日趋从紧的宏观调控政策下，我们有理由以理性的心态，期待着楼市运行“软着陆”。

    应该看到，人民币可能加速升值的预期目前十分强烈，多年持续快速增长的经济运行存在着由偏快转为过热、价格运行存在着由结构性上涨演变为明显通货膨胀的迹象。在未来一段时间内，包括房地产在内的资产价格的上涨有可能会持续。

    长江证券研究部研究员江雪晶分析指出：“人民币升值、流动性过剩正导致房地产的资产属性日益加强，而２００７年越来越明显的地产市场全球化的情况，也为房价的上涨火上浇油。这些外在因素都不是房地产市场本身所能够决定的。”

    此外，土地供应的趋紧和土地价格的飙升，也在很大程度上挤压着房价的回落空间。

    这些因素，都在一定程度上加大了房地产调控的难度。同时，房地产市场关乎国计民生，这也在很大程度上要求调控只能使市场“软着陆”而不能“硬着陆”。“调控政策的制订和实施，必须注意让市场泡沫在不再扩大的前提下逐步消化，确保市场回归健康状态。短时间内‘刺破’泡沫的‘硬着陆’不仅是非理性的，也是十分危险的。”严金明说。

    有关专家指出，１１月底，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部等部委联合公布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，显示房地产市场的政府保障和市场配置的“宏观调控边界”已十分清晰，也预示着我国房地产调控正渐入佳境。而中央经济工作会议业已明确的从紧货币政策，也有望从金融方面对房地产市场过热氛围进行降温。

    “因此，２００７年是不是楼市‘拐点’并不重要，重要的是２００７年将无可争议地成为我国本轮房地产运行周期的一个关键节点。等这一轮房地产热潮退潮后，人们会发现，正是在２００７年，我国楼市在充满争议中走进了一个新的运行区间。”严金明说。

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