暴利超过了商品房小产权房背后的黑金交易_房产频道

(图片来源市场报)

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伴随我国住房产业化出现的小产权房，不久前经国家发改委的“禁售通知”和建设部一纸“风险提示”成为社会关注焦点。地方政府近期纷纷出台了对小产权房清理办法，但实际清理中遭遇重重阻力，小产权房处置几乎陷入僵局。是什么原因阻碍了清理，小产权房为什么会灭而不绝且又大量出现呢？记者对此在南京展开了调查。

暗箱操作，小产权房暴利超过了商品房

南京市铁心桥街道的“凤翔花园”是一处规模庞大的小产权住宅区，有数十万平方米的规模，自2000年至今已经开发了五期，居住着数千户居民。

“这里就是一个农民新村，70%的住户是南京河西新区建设过程中被拆迁征地的农民，我们都是农民，”“凤翔花园”二期、三期的几名业主告诉记者，“2002年这里的房价是12万元/套至15万元/套，每套100多平方米。当时农民的拆迁补偿是每户20多万元，买套房子后剩下几万元当养老费。经适房盖得少，农民买不到。这里的房子虽然没有产权，但商品房的价格要贵一倍，农民拆迁户也只能买小产权房。我们都是自住，也不需要产权证。”

记者看到，铁心桥街道春江路两侧几乎都是“凤翔花园”的一栋栋住宅，早期建设的小区与经济适用房品质没有多大区别，但近两年新建的小区有了高档化趋势。

    “凤翔花园”三区“嘉园”就是一片别墅区。该别墅区一名物管人员告诉记者，这里的别墅是后来盖的，没有产权证，共有六七十套，2004年的价格是单体别墅六七十万元/套，联排别墅30万元左右/套。这个价格是农民买不起的，几乎都被城里人买了。

小产权房

    所谓的乡产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做乡产权房。

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春江路上还有一家“盛世房产”中介公司，专门经营“凤翔花园”的小产权房，有住宅也有别墅。这家公司的经理说：“小产权房成了紧俏货，因为经适房5年内不准交易，而小产权房价格低，签订协议就成交，也不需要去房管局办手续。”

南京市栖霞区国土局一位负责人告诉记者：“小产权房的出现已有10多年历史，有其必然性。起初是村委会给农民盖集中区、中心村和农民公寓时，把多余出来的房子私下卖掉。但他们很快发现，除了建设费用外，小产权房没有其他任何成本，利润丰厚，一些村镇，街道开始成片开发，在城市周边由点到面像滚雪球般变大。现在，小产权房也由最初满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求，逐步异化为中高档房甚至别墅，成为少数人用来攫取暴利的工具。”

江苏省国土厅副厅长吴震强表示，开发小产权房属于非法行为，集体土地出让的价格根本没有标准，都是村镇干部与开发商私下达成的交易，土地转让的费用无从知晓。而建成后产生的非法暴利更加惊人。

他给记者举了个例子，长三角某市的郊区有一个占地900亩的小产权房项目。按照几年前100万元/亩的土地出让价计算，土地转让费国家少收入达9亿元。该项目已经建成了几万平方米，如果每平方米获利100元(实际利润可能远远不止)，整个项目利润达到几千万元，而这些都是纯利，因为开发商与购房者没有签订正式的买卖合同，所以开发商不用给税务、房管等部门交纳任何税费，从这个角度说，小产权房的暴利甚至超过了商品房。目前开发这个项目的村支部书记已经被司法机关抓捕，这笔巨大的利润谁也不知道是怎样分配的，但分给农民的肯定很少。

两头受阻，小产权房清理政策悬空

记者从南京市国土局获悉，面对小产权房蔓延的势头，南京市2003年就发文要求清理小产权房，2006年专门成立了清理集体土地建房小组，目前，全市范围内已经停止开发小产权房的行为。南京市规定，凡是符合城市整体规划和土地用途规划的小产权项目，经补办手续后可以领取两证。

小产权房项目补办手续的进展如何？记者到小产权项目和政府部门分别进行采访。南京市栖霞区国土局的负责人告诉记者，小产权房的清理两头受阻，既得不到市里的明确支持，小产权房的住户也不愿意补办手续。区内一个符合两个规划的小产权项目已经按照600元/平方米的标准，准备好了补办手续的费用，但市里的态度不明朗，区里想补办也办不了。而更多的小产权房小区则抵制交纳补办手续费。

凤翔花园的部分业主反映，街道办事处曾动员过住户办理产权证，但每平方米要交纳五六百元，这里的住户没有一户愿出钱。他们表示，反正房子是自己住，又不上市交易，不需要办证。此事后来不了了之。

记者为此又采访了南京市国土局政策法规处，该处负责人表示，与小产权房相关的建设、规划、国土、房管等部门正在积极协调推进清理工作，但这毕竟是一个积累了10多年的矛盾，很难一下子解决。

南京市建设系统一名官员说，小产权房的清理实际上陷入了僵局，主要难在两点，一是不符合土地利用、建设规划的小产权房项目应该拆除，但是现在几乎都住满了人，强行拆除影响稳定；二是符合规划的项目，应该交纳一定的费用，这个钱收不上来。小产权房牵涉众多弱势群体的利益，政府不能轻易处理。

江苏省国土厅副厅长吴震强则表示，集体土地进入市场只有一条路——国家征收。要解决现有的“小产权房”，靠每年的土地利用指标逐步消化，是个漫长的过程，因为“农转用”土地指标每年都在减少，南京今年仅9200亩。“小产权房”从一开始就不合法，所以得不到国家法律的保护。

记者采访了解到，目前南京市尚没有一个小产权房项目补办产权证与土地证。

立法滞后，法律盲点成为国资“漏斗”

记者采访中了解到，目前关于小产权房有两种观点形成对峙。

南京市铁心桥街道一位负责人说，小产权房最初确实有合理的一面。前几年搞大规模的城市建设，村组街道要自筹拆迁安置费，根本没有财力，开发小产权房也是迫不得已。而且小产权房获得的利益也用到了公益事业上。

长三角一名城建官员告诉记者，小产权房起到了城乡之间利益再分配的作用，更是市场合理需求得不到满足后出现的“替代性经济适用房”。据中央政策研究室的一项调查显示，我国城市化进入高速发展期的几年时间里，城市通过拍卖转变用途的农村土地获取的资金高达2000多亿元，这些钱转移回农村的数量很少。

江苏省社科院院长宋林飞认为，小产权房价格便宜，不仅能满足低收入者需求，同时对限制城市房价上涨也起到了不可低估的作用。

“小产权房最初虽然有合理性，但大规模出现使国家减少了大量土地出让金收益，同时还可能威胁到耕地保护红线。目前，对农村建设用地、宅基地使用有《土地管理法》规范，但严重滞后于城市化发展的需要，这是造成农村集体土地资源严重流失的一个重要原因，也暴露出城乡土地二元管理的巨大漏洞。”南京市栖霞区国土局一名负责人说。

南京大学教授葛扬认为，小产权房暴露出了农村土地利益分配制度的空白。小产权房直接与利益挂钩，但它的各种主体产权归属及利益索取模糊不清，小产权房的产权实际上是在法律的监督与保护之外。清理小产权房的目的应该在于，对农村土地的产权界定、土地利益分配、产权运作方式形成一套长效机制。（洛涛邓华宁）

小产权房风险提示未能抑制交易专家建议合法化

“‘小产权房’是现实情况下，老百姓寻找自救的一种办法。我认为，政府应该鼓励‘小产权房’走向合法化。”北京理工大学经济学教授胡星斗对记者说。在他看来，“小产权房”可以通过政府的合理规划、有效管理，避免占用大量的集体土地而走向合法化。

时寒冰:若以民生为重就应该给小产权房一条出路

倘若不是出于无奈，没有谁愿意去购买小产权房。小产权房在远离城市的农村，公共设施落后，交通成本畸高。并且，购买小产权房，难以办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，潜藏着房屋质量、物业管理、违规拆迁等诸多风险。

==== 消费警示 ====

消费警示：购买小产权房低价背后是高风险

小产权房果真能“转正”吗？江苏省国土厅副厅长吴震强明确告诉笔者，集体土地建商品房不合法。去年，南京有一批集体土地建商品房项目通过了规划审批，有的开发商借此炒作，把相关文件贴在售楼处，承诺两三年内能办两证，让购房人以为其是合法的。

警示：小产权房害苦了我

“当初购房不是没估计到会有这手儿，可没料到这么惨！心里撮火，欲哭无泪呀！也只能是认了！”李福利无奈地叙述事情的经过。

李福利的朋友杨建后怕地说：“当时6000元能在顺义买个院子，亏了没买，买了就跟他一样，什么也没了。”