为避免经济适用房新规重蹈“77号文件”覆辙，须谨防土地供应政策的抵消效应
经适房土地供应计划应该单列
■ 访谈动机
继11月26日九部委正式联合发布《廉租住房保障办法》之后，11月30日，七部委又正式联合发布了经过修订的《经济适用住房管理办法》。两大《办法》相继落地，标志着我国城市住房保障政策文本体系已基本成形。实际上，2004年4月，针对经济适用房建设和交易中出现的一些问题，四部委已经颁布了一部《经济适用住房管理办法》（建住房〔2004〕77号），对户型、价格、建筑质量、购买者资格审查等作出了具体规定，但是一些老问题始终未能得到解决。
新的《经济适用住房管理办法》会重蹈2004年《管理办法》的覆辙吗？要使新《管理办法》真正得到落实，应该从哪些方面进行制度完善？本报就此展开访谈。
访谈嘉宾
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牛凤瑞
中国社科院城市发展与环境研究中心主任，中国社科院年度《房地产蓝皮书》主编 |
易宪容
中国社科院金融研究所研究员 |
曹建海
中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任、研究员 |
经济适用房新规的政策目标更加明确
背景：2004年4月13日，建设部、国家发改委、国土资源部和中国人民银行联合发布了我国第一部《经济适用住房管理办法》，以期“规范经济适用住房建设、交易和管理行为，保护当事人合法权益”。但随后的几年中，仍然存在着户型过大、“开着宝马住经济适用房”、倒号现象屡禁不止、房屋质量堪忧、开发企业利用政府划拨土地进行商品房开发等突出问题。
新京报：1998年国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，已经确定了我国住房供给的三级结构体系：“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”2004年4月，针对经济适用房建设、交易和管理中出现的一些问题，四部委又颁布了我国第一部《经济适用住房管理办法》，但实施效果似乎并不明显。你认为问题出在什么地方？
牛凤瑞：我认为至少可以从三个方面来理解：
第一，2004年发布的《管理办法》的政策目标不够明确，只是泛泛地规定“由市、县人民政府根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等”。相比之下，新《管理办法》则明确提出，“经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分”，经济适用房是“面向城市低收入住房困难家庭”的。
第二，政策的可操作性比较差。比如对家庭收入水平的审查，以当时的统计体系而论，几乎是不可能的。又比如，2004年的《管理办法》没有对已购经济适用房的后续管理，及违规行为的社会监督渠道做出明确规定，导致已购经济适用房被用来牟利，建设和交易中存在的违规行为得不到及时纠正。
第三，当时的社会舆论对经济适用房问题关注度尚不够高，随着社会舆论对经济适用房建设和交易中出现的问题的关注度日益提高，一些问题正在得到解决。
新京报：说到政策的可操作性问题，事实上，新《管理办法》有关建设管理、价格管理、准入和退出管理、单位集资合作建房，以及监督管理等方面的规定，主要沿袭了2004年《管理办法》的内容。那么，新《管理办法》会不会重蹈“覆辙”呢？
牛凤瑞：新《管理办法》的可操作性比2004年的《管理办法》已经有了很大进步，但一些规定仍然比较笼统，如经济适用房转让、政府回购的价格应如何确定，单位集资合作建房如何纳入经济适用房管理体系。因而，新《管理办法》进一步明确了政策目标之后，各个地区和执行部门应该结合新《管理办法》的原则和当地的实际情况，制定更详细、具体的实施细则，以免政策目标落空，甚至南辕北辙。
易宪容：新《管理办法》本身就是对十七大报告中有关房地产的论述，最近出台的有关房地产的24号文件（即国务院发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》）、359号文件、64号文件、39号令等一系文件，特别是24号文件精神的具体化，就是把上述文件的精神落实到可操作的条例上，以便纠正早几年经济适用住房管理中存在的偏差。比如，新《管理办法》不仅对经济适用房运作的基本环节作了清楚的原则性规定，而且对经济适用住房的供应和交易完全采取公开透明、程序化的方式进行，即申请、审核、公示和轮候制度。
