中国房地产市场一直存在一个极不合理的惯例：开发商向购买期房的消费者交房时，消费者必须办理完成交接手续后，才能获准查看自己购买的房屋。而此时开发商与消费者之间已经“货款两清”，该物业已经转至消费者名下，无论存在多少瑕疵或隐患，消费者也已经失去维权的主动，解决房屋瑕疵或隐患的过程，就变成了一场祈求开发商恩赐的艰苦磨难。

    验货交钱，是几乎所有商品交易的基本规则，但按照上述惯例，消费者唯独在一生最大的一次消费行为上，失去了先验货后交钱的主动，陷入了“给啥是啥”的被动局面。虽然从程序上说，市场上所有可以交付的房屋，都已经按规定经过质量监督部门的验收，但消费者都明白，质监部门的“大拨轰”，绝对无法替代准业主对自己产业的细心和耐心，更何况谁知道开发商与质监部门之间的长期“合作”，会使他们双方“磨合”出一种怎样的关系？但不管这样的惯例多么荒谬，也无论消费者对此充满多少不满、受到多少损害，这一惯例始终不改。仅此一点，就足以证明开发商在房地产市场上处于何等霸道和强势的地位。

    从明年起，北京市的消费者终于有望不再受到这一惯例的挟持———北京市建委已经下发通知，要求预售的商品住宅在办理交接前，开发商要组织购房人查验房屋，并且不能以购房人先缴纳相关税费和签订物业管理文件为前提条件。此中“不能以购房人先缴纳相关税费和签订物业管理文件为前提条件”，实际意味着消费者在对房屋质量表示满意和认可之前，可以拒绝收房，使房屋购买交易仍然处于一种“可争议”状态，准业主们也因此而保留了与开发商博弈的身份。

    可以设想，这一新规实行之后，交房时节的各售楼处一定更加热闹非凡，除非房屋质量好到无可挑剔，否则消费者一定因房屋存在的各种瑕疵和隐患，而把开发商折磨得痛苦不堪，甚至可能把收房过程演变成一场漫长的“战争”。以前的惯例，大约也正是由于开发商担心这样的局面出现，一致采取蛮横的“单边”手段而形成。但是，消费者难道不该保有对自己一生中最大消费品验货的权利吗？消除令消费者不满的质量瑕疵，不正是开发商在交房之前必须完成的任务吗？让因这些瑕疵而招致的争议折磨一下，不正是开发商因自己工作疏漏而必付的代价吗？因此，这一新规不过是购房交易的合理回归，是对消费者本该享有而一度被剥夺的权利的归还。

    不过，消费者也不必因此而以为自己的斗争取得了多么重大的胜利，在购房一事上，消费者的弱势地位并不会由于这一新规而有根本的改观。

    首先，消费者购买期房，无论采取何种付款方式，到交房时已经付清绝大部分房款，消费者已经失去了绝大部分主动权。所谓“先验房后交钱”，可以“后交”的不过是各种税费及被强令预交的物业费、取暖费等。消费者以拒交这些“小钱”而拒绝收房，在“要挟”了开发商的同时，实际上也在伤害自己入住自己房屋的权利。如果遇到开发商的蛮横拖延，消费者还可能被置于进退两难的境地。

    尤其重要的是，从理论上说，消费者最大的权利，应该是由于对商品质量不满而拒绝交易，也就是说如果对开发商交付的房屋质量不满，消费者可以要求取消预售合同。无论是国家法律还是由开发商拟定的格式化购房合同，对此也都有明确的规定。但在房价快速上涨的情况下，消费者手中的杀手锏，却被软化成了“银样镴枪头”。几年前，北京一个著名房地产项目，就曾推出给对房屋质量强烈不满的消费者全额退款，还加付利息的“优惠”，结果是开发商笑嘻嘻地就把本来气势如虹的消费者将到了死角。在这样的强弱对比之下，无论先验房还是后验房，消费者都没有多少可博弈的余地。

    当然，“先验房后交钱”的政策，总归是消费者的利好，只是程度有限。消费者真正得到主动权的希望，还是在于房地产市场的健康发展。如果中央经济工作会议提出的货币从紧的政策，能够有效约束流动性过剩，使北京和全国的房价都进入相对平稳的时期，则开发商与消费者的力量对比便有望相对平衡，消费者手里也就多了一些筹码。 （张天蔚）