上月中旬，国务院总理温家宝在新加坡国立大学发表讲话，提出“经济适用房大多数是面向中产阶级的”；紧接着，广州限价房公布了三大购房标准，“收入不设限”引起民众高度关注。这两个关于保障性住房的新闻被业界看成是年底最大的调控政策，其轰动性甚至不亚于黄金周前的房贷新政。而这两大变化将给商品房市场带来怎样的影响，结果似乎不止一种，但至少有一点是肯定的，首次置业者有福了。 ——编者按

    基础买家和租客都被政府解决

    商品房投资客受正面冲击

    限价房，带着深刻的时代烙印，是房地产市场经济中的一种调节，是住房改革进程中的一个插曲，而其功能正接受市场及时间的检验。

    这个“时代”，指的是房价高烧不止的时代特征，也是多年来保障型住宅供应体系缺失所导致的房价畸形发展的时代特征，在一而再再而三的铁腕宏观调控效果不佳的情况下，某些城市进行“限价发售”转而变通为“限价房”、“限价地”拍卖的方式，当然这也是政府一种“亡羊补牢”式的举措，在发展商疯狂寻求土地储备及表面上积极响应政府号召的双重需求下，“限价房”得以推行。

    广州自2006年8月推出第一个“限价”项目，截至目前，共公开出让14宗限价房用地，用地面积132.8万平方米，规划建筑面积277.5万平方米，是全国落实国家限价房政策最早、出让土地规模最大的城市之一。

    从理论上讲，限价房的出现主要是在源头上控制房价，以打破房地产市场上的垄断，保障中低收入者、中高收入人群或“夹心阶层”的买房能力、住房权力。广州的第一限价房社区之公开发售，将作为首个实验品，有其积极的示范意义。

    广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，广州政府最近强势推出大量的“廉租房”、“限价房”，房地产老板和专家们都淡定地表态“对楼市没有什么影响”。实质上，政府行为的加大，一方面分化、瓦解了基层购买力，另一方面打击了投资客和多次置业者的信心。例如，很多原本想投资小户型、公寓的买家，就会考虑，政府把租客都解决了，小户型以后由谁来租？商品房市场只有往高端发展，往投资型产品发展，但这一条路径，又何尝不是“华山一条路”？遭遇这三股寒流，广州楼市已全面进入“冰冻期”。“冰冻期”的特征是：成交稀少，楼价坚挺；买卖博弈，互相坚守。

    另有业界人士认为，一个健康、正常的房地产市场，应该是依靠每年新增的购房群体来支撑消费，但这两年疯涨的楼价已经将越来越多的首次置业者抛出局外，让这批人被迫进入二手市场。如今，限价房对购房者的收入不设限，而且，如果又有足够的供应，可以说，能将过去积累的首次置业者和未来新增的首次置业都“揽上身”，将这些购买力从商品房市场“解救”出来。

    由于近年的楼市中，首次置业者成功买到房的比例越来越少，寄望这批原本就不入局的人转移消费来拉低楼价，短期内似乎难以奏效。但从长远看，商品房市场不可能长期依靠换房族和投资客来内部循环，必定需要新生力量。而当这一群体被吸引到限价房后，未来的购买力在流失。

    当然，限价房直接冲击的会是二手房市场。而当二手房市场出现明显波动时，尤其是交投减少，会间接影响一手市场的成交。无论是换房族，还是投资者，都会因为二手市场的放缓而影响正常的购房进度。

    合富辉煌集团首席分析师黎文江认为，虽然限价房从数量上来看，对整个商品房市场有一定的影响，但都控制在一定的范围内，但对左邻右里的影响比较大，特别是在这段时间，直接牵制了发展商对商品房的定价。

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