销售步入寒冬

    成交急剧萎缩

    “雄踞奥运核心，四大高尔夫环绕，御览国家公园。绝版景观楼，超豪华精装，准现房销售。赠皇家进口卫浴、家电，附送专属车位。联系电话582××××”。“房山30万平米成熟社区，多路公交、规划中轻轨直达，高绿化低密度阳光板楼，多种户型现房热销……”

    这是11月30日一天内《市场报》记者手机接到的两条售房信息。最近一段时间，记者每天都会接到许多条此类信息。

    记者致电其中一家楼盘，从售楼处了解到，该楼盘最近销售不是很好，于是开发商花钱联系了移动信息台，借助群发信息帮助促销。而除了利用短信促销，在北京的一些地铁出口，经常会看到一些人在散发售楼的小广告。

    随着冬天来临，北京楼市的销售也似乎在步入寒冬，直接的表现就是成交量在急剧萎缩。

    据北京市房地产交易管理网的数据显示，11月12日至11月18日，北京市共成交住宅期房2375套，成交面积26.92万平方米。与前一周相比，成交套数下降了11.8%，成交面积下降了16.2%。其中，11月14日成交量最低，仅为232套，与每年的传统淡季1、2月份水平相当。 9月和10月，北京期房住宅的日均成交量都不大，分别为391套和404套。

    市场成交低迷的情况在全国几个大城市也同样上演。

    10月份，深圳新房市场日均成交住宅不足60套，较9月份下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交仅在30套左右；10月份，广州十区商品住宅签约量为4502套，比9月份下降14.77%，进入11月后，广州楼市成交低迷状况更加严重。

    尽管销量剧烈下降，但房价却仍持续较大的涨势。据国家发改委最新调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，再创2006年以来的新高。二手房价同比也上涨8.7%。而像深圳、北京这样的一线城市房价上涨最快。

    业内专家表示，“有价无市”预示着房地产市场出现调整，房地产市场已走到一个临界关口，各方都在博弈中密切关注着走势。

    需求将被分流

    调控暗潮涌动

    “山雨欲来风满楼”，种种迹象表明，一场更加严厉的房地产调控正在悄然涌动。

    “从最近出台的一系列文件来看，政府房地产市场发展模式将发生重大的调整，目前房地产市场的利益格局随之也会发生巨大的变化。尽管早几年政府关于房地产市场的政策有许多不理想之处，但是透过这些文件已经让人看到这种利益关系调整的曙光。”中国社会科学院金融所研究员易宪容告诉记者。

    12月1日，建设部、国家发改委等九部门联合颁布的《廉租住房保障办法》施行。办法提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。

    建设部、国家发改委、监察部等七部门11月30日联合发布了《经济适用住房管理办法》。(详细报道见第2版)办法要求各地要根据实际，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围等，并组织实施。其中明确，经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。

    业内专家表示，近期公布的一系列政策已经表明了政府调控的态度，楼市需求将被分流。廉租房是政府着力解决的问题，将用土地使用权转让和公积金收益等政府资金进行解决，经济适用房将用市场和政府调控相结合的方式解决，中高档商品房则用完全市场的方式来分配。

    如果这些政策能不打折扣地兑现，各地的房地产市场供应结构会发生重大变化。此前被挤入商品房市场中的低收入群体会分流出来，供求比会随之变化，商品房市场的价格也会趋于平稳。

    “老百姓总告诉我，不要忘记房价。” 11月 21日，温家宝总理在新加坡参观保障性住房时发出感慨。而在总理温和的表达背后，更严厉的政策已经再度出手。

    日前，土地部门已经有了动作，北京、深圳、广州先后对开发商囤地行为出手整治。

    深圳市称，共收回闲置土地使用权27宗，面积超过87万平方米。北京市也撤销了8宗住宅、商业项目用地直接入市交易资格，这些项目将全部纳入土地一级开发或收购储备体系。广州市国土房管局日前也首次曝光了3个延迟开工建设的项目，并发公函催促其在限期前动工开发建设，对逾期仍未动工者，国土房管局将依法收回地块。

    据记者了解，由“房地产调控部际联席会议”成员组成的督察组，将于12月奔赴全国 10多个城市，检查各地落实既有房地产调控政策的情况。其中房价与供应结构调整，将成为检查的重点。

    业内人士分析，今年下半年以来，房地产调控措施的出台十分密集，除了增加廉租房、经济适用房和小户型产品供应以外，又提高了第二套住房抵押贷款的首付比例和利率。种种政策的出台，显示出政府调控房地产市场、扭转市场主体失衡的决心很大。

    尽管如此，新盘的价格并没有在强烈的观望气氛中出现下跌。新的调控风暴即将降临，房价还能一如既往地狂飚吗？ （李忠峰）

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    楼市风云变幻，如何面对今后的保障类与非保障类并存的“双核时代”，开发商心里也在打鼓。由此，手中握有资源的开发商开始自觉或不自觉地“押注”。有网络调查显示，84%的受访者认为当下开发商捂盘惜售的现象严重，绝大多数网友的切身体会也许正说明了开发商的选择。

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