房闻  | 楼市信息  | 各地楼市  | 装修 |  装修图库 | 名人楼市 |专题策划  | 论坛热帖 | 装修DIY ==== 五次加息一次“兑现” 提前还贷三思而行 ====     从明年元旦开始，许多利用贷款买房的人将面临5次加息后的新利率。从央行今年3月第一次加息开始算起，房贷利率也将从年初的6.84%涨至7.83％。迅速上升的利率对每月的还贷有何影响？各地陆续出现的“提前还贷”是否应该提倡？银行的信贷专家和理财专家给出了意见：提前还贷应因人而异，盲目还贷对于整个家庭的理财规划并无益处。[新利率]     投资买房人：投资收益率决定是否提前还贷     增加的利率，对于很多手头上握有多套房子的投资客而言，具有一定的威慑力。是否应该提前还贷，也成为这类人群主要关注的问题。[详细]     ■ 相关新闻：     明年起按揭买房者一次性消化5次加息所增负担      加息催生提前还贷潮 先算账再决定是否提前还贷 ==== 五种提前还贷方式大比拼==== 第一种：将所剩贷款一次还清。     利息总额＝提前还贷前的利息额＝27972.01元 第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。     提前还款10万元，仍保持之前的月供水平即：5031.18元，贷款期限则缩短为15年7个月，提前还款后的总利息为362381.06元。     利息总额＝27972.01＋362381.06＝390353.07元 第三种：部分提前还款，减少月供，还款期限不变。     提前还款10万元，贷款期限剩余19年4个月，月供减少为4509.49元，提前还款后总利息为458478.09元。     利息总额＝27972.01＋458478.09＝486450.1元 第四种：部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。     提前还款10万元，月供减少为4982.55元，还款期限缩短为16年，提前还款后总利息为368925.92元。     利息总额＝27972.01＋368925.92＝396897.93元 第五种：部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。     提前还款10万元，月供增加为6720.06元，还款期限缩短为10年，提前还款后总利息为218685.48元。     利息总额＝27972.01＋218685.48＝246657.49元。     想好了是否要提前还贷，接下来要考虑的问题就是以何种方式进行还贷，目前银行提前还贷的方式共有5种。 [相关新闻：不做房奴早还房贷：八种人的DIY理财法]     一家投资担保有限公司的房贷专家王先生表示，对于资金宽裕者来说，可以选择缩短还款期而月供不变、还款期不变而减少月供、月供增加又缩短还款期这三种方式，第一种方式的好处在于利息明显减少，第二种的好处是每月负担减轻，第三种最节省利息支出，但还贷压力会随之加大。     对工薪族来说，王先生认为第三种最不适合，建议采用第一种方式，因为每月还贷压力不会增大，需支付利息却减少很多，第二种月供负担减轻但不节省利息。     例如张先生于2007年4月份购买了一套100万元的房子，首付30%后，贷款额为70万元，贷款期限20年，享受当时4月份优惠利率6.04%。[详细] ==== 四类人不宜提前还贷 ====     今年5次加息后，商贷基准利率已由年初的6.84%涨至7.83%，涨幅为14.5%。在年底提前还款高峰期到来之际，专家提醒：提前还款固然能够节省利息支出，但4类买房人不适合提前还款。     数据显示：2007年1月1日的商贷基准利率为6.84%，而2008年1月1日开始执行的基准利率已达到7.83%，涨幅为14.5%。5次加息使得月供及利息出现明显上涨，为了节省贷款利息，降低未来加息的风险，许多有一定闲钱的贷款者，都打算在年底进行提前还款。     记者了解到：由于年底提前还款高峰期到来，近来像建行、工行等房贷“大户”，都需要客户提前一个月左右的时间预约才能办理。不过，当不少贷款人专注于怎样办理提前还款时，专业研究机构却向记者表示：以下4类消费者并不适合提前还款。[详细] ==== 还贷小贴士 ====     ■ 周转不灵者可换新型房贷产品     提前还贷最适合哪些人群，民生银行房贷部门工作人员认为，有多套房子的和工作不稳定但现在薪金比较高的人应该趁政策比较清晰的时候赶紧把贷款还清。     如果有的购房者资金紧张暂时周转不灵，业内人士建议可选择新房贷产品缓加息压力，比如目前有银行推出了“气球贷”、双周供、双月供、半年供等新型产品，都是不错的选择。按照不同的产品特点购房人可按需选择。像新型的“气球贷”和双周供模式比较适合收入相对稳定而均衡的购房人。     另外，现在多数银行都提供房贷双周供，从每月还款一次改为两周还款一次，每次还款额为原月供一半。可大大减少利息负担并有效缩短还款期限。     还有一些银行房贷产品提供了自主安排还贷方式的机会，对很多年轻“供楼族”来说，选择上述产品，可在贷款初期（一年左右）只还利息不还本金，度过资金紧张期。     由于目前大部分银行提供的等额本金和等额本息两种还贷方式，若要更换为“气球贷”、双周供、双月供、半年供等新型产品，原先须为等额本金的还款方式。申请方式为：向原来提出申请的银行再次提出申请，获得批准之后，即可按照新的还贷方式支付月供。     银行人士表示，对于部分工作稳定并且收入会随着工作年限大幅增长的人来说，是一个不错的选择，因为更换为这种还款方式能够有效缓解当前的资金紧张，降低加息带来的压力，并且未来的负担会随着收入增加得以化解。     但由于新型房贷利率较高，而且更换之后，不能够再调换回来，建议房贷族在更换前要对这类产品充分了解，再考虑清楚自己是否需要采取上述方式缓解资金紧张。[稿件来源：新京报]     ■ 可能要交违约金 沪上提前还贷早知道     一般来说，国有五大银行都对“部分”提前还贷都有2个硬性条件：即客户商业性贷款发放已经满一年，并且一次性还贷额须超过每月应还款额的6倍，而公积金部分对此没有做限制。     而沪上的股份制银行门槛高低不一，例如民生银行就对公积金还贷要求满一年才能办理，而商业性贷款却可随借随还。至于一年内提前还贷的次数，除了光大和交行每年一次，中行一年两次的外，其余一般都不做硬性要求。 [详细]    ■ 选商贷等额本金比等额本息省利息     所谓等额本息，就是本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。等额本金，则是本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多；后者又叫“递减还款法”，每月本金相同，利息不同，以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。     虽然等额本金还款更省利息，但是这种方式前期还款压力大，适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。相比而言，等额本息适合买房自住、经济条件不允许前期投入过大、收入处于稳定状态的家庭。 [详细]     ■ 提前还房贷并非都能得到退保服务     并非所有提前还贷的消费者都能得到保险公司的退保服务。日前，保监会方面表示，目前保险市场有两种相关的房贷险：其中，提前归还部分贷款，就可以退还部分保险金；而另一种必须提前还清所有贷款才能退保。[详细]