上海楼市继续量缩价扬

    上海楼市新政公布以来的缩量上扬局面上周仍在延续。中国指数研究院提供的报告显示，上周（11月5日―11月11日）上海商品房成交面积比前一周减少了6.49%，但成交均价为7864元/平方米，较前一周上升了2.50%。分析人士预计，在多重因素的共同影响下，上海楼市这种缩量上扬的局势还会持续一段时间。

    成交量下滑

    自房贷新政出台一个多月来，上海楼市成交量基本是小幅下降趋势，而上周商品房和住宅成交量继续减少。中国指数研究报告显示，上周上海共成交商品房63.05万平方米，较上周减少6.49%；成交套数6021套，减少13.37%。其中住宅成交46.12万平方米，较上周减少17.73%，住宅成交套数4332套，较上周减少20.62%。上周日均成交商品房860套，日均成交面积9.01万平方米。其中，单日最高成交量为11月8日的889套、11.38万平方米；单日最低成交量为本周11月11日的690套、6.53万平方米。

    值得注意的是，虽然成交量下滑，但在上市新盘的减少等因素影响下，上海的住宅可售面积继续下滑。中国指数研究院每日监测数据显示，截至11月11日，全市住宅可售面积为524.27万平方米，较11月4日可售面积减少1.77%，可售套数43094套，较11月4日可售套数减少2.58%。从住宅可售区域看，闵行区可售面积遥遥领先，为99.42万平方米，居于首位，松江区可售面积为65.60万平方米，居于第二名，南汇区排名第三，可售面积为49.91万平方米。

    分析人士认为，除了新政影响外，房价过高抑制了普通购房者的购买力也是缩量的重要因素。在今年一波近似疯狂的上涨后，上海曾经被视为高房价的百万元房源竟然在中环地段难以寻觅，而普通购房者的收入增加和储蓄水平显然远远跟不上这种速度。

　　开发商高价拿地

    尽管上海近一个月的成交量持续下滑，但开发商们似乎并不在乎。持续上涨的房价让他们对上海楼市未来信心高涨，以至于近期上海频频出现高价拿地的情况。

    让业内大跌眼镜的是今年6月已经制造过神话的新江湾板块。6月份，浙江绿城以12500元／平方米的楼面价拿下D1地块时，许多业内人士都觉得不可思议，但当11月8日新加坡仁恒置地以20000元/平方米的楼面价拿下D3地块时，留给业内人士和其他开发商的只有瞠目结舌了。这个价格比浙江绿城的价格上涨了60%，比2005年的地价上涨了257%。无独有偶，在上海郊区的青浦，11月8日也上演了一次疯狂拿地的好戏。青浦赵巷镇特色居住区8号地块在招标过程中，重庆龙湖地产以154214万元的挂牌价格直接让竞争对手缴械投降，这使得该楼盘的楼盘价直接飙升到万元以上。这个价格高出不少开发商心里价格一倍左右，以至于有些开发商在现场就摇头：“疯了”。

    分析人士指出，开发商对未来信心的高涨是导致这种外界认为不理性行为的主因。由于上海楼市供不应求的局面持续较长时间，一些开发商对抬高房价仍然抱有很强的信心。不过，在政策综合影响下，楼市的需求尤其是投资需求将会受到很大抑制，开发商能否肆无忌惮地抬高房价，仍存疑虑。（李良）

深圳新房成交均价下滑

    近期，深圳楼市一直是冷气逼人，新房成交数量和均价都出现了不同程度的下降。业内人士指出，日前更受到央行提高准备金率、CPI居高不下、加息预期强烈等因素的影响，深圳楼市在短期内回暖的可能性不大。

    新房均价成交环比双降

    深圳楼市的观望气氛依旧浓重，而房价也出现了松动的迹象。统计数据显示，进入11月以来，深圳新房日成交套数仅为40多套，环比降幅达到25%，其中第一个星期日均成交套数更是只有29套。在10月份，新房日均成交56套。不过，10月份的新房日均成交套数已经较9月份萎缩了53%。9月份深圳新房日均成交套数高达117套。

    从深圳近两月新房成交的均价来看，也呈现出不断下滑的趋势。9月份，深圳新房的成交均价为16916元/平方米。进入10月份后，这一数字大降11%，减为15126元/平方米。此后，深圳新房成交的均价就一直在这个位置徘徊。进入11月以来，深圳新房成交的均价为15270元/平方米，而最近一周的均价则下降到了15050元/平方米。

    就在新房均价成交环比双降的同时，11月深圳又有更多的新楼盘面市。据深圳中原最新发布的监控数据显示，11月份可能有24个项目开盘销售。而10月份深圳楼市推盘量创出一个小高潮时，面市项目也才有14个。

    业内人士指出，在目前冷清的市场环境下，更多的新盘推出，巨大的销售压力将带给深圳楼市更多的不确定因素。而事实上，一些新楼盘变相降价的行为已经屡见不鲜，他们一般通过送装修、送家电、送管理费等方式来进行。

　　收紧流动性釜底抽薪

    在深圳楼市寒冬依旧的同时，政策面并没有给楼市些许面子。中国人民银行日前宣布，为加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，决定从2007年11月26日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至13.5%。这是央行年内第9次上调存款准备金率，目前创造了1984年以来的新高。

    国信证券固定收益分析师皮敏指出，央行的货币政策有着明显的针对性。即发行定向央票、上调存款准备金率等数量型工具的出台主要是控制信贷增长过快。从上几个月的数据可以看出，企业信贷已经得到了较好的控制，个人贷款的大幅增长是我国3季度以来信贷增长过快的主要原因，而其中主要是放贷增长较多。

    如此看来，高层压制个人贷款的意图十分明显。此举的直接结果是，楼市资金面上的供给将受到打击。对于楼市而言，这无异于釜底抽薪。而同样重要的是，市场对年内继续加息的看法较为一致，因为CPI仍然居高不下。国家统计局日前发布的数据表明，10月份中国CPI同比上涨6.5%。

    国信证券宏观经济分析师林松立认为，在负利率继续持续的情况下，央行必须坚定反通胀的预期。他预计短期内还会加息一次。招商证券研发中心薛华也表示，10月份CPI涨幅出现反弹，而央行在三季度货币政策执行报告中进一步强调了通胀预期的影响，同时美联储降息对当前国内货币政策影响甚微，本月加息几成定局。

    加息的结果，将进一步提升购房成本，从而影响资金进入楼市的意愿。尤其是投资性资金可能会就此加快退出楼市的脚步。缺乏资金青睐的楼市，想热起来，很难。（陈劲）

北京高端房出现抛售

    房贷新政、频繁加息以及限外范围的扩大，使人们对于房产投资的政策性风险预期大为增加。10月以来，北京高端房源出现区域性抛售苗头，挂牌量明显增加。据北京房地产中介机构链家地产的统计，10月份，北京总价150万元以上的房产放量环比9月份上涨了24.1%；京城东部、南部部分投资比重较大的区域，高总价房产放量更为突出。

    业内专家指出，目前调控政策趋紧，未来的购房需求很可能下降，加之物业税征收的预期加大，因此高端房产的持有者挂牌出售的意愿大为增强。

    热点区域挂牌量增四成

    数据显示，京城北部、东部和南部部分投资比重较大的热点区域，受到政策影响较大，高总价房产抛售现象明显。10月份在朝青、清河、六里桥、劲松、玉泉路等区域，总价150万元以上的房产放量环比9月份分别出现了57.5%、48.3%、40.2%、47.4%和43.4%的涨幅。

    “链家地产”市场研发中心指出，一直以来，朝青、清河、劲松及玉泉路等区域房产市场投资性的购房者较多，受到政策风险预期的影响更大，并且区域内中等户型的房产存量较为充沛，总价150万元房产放量的上涨主要是由于130平方米的户型房产放量的上涨，因此成为高价房产放量首当其冲的区域。

    调查显示，总价150万元以上房产的业主约有七成认为出售的压力大，同时150万元以上房产的成交周期是各个总价档位房产中最长的。因此，高房价业主担心“未来接盘者”动力不足，出售压力变大导致房产放量集中。

　　持有成本将增加

    市场人士指出，现在对于高总价房产的持有者而言，连续加息后，租金收益与利息支出相抵，已经不划算；而累积增加的成本支出将于2008年1月1日转化成实际的支出。与此同时，物业税等将在房产保有环节征收的税种呼之欲出，使得投资的政策风险加大；因此，投资者持有意愿正在下降。另外，股市、基金等投资渠道也转移了部分投资者的关注点，推动高价房产持有者开始释放手中的房源。

    目前，高价房产市场需求状况并不乐观。业内专家分析，一方面，随着房价的上涨，相对人们的实际购买力在下降，尤其是对于高价房产的市场需求减少，另一方面，房产市场土地及金融等调控政策的陆续出台，而9月27日的房贷新政一定程度上限制了部分购房需求，引起一些购房需求不是特别强烈的消费者的观望。

    11月7日，国家发改委、商务部联合下发《外商投资产业指导目录》，其中房地产业的限制范围放大，房地产二级市场交易也被列入其中。“链家地产”市场研发中心认为，此次二手房限外政策，对高端房源加速放量起到了催化作用。

    21世纪不动产分析师孟奇认为，全面限外后，高端需求减弱，业主只能提早出售，通过延长销售周期来对冲需求减少的窘境。150万元以上的房源主要是高档公寓，销售周期本来就长，一旦需求减少，那就会对这些高总价房源销售产生实质性的影响。(林喆)