>>>[广州]楼市高位盘整不可避免 开发商低下高昂的头

    昨日（8日），是房贷新政在黄金周长假后运行满1个月。目前，整个市场首次出现各方都观望的状态，11月份广州楼市可能会比仅成交4491套的10月份更淡。业内人士表示，近期楼确实不好卖。

    房价冲新高成交量剧减

    据阳光家缘数据，10月份广州一手住宅签约均价11970元／平方米，攀上历史新高，比去年10月高出4941元／平方米，涨幅达到70%左右。但与房价攀升相对应的是成交量的减少：今年10月份共签约4491套，同比减少1658套，降幅近3成；今年10月份成交面积仅为55万平方米，同比减少15万平方米，降幅近2成。

    广州楼市在今年的“金九银十”房价屡冲新高，但成交都看淡，再加上开发商久违的促销短信满城飞，使不少购房者开始觉得楼价到顶了。广州某房产网站调查表明，在投票的3380名网民中，有57.31%认为政府强力调控等广州楼市变化将促使拐点来临。

    开发商也“求诊”

    已在广州大道北某楼盘购房的罗先生告诉记者，他是两个月前在该盘买了房子，此次是到场交第二次房款。他们是几个朋友一起购进了5套房子，他买的那栋楼剩余的二三十套房子，两个月内很快就卖完了。但隔壁栋在十一的时候开盘，楼价高出5500元/平方米。楼盘对外说卖得很好，但罗先生交款的时候听到内部人员说，其实至今只卖出一套。

    记者询问了广州市几大代理行，他们都表示现在去货速度明显变慢。有业内人士表示，基本上没怎么卖房；而近期的购房者都是以改善居住条件为主，投资客感觉变少。

    合富辉煌房地产首席分析师黎文江表示，最近开发商又开始向他们咨询后市情况，主要是担心走势会影响明年的投资计划。

    二手房反价变少

    从2004年开始就想买海珠区二手房的陈先生表示，今年他看中了一套60平方米左右的房子，但由于业主态度很坚决，价格一直谈不拢就拖着没买。但最近，业主和中介却同时给他打电话催促，不但不反价了，而且可以每平方米低100多元卖给他。他觉得房价真的是要降了，但又觉得目前不确定因素太多了。

    满堂红研究部高级主任肖文晓表示，敏感时期业主的让步反而让之前一路追涨的买家心理有了迟疑，“看看再说”成了不少本来有意近期入市的新买家的心态。一些买家更是对新政寄以厚望，期望高居不下的楼价能有些转机。

    此外，由于房贷新政未波及到的公积金贷款购房，近期申请宗数有所增长。

    分析

    转按、加按停止，炒楼现金短缺

    投资客出现退房现象

    中地行董事长徐建平表示，在房贷新政影响下，有投资客退了房。据他介绍，不少投资客在9月份下了定金、签下了合同，但直到黄金周休假回来才知道银行处办不了按揭。或者是原先打算按揭7成的，现在只能按揭6成，甚至是5成，因此选择退房。

    有业内人士指出，房贷新政停止转按揭、加按揭对投资客影响很大。此前，投资者可以将同一物业非交易性加按揭。比如，陈小姐原先以30万元购房，银行按30万元进行估价给予贷款21万元；1年后该房的总价升到40万元，陈小姐如果进行加按，还是按照首付3成计算则可以贷到28万元，可以从银行多拿出7万元。假设陈小姐已经还了3万元，那么就可以拿出10万元，也就是说，可以把自己之前已经还掉的钱，再次拿出来。这样，就可以为炒房提供现金流。

    合富辉煌首席分析师黎文江也表示，新政破坏了投资投机的上涨预期，所以投资者都选择暂时按兵不动了。同创卓越总经理赵卓文指出，投资者是目前广州楼市购房的3大组成之一，接下来楼价走向，投资者的走向尤为关键。

    另外，有业内人士指出，银行贷款的紧张，也使现在许多中小企业的资金链绷紧。

    专家看法 楼价依然看涨

    那么，广州楼市是否就要进入拐点了呢？有业内人士透露，近期他们对此话题也不停进行讨论，认为广州楼市总体仍处于上升通道。不过因为新政影响，广州楼市在春节前进入一个“冬眠”阶段，也是非常正常的。

    ●珠江恒昌董事总经理何世红：不知道拐不拐点，但价格会上升。

    ●同创卓越赵卓文：不会出现拐点。目前广州楼价还远未到顶，2008年应该还是处于上涨渠道。如果廉租房、经适房等供应量够大，也会对楼价有较大影响。他预计，广州市楼价要2010年才能到顶。

    ●合富辉煌首席分析师黎文江：广州楼市不会有拐点，只是高价盘整。现在到年底，因为银行贷款的收紧，再加上观望情绪较浓，估计成交量都会上不去。春节后，银行贷款新年度的到来，可能会使需求有反弹，届时高位运行的房价会再获支撑力，自住者不妨趁现在折扣多进行考虑。

    ●中地行徐建平：现在投资者不是因为房价太高不想买了，而是因为银行贷款收紧无法购买。

◎北京：房贷新政策未能遏止房市热潮     ９月底，央行和银监会联合下发了房贷新政策。经过一个月的观望和试探后，北京房地产市场作出的反应是量价齐升。新的房贷政策并未对涨势汹汹的北京房地产市场起到明显的遏制作用。     来自北京市房地产交易管理网的数字显示，１０ 月份北京住宅期房交易总量还高于９月份。统计数字显示，今年９月份，北京市住宅期房的成交总量为１１７３０套，日均签约３９１套，而到了１０月，北京市住宅期房的成交总量１２５３０套，日均签约量为４０４套。     ◎上海:房贷细则还在"研究" 新房市场缩量上攻     在房贷新规“只闻楼梯响，不见人下来”的１０月份，上海新房呈现缩量上涨的态势。     据上海佑威房地产研究中心数据显示，１０月份前２８天，一手住宅成交量比９月份同期下降两成多，为１５１．３１万平方米，而９月份同期是１９１．４８万平方米。但１０月份前２８天的平均房价却比９月份同期上涨了１３．０６％，达每平方米１１７３９元。     ◎深圳：房贷新政策“速冻”房地产市场     尽管成交萎缩，但深圳的房价表现依然较为坚挺。根据日前国家统计局公布的９月份全国７０个大中城市房屋销售价格调查显示，深圳房价上涨２０．５％，再次在全国排名居首，其中新建商品住房价格上涨１６．５％，二手房价格上涨２２％。     ◎广州：受房贷新政策影响 楼市观望气氛渐浓     受房贷政策影响，广州１０月楼市也出现了一些变化。据阳光家缘的预售商品住宅签约情况实时信息显示，１０月份广州１０区住房均价增幅已经趋缓，１０区住房均价每平方米１１９７０元，比９月份上涨了６％。从成交量看，１０月份交易面积也有所下降，广州１０区共成交５５００４６平方米，比９月份下降约两成。     ◎重庆：房贷政策效应凸现 楼市交易下滑     １０月份，重庆市主城区的许多楼盘销售都不同程度地出现了交易清淡的现象，交易量大幅下滑。一些新推出的楼盘也不再像前几个月那样，开盘即被抢购。     ◎福州：地产市场缩量盘整　炒房者另寻投资路     整个１０月份，福州房地产市场售出新建商品房仅７０多套，数量不及去年同期的一半。１０月中旬，央行与银监会又定下第二套房是“以户为单位”，进一步堵死了市场政策的空子，作为福州市房地产市场最主要的外地炒房团也因此“偃旗息鼓”。