自7月份以来，深圳陆续出台了一系列调控楼市的措施。目前看来，这些调控的累积效用已经开始显现，楼市观望气氛浓重，深圳二手楼市的交易量亦陷入新低。在这样的背景之下，投资客正逐渐撤离市场，自住客逐渐成为市场主角。

    成交量创出新低

    来自深圳中原深港研究中心的监测数据显示，深圳二手楼10月上半月成交量比9月同期减少59%，甚至比低谷期的8月份同比减少32%，创出成交量新低。

    市场人士认为，7月份开始的一系列调控措施，直接导致了二手楼市的成交低迷。如8月份启用的新版二手房买卖合同，可有力规范二手交易。而在供给方面，公布年度住房用地供应计划及年度住房建设总量，传递未来住宅供应增加，供求矛盾有望减缓等信息，消除置业者的心理恐慌。深圳市长许宗衡还于日前主持召开了全市房地产市场秩序专项整治工作会议，提出落实土地、资金保障等六项举措推动住房保障体系建设。抑制投资方面，发布限外购房通知，对境外机构和个人在深圳的购房行为进行了明确规范，限制外资炒房。

    此外，去年7月开始实施的“90/70”政策到今年下半年开始收获成效，上半年新增供应中90平方米以下房型所占比例为49%，8月份上升到58%，9月份则上升到73%，供应结构得到逆转。同时，全国性的金融紧缩从下半年开始步伐加快，央行连续加息，并针对过热的楼市在9月底出台了新的房贷管理办法，提高第二套房贷的首付标准，并提高第二套房贷的利率水平，直接提升了炒房成本。

    投资比例明显下降

    一系列调控的累积效应，对投资客的影响较大，不少投资客纷纷由此淡出市场，市场投资比例明显下降。来自深圳中原深港研究中心的监测数据显示，10月份上半月的成交中，投资比例明显下降，由9月份的14%降至5%，降幅高达9个点，而与6月、7月超过20%的比例更是相差甚远。

    世华地产发布的报告称，9月份三级市场的成交以自住客为主，比例占到了9成，这个数据在招商置业等大型公司的统计数据中也都得到了印证。世华地产研究中心负责人认为，从7月份政策不断出台后，投资客受到较大影响逐步退出了市场，而对于自住客的影响较小，所以自住客比例在整个交易量中比例不断攀升。同时，目前二手房价存在议价空间，而未来房价走势又难以预测，加上结婚等刚性需求又急需解决，这直接促使了买家的入市。

    深圳中原地产负责人则认为，其实自住客对于心仪的单位早已看房很久，只是上半年房价飙升，业主售价又非常坚挺，于是暂缓了购买计划。目前入市，是因为看到了业主放盘价格有所回调，于是决定抓住机会赶紧入市。从交易情况来看，自住客主要购买两房、三房为主。 （陈劲）