■第二套房贷款首付比例及利率的提高“吓跑”了很多投资客

    ■签合同前，购房者和开发商如果磋商达不成一致，开发商应答应退房

    ■房贷新政的最大影响是投资客跑了，房子比以前好买了

    10天前刚为“抢”到一套房而兴奋不已，短短的10天后，吴先生却为同样的一套房烦恼不已。从喜到愁，其中的转折点是9月27日央行和银监会联合发文的第二套房贷新政。

    9月下旬，吴先生在城中某楼盘火爆的开盘现场认购了一套房源，当时开发商承诺只需首付两成即可。但就在10天后，房贷新政出台，这是吴先生购买的第二套房，他必须首付四成。思前想后，吴先生决定不买这套新房了。可前往售楼处表示要退房时，吴先生得到的答案成了他烦恼的原因：开发商不答应退房。

    这家楼盘要求退房的购房者不止吴先生一人，目前已有三个购房者明确表示要退掉此前在该楼盘认购的房子。

    出现退房现象的也不仅仅是一家楼盘，近期南京楼市多家楼盘频频发生退房情况。本站房博士热线(025-83600365)每天也能接到几通咨询此类问题的电话。购房者最关心的问题是：房贷新政出台前后认购了第二套房，现在不想买了，交给开发商的定金能否要的回？

    银行算账：房贷新政影响初显

    南京楼市近期退房现象频现，业内人士分析房贷新政的影响正慢慢显现，第二套房贷款首付比例及利率的提高“吓跑”了很多投资客。

    房贷新政实施后，购买第二套住房的购房者，除了要一次性准备多一成的首付房款，而且由于贷款利率由基准利率下调15%提升至基准利率上浮10%，贷款利息总额大大提高。购房第二套房，投资成本到底增加了多少，银行方面的人士算了一笔账。

    以总房价100万元，贷款15年为例。原贷款七成70万，利率按照基准利率下浮15%即6.6555%计算，每月还款6157.63元，利息总额=每月还款×12(月)×15(年)-70贷款总额＝408373.4元；而新政后的贷款六成60万元，利率按照基准利率上浮10%即8.613%计算，每月还款5948.04元，利息总额为470647.2元。

    计算结果很明显，不仅首付一次性要多付出10万，贷款利息总额也多支付了62273.8元，贷款成本大大增加。

    律师解读：购房者可以退房

    对于众多购房者关心的“房贷新政出台前后认购了第二套房，现在不想买了，交给开发商的定金能否要的回”的问题，365记者咨询了君远律师事务所的姜志民律师。

    姜律师表示，购房者在认购时交给开发商的定金只是一个担保，担保双方在签订正式的商品房买卖合同前有一个诚实磋商的过程。也就是说，签合同之前，购房者和开发商还有一个就认购协议中的条款进行磋商的过程，如果双方达不成一致，即无法签订合同，按照有关法律，开发商应退还购房者交付的定金。

    具体到房贷首付的约定。由于第二套房首付比例提高是政策的变动，无法避免，因此不是开发商的责任，更不是购房者的责任。如果就协议条款中贷款首付比例有争议，开发商有和购房者诚实磋商的义务。双方一旦达不成一致，比如之前开发商承诺可以首付两成、现在要求购房者首付四成，但购房者表明不能接受要求退房，这种情况下开发商应该答应退房。

    专家：南京楼市已现“转冷”迹象

    房贷新政导致目前退房数量增多，以后会不会出现更大规模的退房，南京楼市会不会因此转“冷”？

    “实际上，目前的南京楼市已经开始变‘冷’了，传统的‘金九’并没有出现，估计‘银十’也不会来，可能还不如九月。”南京苏鼎房地产研究所所长宋坚分析，因为是新政的过渡期，目前退房较多，等这批退房处理好了，此后应该不会出现大规模的退房现象，而南京楼市变得更为正常应是意料中的事。

    在宋坚看来，房贷政策对新房的价格不会有太大影响，因为在“一房一价”实施后，南京房价并没出现过大幅度上涨。房贷新政的最大影响是房子比以前好买了，这就解决了南京楼市的一个大问题。“对投资者的影响比较大，他们不再那么轻易就能买到房子，有的根本就买不起了，所以此次新政比加几次息还厉害。”

    虽然房贷新政对新房价格影响不大，但将波及到二手房价格，特别是那些房龄较大的二手房。“因为房子比以前好买了，很多购房者可能转而买新房，此前二手房价格和新房价格‘倒挂’的现象也会得到调整”，据了解，房贷新政出台后，有二手房价格竟降了400元/㎡。

    宋坚认为，未来的南京楼市供求关系会有很大改善，今年底将有很大一批房源不得不上市，特别是东郊的一些楼盘。“大量房源同时上市的结果是房价不会太高，之前捂盘的一些开发商根本达不到想要的效果，很多开发商把自己‘圈’进去了。而未来的南京楼市将变得更加正常。”(来源:365地产网)